Töretlenül emelkedtek a használt lakások árai és a piaci forgalom a KSH napokban megjelent harmadik negyedéves adatai szerint. Ezek a számok teljes mértékben egybecsengenek a Balla Ingatlanirodák piaci tapasztalataival. Ahogy az ingatlanközvetítők folyamatosan javuló helyzetről tettek említést az elmúlt hónapokban, úgy most a statisztikai adatok is arra világítottak rá, hogy felfelé ívelő pályán mozog a hazai ingatlanpiac.
30 százalékkal növekedett a tavalyi év első kilenc hónapjában Magyarországon az értékesített lakások száma, miközben 2,5 százalékkal növekedtek az árak egy év alatt, egészen pontosan az ún. tiszta árindex.
Állandósult árnövekedés
Mindez úgy következett be, hogy az árak az előző év eddig vizsgált első három negyedévében folyamatos emelkedést mutattak. A használt lakások ára 2014 harmadik negyedévében 3,5 százalékkal volt már magasabb, mint 2013 harmadik negyedévében. Ennek kapcsán ugyanakkor érdemes kicsit mélyebbre nézni a folyamatokban.
Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy az árak emelkedését a forgalomnövekedés hatására bekövetkező, egyre csökkenő mértékű alkuk eredményezték. Gyakorlati szemmel nézve: az eladók egyre kevésbé, egyre kisebb mértékben hajlandók engedni a meghirdetett irányárakból, látva az érdeklődők növekvő számát.
Ráadásul a negyedik negyedévben már azzal is rendszeresen találkoztak, hogy a tulajdonosok elkezdték emelni meghirdetett lakásaik árát. Habár a negyedik negyedéves adatokról még nem számolt be a KSH, az előbb említett folyamat következtében nem csak a valóságban, hanem a statisztikákban is várhatóan további áremelkedéssel fogunk majd szembesülni.
Egyre több lakást adnak el
Eközben persze a forgalom is egyre bővült: az első negyedévben 32 százalékkal nagyobbra nőtt az értékesített állomány az egy évvel korábbi, 24 ezer darab eladott lakáshoz képest. És bár a következő negyedévek adatai még folyamatosan érkeznek, a statisztikai hivatal szerint a második és harmadik negyedévben is hasonló mértékű emelkedés következett be.
Ugyanakkor ahogy az már az előző, negyedéves jelentésekből is kiderült: a vevők egyre inkább az olcsóbb lakásokat keresték, így a korábban említett 2,5 százalékos tiszta áremelkedés helyett a valóságban 0,8 százalékos volt az áremelkedés mértéke. A lakások átlagos négyzetméterára 145 ezerről 147 ezerre emelkedett országosan, az átlagos lakásár megragadt 9,7 millió forinton.
Amit még érdemes megemlíteni a 2014-es folyamatok kapcsán, de a statisztikai adatokból nem derült ki: ebben az évben jelentős mértékben csökkent az ingatlanpiaci kínálat a devizahitelek végelszámolása miatt. Ennek oka egyrészt az, hogy az érintett eladók szeretnének tisztán látni az ügyben, ezért kivártak 2015. február 1-jéig. Másrészt pedig a bankok sem igazán voltak tárgyalókészek a tavalyi év második felében.
Biztató budapesti helyzet
Az iroda megfigyelései szerint az ingatlanpiac csak Budapesten, az agglomerációban, és a munkahelyekben bővelkedő nagyvárosokban mutat egészséges képet.
Ezt teljes mértékben megerősítik a statisztikai adatok is, melyekből az derül ki, hogy a kisebb településeken továbbra is a négyzetméterárak enyhe csökkenése figyelhető meg.Ami viszont a budapesti négyzetméterárakat illeti: 226 ezerről 232 ezerre nőtt az átlag négyzetméterár 2014-ben. Érdekes fejlemény, hogy csökkent az egyes kerületek közötti árkülönbség: nagyobb mértékben a legolcsóbbnak számító VIII., X. és XXI. kerületek drágultak, miközben a hagyományosan legdrágábbnak számító II. és XII. kerületekben ereszkedtek az árak.
Szintén nagyobb mértékű árnövekedést hoztak az elmúlt negyedévek a budapesti belvárosban. A már említett VIII. kerületen kívül az V., a VI. és a VII. kerületekben következett be számottevő drágulás. Olyannyira, hogy ennek következtében az V. kerület a második helyre kúszott fel a kerületi árösszehasonlító grafikonon, lehagyva az eddigi második helyezettet, a XII. kerületet.
Várakozások: árcsökkenést hozhat az idei év
A 2015-ös év második negyedévétől ugyanakkor már árcsökkenésre számít a Balla Ingatlaniroda. Ennek oka, hogy a piacot továbbra is a devizahitelek végelszámolása mozgatja majd, csak most már az előző évivel ellentétes irányban: folyamatos kínálat-bővülésre lehet számítani, ami aztán az árak emelkedését is visszafogja majd, sőt ismét megkezdődhet az árcsökkenés.
Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a devizahitelek által ejtett sebek nehezen gyógyulnak: továbbra is több százezer család helyzete marad kilátástalan a hiteleik miatt. Akiknek viszont sikerül a devizahitelük elszámolása után “újrakezdeniük” az életüket, azok jellemzően a legkisebb összegekért elérhető ingatlanokat, a panellakásokat választják majd, így ezek kereslet szintje változatlan marad.
Az eladók száma tehát az idei évben várhatóan nagyobb mértékben emelkedik, mint a vevőké. Azonban vevői oldal is bővülést mutathat, hiszen az emberek élethelyzete folyamatosan változott (gyerekszületés, házasság, válás, új munkahely miatti költözés, stb.) az elmúlt években, így jelentős költözési igény alakult ki, melyet még nem sikerült teljes mértékben kielégíteni. Halasztott költözésekről beszélhetünk, melyek stabil, de akár növekvő keresletet eredményezhetnek.
Kényszerértékesítési hullámmal ugyanakkor nem számol az idei évben az ingatlaniroda, viszont 2016-os évre vonatkozóan egyelőre ezt nem zárjuk ki. A hitelezés nem igazán szól bele az ingatlanpiaci mozgásokba, hiszen mindössze az ügyletek 10-15 százalékában lesz szerepe a bankok által kínált forintkölcsönöknek. A 2015-ös évre vonatkozó várakozásainkat mellékelt grafikonunkban összesítettük.
