Talpra állhat a magyar ingatlanpiac

A 2011 - A fellendülés éve címmel kedden megtartott sajtótájékoztatón a Colliers International budapesti irodájának képviseletében az egyes üzletágak vezetői számoltak be az elmúlt évben tapasztalható ingatlanpiaci trendekről és a 2011-es kilátásokról.

Elsőként Tim Hulzebos ügyvezető igazgató fejtette ki, hogy 2010 a változások éve volt a cég életében, az ő pozíciójával együtt 10 vezetőt váltottak le a régióban, arculatot és logót váltottak. Elmondta továbbá, hogy az idei a növekedés éve lehet, amelyben a szolgáltatások minőségének fejlesztése lehet az egyik kulcsfontosságú tényező. Kifejtette: Magyarországon gazdasági növekedést, a piacon pedig fellendülést várnak, elsősorban az "A" kategóriás ingatlanok esetében.

A kiskereskedelemben a régebbi bevásárlócentrumok fejlesztésére számítanak, a befektetési piac szereplői (vevők és eladók egyaránt) pedig valószínűleg elsősorban magyar kötődésűek lehetnek.

Ezután Balla Ákos vette át a szót, a cég értékbecslési, tanácsadási és piackutatási üzletágának igazgatója. Kifejtette, hogy az "A" kategóriás ingatlanok esetében úgy vélekednek, hogy a díj esetében a mélypontnál vagyunk, a hozamok stabilizálódni látszódnak, a kihasználtság pedig csúcsponton van, és ez utóbbi legfeljebb a "B" kategórában romolhat 2011-ben.

Azt minden előadó hangsúlyozta, hogy a finanszírozás hiánya nagy hatással van az egész piacra, elsősorban az új beruházások terén. Az új vásárlásokat nem, vagy csak kedvezőtlen feltételekkel finanszírozzák a bankok.

A turizmussal kapcsolatban Balla Ákos elmondta, hogy 2010-ben kis számban emelkedett a vendégéjszakák száma, főleg a fővárosban, ahol 2009-hez képest 5 százalékos emelkedés volt tapasztalható, szemben például a balatoni régióval, ahol az alacsony belföldi kereslet miatt 6-7 százalékos csökkenés volt e tekintetben. Európa kulturális fővárosaként Pécs a várakozásoknak megfelelően (28 százalékos) növekedést produkált, míg a nemzetközi konferenciák száma 40 százalékkal haladta meg az előző évi szintet. A szobaárak 5-8 százalékos csökkkenését viszont épp a vendégéjszakák számának növekedése kompenzálta. Jól teljesítettek a 4-5 csillagos szállodák, amelyek európai viszonylatban olcsónak számítanak.

Hazánk EU-elnöksége átmenetileg pozitív hatással lesz, elsősorban a főváros forgalmára. 2011-ben előreláthatólag 6 új szálloda épül, közel 400 szoba kapcitással, ezáltal megállni látszik az e téren korábban tapasztalható túlzott növekedés. Elmondható az is, hogy vidéken szinte csak uniós támogatással fejlesztenek a szállásadók.

Saly Miklós, a Colliers iroda bérbeadási üzletág igazgatója elmondta, hogy 2010-ben az "A" osztályos irodák üresedési rátája 25,6 %-ra, a "B" osztályosoké pedig 23,4 %-ra kúszott fel, viszont az előző évinél jóval kevesebb irodát adtak át.

Tavaly a legaktívabb 2 helyszínnel és 20400 négyzetméteres tranzakcióval az Ericcson volt, utána következett holtversenyben a SAP és a Sanoma, de a UPC is felfért a képzeletbeli dobogóra.

A Váci úti folyosón kevéssel 10 euró felett volt a négyzetméterár, de volt, ahol 10 euró alá is lement, és a terület kifejezetten kedvező üresedési rátája is mutatja, hogy a legnépszerűbb volt az irodapiacon. Meglepő módon beleerősített Budapest déli része, ahol nagy tranzakciók, sok  újratárgyalás és bővülés is volt. Az agglomerációban e téren nem történt túl sok esemény.

2011-ben 20 százalék körüli üresedési ráta várható, és nagyjából 50 ezer négyzetméternyi irodaház átadás, amelyből 26 000 négyzeméterre nincs kötve előszerződés, a bérleti díjak pedig emelkedésnek indulhatnak.

A vezető összességében elmondta, hogy a kisebb bérlők is túl vannak a nehezén, és a sok nagyobb bérlő is újratárgyalhatja idén lejáról szerződését, valamint sok előbérleti tranzakció várható 2012-13-ra vonatkozóan. Több régebbi, kevésbé kihasznált irodát is kiadhatnak, és két nagyobb új projekt készül a Váci úti folyosón. 2011-ben várhatóan folytatódik a nagyobb bérlői aktivitás, megjelenhetnek újabb cégek, és az állami tulajdonúak közül is többen beléphetnek a piacra, tehát optimistán tekintenek 2011-re.

Csörgő Anita, a cég kiskereskedelmi üzletágának vezetője elmondta, 2010 a stabilizáció éve volt, és a bérleti feltételek egyre jobban igazodtak a gazdasági körülményekhez. A piac meglehetősen polarizált, kedvelt helyszínnek számít a Váci utca, a Mammut, a MOM Park, a Westend és az Arena, kevésbé  népszerű viszont a vidék mellett az Andrássy út és a körút környéke.

Az igazgató kiemelte: tavaly megállt a kiskereskedelmi forgalom 5 éve tartó csökkenése, és az év második felét a pozitív hangulat jellemezte. Az előrejelzések szerint idén akár 3-5 százalékos fogyasztói növekedés várható, az új adószabályok pedig pozitív hatással lehetnek a piacra, és új koncepciójú kereskedelmi központok (Váci 1, CET, Europeum) nyitása, valamint a nagyobb bevásárlóköz bátrabb terjeszkedése várható. 2011-ben a vevő lesz a középpontban, és a szolgálatások újragondolására, a régebbi bevásárló centrumok újrapozicionálására lehet számítani. "A kereskedők működésüket hatékonyabbá téve és alacsonyabb bérleti díj fizetésével működnek tovább szinte minden alpiacon. A feltételek sokkal inkább kedveznek a bérlőknek új bérleti szerződéseknél, főleg kulcsbérlők esetén: forgalomarányos bérleti díjakat párosítva alacsony alapbérleti díjjal, felmondási opciókkal, rövidebb fix bérleti időtartammal, belső kiépítési hozzájárulással" - tette hozzá Csörgő Anita.

Az ipari ingatlanpiacról Beck Tamás beszélt. Kiemelte, hogy az elemzésnél főleg Budapestet és közvetlen környezetét, ezen belül pedig az "A" kategóriájú ingatlanokat vették figyelembe, mivel a többi rész nehezen mérhető. A területen 2008 a rekordok, 2009 a változások, 2010 pedig a stabilizálódás éve volt. Magas szintű volt az aktivitás a bérleti piacon, azonban a végül realizálódó tranzakciók száma alacsony volt.

A bérlői piac a vásárlási piaccal szemben aktív volt, főként a kkv szektor és a termelő vállalatok tettek ki magukért, a logisztikai cégek pedig alig mutattak érdeklődést ezen a téren. Hozzátette: hiányoznak a nagyobb tranzakciók, hiszen például 10 ezer négyzetméter feletti mindössze egy volt. Megjegyezte azt is, hogy a bérbeadható nagy terület is meglehetősen kevés van, 10 ezer négyzetméter feletti csak 8, 20 ezer négyzetméter fölötti csak 4 van. Az ügyletek felét (többnyire bővülés vagy hosszabbítás) közvetlenül kötötték meg, a vidéki és telekpiac pedig inaktívnak tekinthető.

Tavaly az 1,6 millió négyzetméteres teljes piac 5 új épülettel, 63 ezer négyzetméterrel bővült, az üresedési ráta 20 százalék körül stagnál. Új szerződéseket főként az autópálya melletti logisztikai központokban, 122 ezer négyzetméterre kötöttek, ami nagyjából megfelel az előzetes várakozásoknak.

2011-re alacsony fejlesztői aktivitást jósolnak, legfeljebb 50 ezer négyzetméternyit. A kereslet optimalizálása 2009-ben és 2010-ben megtörtént, jelenleg viszonylag aktív a piacon a termelési és a fogyasztási szektor. Az üresedési ráta vélhetően csökken, enyhén emelkedő bérleti díjak várhatóak, az előbérleti szerződés szerepe pedig a nagyobbak ingatlanok estében jelentősen megnőhet.

A befektetési piacot Hamish White jellemezte. A 2008-as erős visszaesés óta most először várható gyenge bővülés. Több tranzakció várható, hiszen komoly új érdeklődők kerülhetnek a piacra, akik azonban megfontoltan döntenek. A finanszírozás limitáltsága itt is gondot okoz, ezen a téren nem látnak nagy változásokat. A befektetők nem tartják problémásnak a magyar kockázati helyzetet, és már a tulajdonosok is felismerték, hogy változtak az értékek. Budapest viszont ebből a szempontból előnyben van, mivel a jó közlekedés, szép a város, alacsonyak az adók, és ezek mellett az értékek (amelyek 20 százalékkal csökkentek az elmúlt időszakban) még a környező országok fővárosainál is kedvezőbbek. Ráadásul itt magasabb megtérülésre lehet számítani, mint más piacokon. A vezető hozzátette, hazánkban erős a magánszektor, és az is tapasztalható, hogy egyre kevesebb cég hagyja el Magyarországot. Jónak számít a városi infrastruktúra, és az alacsonyabb adók, valamint a fenntartható bérleti díjak is mellettünk szólnak.

Végezetül Tim Hulzebos elmondta, hogy 2011 a kihívások éve lehet, amelyben talpra álló piacokra számítanak.

Privátbankár - Szilágyi Balázs