Vége a rohamnak, megint jön a drágulás a lakásbérleteknél

Az utolsó néhány száz lakás vagy szoba is bérlőre talál ezekben a napokban. Az eddig el nem kelt ingatlanok azonban fajlagosan drágábbak és kevésbé jól felszereltek vagy többnyire az átlaghoz képest közepes vagy rossz állapotúak. Az eddig döntésképtelen diákok kénytelenek elfogadni ezeket az feltételeket.

Az idei főszezon más volt mint a korábbi két évben. Januárban történelmi magasan volt a kínálat, ami aztán tavasszal kissé csökkenni kezdett. Ez annak ellenére történt, hogy elkezdtek megjelenni a piacon az új építésű lakások, illetve a rövid távú bérbeadásra szakosodott tulajdonosok egy része átváltott a hosszú távú bérleti konstrukcióra. E két tényező azonban nem hozott bővülést, a csökkenés azért következhetett be, mert a jó adottságú lakások viszonylag gyorsan elkeltek Budapesten és a jelentősebb megyeszékhelyeken is.

A járványügyi korlátozások teljes feloldása tovább lendítette a keresletet: a nyár vége felé, amikor már biztossá vált a jelenléti oktatás az egyetemeken, újból viszonylag sok külföldi diák érkezett és Budapesten főleg az egyetemek környékén felkínált lakásokra csaptak le. Többségük könnyedén kifizeti a 150-180 ezer forintos bérleti díjat, hiszen az Erasmus programban megfelelő muníció, havi 500 euró áll rendelkezésre, ami általában pont elég a havi díjra. Lakhatási támogatást egyébként a magyar kormány is ad a diákoknak, de ezt csak a Stipendium Hungaricum programban szereplők kapják.

A fővárosban csak néhány ezerre tehető az első nyolc hónapban elkészült új lakások száma, ezeknek mintegy 30-35 százaléka kiadási céllal vásárolt ingatlan. Ugyanakkor a bérbe adott új lakások legalább harmada az átlagnál jobb felszereltségű, s ez megmutatkozik a bérleti díjakban is, ami magasabb, mint a budapesti 145-150 ezer forintos átlag.

„Az új építésű lakások magasabb bérleti díja inkább felfelé fogja tolni az átlagos díjakat. Megfigyelhető továbbá, hogy Budapesten pont ott vannak az AirBnb-s lakások, ahol a legjobban csökkentek a bérleti díjak, vagyis a belvárosban. Az AirBnb-s mozgások egyébként erősen hatnak a bérleti piacra, s mivel a rövid távra kiadott lakások mintegy fele átkerült a hosszú távú piacra, a belső kerületekben további, még ha nem is jelentős díjcsökkenés várható” – mondta lapunknak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Tapasztalataink szerint a több vidéki nagyvárosban is enyhe díjemelkedés volt a nyáron. Ezt megerősítette az ingatlan.com és a rentingo.com is. Debrecenben, Győrben, Szegeden és Pécsett is 8-10 százalékkal kell többet fizetni, mint tavaly ilyenkor. Ez az emelkedés kifejezetten jó hír a befektetési céllal vásárlóknak, ugyanis ha kiadásra vesznek használt vagy új lakást, akkor még mindig 30-35 százalékkal olcsóbban tehetik meg ezt, mint Budapesten, ráadásul nagyobb az ingatlan értéknövekedési potenciálja is.

A lakásbérleti piac területileg nagy eltéréseket mutat a tekintetben is, hogy mennyire alakult ki egyfajta hibrid jelleg. Budapesten már korábban jellemző volt, hogy a diákokon kívül sok munkavállaló is megjelent a keresleti oldalon. Az elmúlt 3-4 évben Debrecenben vagy Tatabányán, Szombathelyen és Szegeden, továbbá Győrben az új ipari és szolgáltatóipari beruházások felfutása miatt egyre markánsabb lett a lakásbérletet kereső munkavállalói réteg is.

„Életszerű az, hogy egy fiatal házaspár egyik tagja mondjuk Tatabányán, az odatelepült új iparvállalatok egyikénél kap állást, a másik pedig egy fővárosi cégnek home officeban dolgozik és csak ritkán megy Budapestre. Nekik feltétlenül megéri a tatabányai lakásbérlet, de még a vásárlás is. A bérleti díj 30-40 százalékkal kisebb a budapestinél.” - érvelt Danóczy Balázs, a rentingo.com ügyvezetője.

Balogh László szerint a következő években az egyetemi városok további virulására lehet számítani. Budapesten ugyan nőhet a kínálat, de a kereslet még mindig erősebb, s van tere a bérleti díjak emelkedésének, hogy elérjék a 2019-es, havi 165 ezer forintos átlagot.

A 2015-ös átlagokhoz képest a KSH-Ingatlan.com. lakbérindex szerint az országos bérleti díjak 38, a budapestiek 30 százalékkal voltak magasabbak idén júliusban, ám ez még elmarad a 2020 januárjában elért rekordtól, amikor mind az országos, mind a fővárosi mutató bő 40 százalékkal haladta meg a 2015-ös szintet.

A rentingo.com ügyvezetője ehhez még annyit tett hozzá, hogy finomodik a piac: nem csupán az ár a meghatározó a bérletet keresőknél, hanem az is, hogy milyen kényelmi szempontok érvényesülhetnek. Példának a kerékpárok biztonságos elhelyezését említette. Családi házaknál ez nem gond, de egy társasházban nem feltétlenül áll rendelkezésre tároló helyiség. Sokszor az erkélyre kell kitenni a járgányt, ez körülményes lehet, más esetben a gangra teszik, de van, hogy onnan "eltűnik".

„Manapság az számít jó lakásbérleti terméknek, ha különnyíló szobák és erkély vagy terasz is van. Egyre fontosabb a kerékpártároló is, mivel a bérleti piacon pont az a réteg van többségben, amelyik aktívan használja a bringát. Szerintem eljön majd az idő, amikor az új társasházi beruházásoknál a fejlesztők már bringabarát jelzővel fogják hirdetni a lakásokat, amiknek a jelentős részét várhatóan továbbra is kiadási céllal vásárolnak” – vélte.

Egyelőre nehéz pontos képet festeni a bérleti piac közeljövőjéről. Befektetői szempontból a nettó 3-4 százalékos hozam nem túl kecsegtető. Ugyanakkor az egyik alternatíva, az állampapír sem tud csábító lenni, hiszen magas az infláció, még nőhet is, így a reálhozama is csökken. Eközben egy ingatlanbefektető a lakás további értéknövekedésével is számolhat.