Elkerülhetetlen a budapesti ingatlanpiac összeomlása

Befektetési termék

Az ingatlan, annak ellenére, hogy alapvetően használati célból vesszük vagy béreljük, az egyik legjelentősebb befektetési termék is egyúttal, annak minden jellegzetességével együtt. Csakúgy, mint a különféle értékpapírok, nemesfémek és egyéb termékek (mezőgazdasági termények, kriptodevizák stb.) esetében, a piac itt is ciklikus, csak a jellegénél fogva nincsenek rövid távú ingadozások (nem látható egy monitoron az összes ügylet, és nem is szabványos termékről van szó, hisz a legtöbb ingatlan valamennyire egyedi is).

Így az ingatlanpiacon csak hosszabb trendek vannak, szép, nagy hullámok. Ennek okai viszont ugyanazok, ami más termékeknél: a pénzmennyiség, a kamatszint (más befektetések hozama), és persze a pszichológia: félelem (hogy esni fog az ár, nem fizet a bérlő) és a kapzsiság (emelkednek az árak, lemaradok).

Fundamentumok

Hosszabb távon persze az ingatlanpiacon is a fundamentumok a meghatározóak: egy adott városban, vagy területen nő, vagy csökken a lakosságszám, milyenek a munkalehetőségek, esetleg vannak-e nagy egyetemek, melyek más városokból, országokból sok diákot vonzatnak, és végül a leglényegesebb, hogy mennyi ingatlan van az adott területen.

Nos, ha a fundamentumokat nézzük, Budapesten a 2014-es adatok szerint 910 000 lakóingatlan volt (ez pár 10 ezerrel több lehet most) a város lakossága pedig 1 750 000 fő, vagyis kevesebb, mint két emberre jut egy lakás. Az ezredfordulón csak 820 ezer lakás volt, a lakosság pedig még közel a kétmillióhoz, így a lakosság számához viszonyított ingatlanállomány nagyot nőtt. Fundamentális hiányról tehát szó sincs, sőt, nyugodt piaci időszakokban jellemző a túlkínálat, a lassú ingatlanértékesítés.

Az árobbanás okai

Ebből következik, hogy egy ilyen nagy fellendülés, mint a mostani, döntő részben befektetések által hajtott folyamat. A kiindulóponton, 2014-ben rendkívül nyomott volt a piac: alacsony árak, kevés tranzakció. Ebben az évben azonban több minden történt: a legfontosabb, hogy meredeken esni kezdtek az addig magas forintkamatok, ingatlanpiaci fellendülés indult Amerikában és Európában is (nem kis részben a jegybankok eszközvásárlási, azaz extra pénzmennyiséget biztosító programja miatt), és még egy döntő, rövidtávon fundamentális szempont: megnőtt a fapados turizmus, és teret hódított az Airbnb, így a magánlakások is tömegesen bekerültek a vendéglátási üzletágba, a szállodák rovására.

Az áremelkedés megindult, és közben a kamatok csökkenése tovább folytatódott, korábban elképzelhetetlen módon egész nulláig, és máig is ott van az intézmények számára. A lakosság azonban kapott az állampapírokra 2 százalékot: ez most már egyes kötvények esetében 4 százalék fölött van. Nyilvánvaló volt, hogy ha elenyésző a kamat, akkor már megéri az ingatlanvásárlás, esetleges felújítás és kiadás, úgy, hogy abba már beleférnek az ezzel járó kockázatok is: esetleges problémás, nem fizető bérlő.

Az utolsó szakasz

Az ilyen alapon racionálisan vásárló hazai befektetők azonban pár év után elfogynak, legalább is csökken a számuk, hisz aki akarta, megtette a tétet, sőt, ők az emelkedő kamatok mellett esetleg meg is fontolják, hogy zsebre teszik a hirtelen jött nyereséget az ingatlanon, és állampapírt vesznek. Ugyanakkor helyettük belépnek a piacra azok, akik négy éven át csak nézték, mi történik, és lassan elhiszik, hogy ez most már örökre így lesz, ezért végül utánaszaladnak a robogó vonatnak. Köztük egyre több a külföldi vevő, akiket könnyű azzal megetetni, hogy itt a nagyszerű felzárkózó piac, még mindig nagy emelkedési potenciállal. Pontosan, ahogy a feltörekvőnek nevezett országok tőzsdéin szokott ez lenni.

És hogy miért lehet még akár erősebb is ez a hatás, mint a tőzsdéken? Mert sokan keresnek jól rajta, ha pörög a piac. Keres egy külföldi ügynökség, aki felhajtja a vevőt, keresnek a hazai ingatlanközvetítők, legyenek azok ügynökségek vagy magánszemélyek, (és természetesen igen nagyot szakít az állam a meglehetősen magas átírási illeték révén, így örül a fellendülésnek). Sokaknak jó üzlet, bajban lennének, ha nem jönne néha egy mánia. A 2008-as válság utáni években nagyon panaszkodtak az ingatlanközvetítők.

A végkifejlet

Nos, nézzük meg, mi szokott lenni a végkifejlet. Amerikában, ahol a kapitalizmus zavartalanul fejlődik az ország létrejötte óta, és jó 150 éve háború sem viselte meg az ingatlanállományt, igen régóta vannak nagy fellendülések és visszaesések az ingatlanpiacon. Ezek közül a legdurvább a 2007-ig tartó volt, amelyben boldog-boldogtalannak adtak hitelt, mégpedig az egész vételárra, majd amikor esni kezdett a piac és nem fizettek a hitelezők, értékpapírosítva rásózták a bankok a rossz hiteleket más bankokra, és mikor ez összeomlott, létrejött a legnagyobb világgazdasági válság 1929 óta.

Nos, ebből az egész világ tanult, most nem alakul ki hitelbuborék a fejlett piacokon, a bankok megfontoltan hiteleznek. Nálunk is van egy adott sajáterő-elvárás és a kormány is tereli a lakosságot a fix kamatok felé, megelőzve a későbbi gondokat. Így ha egyszer kifullad az emelkedés, nem is  a hitelesek lesznek, akik a piacra borítják a lakásokat, hanem egyrészt azok, akik teljesen ésszerűen aratják le a ciklikus piac által kínált ajándékot, másrészt azok, akik későn ugrottak fel a vonatra, és a kudarcot látva, elkeserednek, bánják, hogy ilyen kalandba bocsátkoztak, pláne külföldön. Fogják, eladják, ahol van, látni se akarják többé.

Irracionális viselkedés

Ez nem racionális befektetői magatartás egy ingatlannál, amely mindig csak részben vesztheti el értékét (szemben egy csődbe menő cég részvényeivel vagy pláne a kriptodevizákkal), de ilyen esetben számtalan példa van erre, ugyanez történik a tőzsdéken is. Érdekességképpen álljon itt Dieter Bohlen, minden idők egyik legsikeresebb német popsztárjának és producerének vallomása: első gigantikus lemezeladásaiból beszállt a tomboló tőzsdei hosszba a frankfurti börzén, majd az 1987. őszi tőzsdekrach után kiábrándultan kiszórta összes részvényét, pénze közel felét elbukva, persze a piac alján. Utána el volt keseredve, de mint írja, ő hamar visszakereste a pénzt az özönlő jogdíjakból, a legtöbb pórul járt befektető viszont soká, esetleg sosem áll talpra.

Fővárosi ingatlantörténelem

Ha egy kicsit megnézzük, milyen volt a fővárosi ingatlanpiac a rendszerváltás óta, a következő trendek bontakoznak ki: a 90-es években igen nyomott áron eladták az önkormányzati lakások nagy részét, így a piacon óriási túlkínálat lett. Az akkor dühöngő infláció ellenére az árak nem emelkedtek, négyzetméterenként 50 ezer forint körül voltak, majd 1999-ben hirtelen elindult az árlemaradás kiegyenlítődése: szinte hetek alatt nőttek duplájukra az árak, és az emelkedés 1-2 évig igen heves ütemben folytatódott. Ismerünk olyan ingatlankereskedőt, aki reggel megvett egy lakást, aznap este már szép nyereséggel tovább is adta. Mint a mesében, vagy mint a pengő inflációja idején.

A 2000-es évek elején aztán kifulladt a piac, pangás következett és persze a tetőhöz képest árvisszaesés, bár ez inkább csak reálértékben volt jelentős, mivel akkor még magas, 10 százalék közeli infláció volt. Utána jött az Amerikából induló őrület, egyszerre a svájcifrank-hitel mániával, és akkor valósággal felrobbant a piac. A tetőzés később volt, mint Amerikában: igazán csak a válság döntötte össze a piacot, de az nagyon. Az árak közel felükre estek, a piac ellaposodott, sokáig kellett vevőre várni. Ekkor már külföldiek is szép számmal voltak a piacon: a leírt lélektani motívumok alapján szórták ki lakásaikat nyomott áron.

A csapból is folyik

Ezek után jött a most is tartó fellendülés, és most van egy feltűnő jelenség, ami a közeledő tetőzést, majd azt követő óhatatlan összeomlást jelzi. Bárhová nézünk, az ingatlanpiacról van szó, nap mint nap olvashatunk a lakásár-emelkedésről. Tipikus mánia szakasz, miközben információink szerint a háttérben már vannak aggasztó jelek: az agglomerációban és a kevésbé felkapott, mondhatni lerobbantabb fővárosi részeken már nehézkes az eladás, sokat kell várni a vevőre, esetleg jelentős árengedményre van szükség.

Az eljövendő visszaesés

Mindezek alapján úgy véljük, közeleg a fordulópont, és nagy lesz a visszaesés, leginkább az említett fundamentumok miatt. A vevők eltűnnek, azok pedig, akiknek ténylegesen lakásra lenne szükségük, csak jóval később lépnek be a piacra, mivel jelenleg csak az önrész akkora, mint amennyiért eredetileg az egész lakást szerették volna megvenni, így hiába a jó hitelfeltételek, a piacról már jó ideje kiszorultak.

A pontos időzítést persze lehetetlen meghatározni, ahogy a tőzsdén is, de meglepő lenne, ha egy évnél tovább ki tudna tartani a jelenlegi őrület. Természetesen az árak nem fognak visszaesni a kezdeti mélységekbe, hisz akkor indokolatlanul alacsonyak voltak, és azóta a jövedelmek is jócskán nőttek, nem beszélve a turizmus növekedésének tartós hatásairól. 25-50 százalékos visszaesés azonban simán bekövetkezhet, noha ezt most sokan nehezen tudják elképzelni.