Eszement árak az ingatlanpiacon: várjunk a vásárlással?

Országos szinten az átlagár, a tavalyi adatokhoz képest, eddig 13 százalékkal nőtt. Az előző évekkel szemben, amikor a fővárosi és megyeszékhely-szintű drágulás messze meghaladta a többit, most 10 százalékra nőtt az áremelkedés a községekben. Ezzel párhuzamosan a budapesti drágulás idén 15 százalékra mérséklődött.

A kisebb városokban ez a mutató valamivel 10 százalék alatt maradt, míg a megyei jogú városokban 13 százalék körül mozgott. Ugyancsak szembe megy az előző évek trendjével (de következik a meredekebb községi drágulásból), hogy az önálló házak ára emelkedett a leginkább.2017-ben eddig, 16 százalékkal, míg a tégla és lakótelepi lakásoké ettől elmaradva, 11 és 13 százalékkal. Az elmúlt évek látványos paneldrágulása után mára a lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladja a 225 ezer Ft/m²-t – derült ki az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből.

„Idén a tizenkilenc megye közül sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Az elemző szerint az átlagár lista élén három dunántúli megye, Zala, Tolna és Baranya állnak. A fővárosnál is jobban, 15 százalékot meghaladó mértékben az előbb említettek mellett még Csongrád és Veszprém megyék drágultak. "Érdekes, hogy a legdrágább megyék közül Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar viszont az áremelkedési sorrend utolsó ötödében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt már kisebb lehetőség van. Mindenesetre ebből a rangsorból is bizonyos szintű területi kiegyenlítődés olvasható ki” – tette hozzá az elemző.

A főváros verhetetlen

Budapesttel (412 ezer Ft/m²) nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 265 ezer Ft/m² átlagárral. A 200 ezres szintet azonban egyre több megye, immár Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy is meghaladja. Az eladott ingatlanok országos átlagára, az év első három negyedévében, 286 ezer forint volt négyzetméterenként.

Megyeszékhelyek közül Zalaegerszeg drágult a legjobban (23 százalék), majd Veszprém 21 százalék, Szeged 20 százalék és Pécs 19 százalék következnek. Érdekes – de magyarázat itt is a magas bázis lehet –, hogy a megyeszékhelyek között Győr áll a rangsor leghátulján 6 százalékos drágulással egy év alatt.

Ezzel együtt továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 267 ezer Ft/m²-es átlaggal. A 250 ezres limitet emellett még Debrecen, illetve Kecskemét lépi át, Székesfehérvár és Veszprém valamivel az alatt marad. Salgótarján, Miskolc és Szolnok számítanak hagyományosan a legolcsóbb városoknak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakóingatlanok átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m²-t sem.

Valkó Dávid szerint szembetűnő, hogy a fővárosi kerületek árváltozás rangsorának élbolyában idén több olyan, alapból olcsó, kerület van (XXIII. – itt 33 százalék a drágulás, XXI., XVI., XVII.), amelyek nem tipikus befektetési célpontok és a forgalom is viszonylag csekély.Ezekben a kerületekben az alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy ütemű drágulás. A klasszikus belvárosi területeken (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, idén csak 15-18 százalék közötti áremelkedési értékeket látunk, ez a középmezőnyhöz elegendő szint. Az irányítószámok szerinti körzeteket vizsgálva 50 százalék körül drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1205-ös és 1202-es körzet, azaz a XX. kerület Erzsébetfalva és Kossuthfalva kertvárosi részei.

A legdrágább kerület

Az V. kerület ismét messze vezeti a budapesti árrangsort a közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől, a második legdrágább kerület, az I. fajlagos átlagára majdnem kerek százezer forinttal marad el. A félmilliós szint fölé ezek mellett még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A nagy ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg tavaly ilyenkor még tíz olyan kerület volt, melyek átlagára 300 ezer Ft/m2 alatt maradt (a XXIII. kerületé 200 ezer alatt), addig idén ez a csoport megfeleződött.A továbbra is legolcsóbb XXIII. kerületben is 260 ezer Ft/m2 az ár.Az V. kerület hat irányítószám-körzetéből négy az árrangsor legelején áll; a legdrágább továbbra is a 1051-es irányítószám 780 ezer Ft/m²-rel. Az 550 ezres szintet további 20 irányítószám-körzet haladja meg, amelyek mind a budai és a pesti belvárosi kerületekben vannak.

Valkó Dávid a befektetési piacról elmondta, hogy bár az ilyen céllal vásárlók becsült aránya az összforgalmon belül 30 százalék körülire csökkent, jelenlétük egyéb alternatív befektetési lehetőség híján továbbra is meghatározó lesz a keresleti oldalon.

Amiért nem vonzó a piac

„Speciális szegmensként megnőtt azok száma, akik nem egy-két lakást vesznek, hanem törekednek egy nagyobb portfolió kialakítására. Azokon a területeken, ahol hiányzik az új építés, ott régebbi társasházakban egész szinteket szeretnének megvenni. Ahol viszont van bőséges újlakás-kínálat, ott ilyen épületekben vesznek egyszerre akár több tucatnyi lakást. Az új lakás vásárlását, illetve ezek kiadását kevésbé kockázatosnak, a megtérülést könnyebben, biztosabban kalkulálhatónak tartják a használt lakásokénál. Emellett számukra nem probléma, ha a lakás átadása még odébb van, mivel hosszabb távra terveznek. Az értékesítés korai szakaszában vásárolva ráadásul a bevezető ár és az átadáskori ár közötti hozammal is kalkulálhatnak. Az ilyen típusú befektetők egyelőre magánszemélyek; a bérleti piac laza szabályozása miatt intézményi befektetők számára még nem vonzó a magyar piac” – mondja az elemző.

Mi lesz az áfával?

A jelenlegi újlakás-boom jövőjét nagyban befolyásolja, hogy az eredetileg 2019 végéig hatályos 5 százalék áfa, illetve megemelt csok-ot meghosszabbítják-e.

A legfrissebb információ szerint a kormány ezt nem tervezi, ugyanakkor más, kedvező elemeket bevezethetnek a lakásépítés támogatására. Erről a választási hajrában, minden bizonnyal lesz már információ, addig azonban bizonytalanság uralkodik. Ha 2019 végén újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál ebben a szegmensben. Félő, hogy ez a mostani keresleti hajrá végét jelentené, s középtávon – mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel – mindjobban a lakásbérlet felé terelné az embereket. A válság hozadékaként az albérletben lakás az elmúlt évekbenelfogadottabbá vált.A mai fiatalok,az előrejelzések szerint általánosságban kevéssé ragaszkodnak majd az ingatlantulajdonhoz, így természetes folyamat részeként is terjed a lakásbérlet.

Jóslat jövőre

Az OTP-nél úgy látják, a már két éve kétszámjegyű reálár-növekedés nem vált még egyszámjegyűre, de egyre valószínűbb a lassabb bővülési ütem. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása is. Tartják korábbi becslésünket, amely szerint a tavalyi, nagyjából 150 ezer után a lakáspiaci forgalom rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-190 ezres sávba. Ugyancsak megismételve korábbi véleményünket, országosan éves szinten – bár 2018-ban és 2019-ben az építési volumen elérheti, ill. meghaladhatja a 30 ezres szintet – 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel.