A fák nem nőnek az égig: megtorpanhat a lakásárak emelkedése

MTI Fotó: Czeglédi Zsolt

A 2008-as hitelválság után az adósok számottevő része képtelen volt törleszteni a devizahiteleik megugró részleteit. Emiatt sokan a nagyobb bajt megelőzendő piacra dobták a lakásukat, más esetekben a bedőlt hitelek miatt a bankok likvidálták a jelzáloggal terhelt ingatlanokat.

A megnövekedett kínálat és a minimálisra eső kereslet, illetve a hitelezés visszafogása együtt a földre vitték az árakat. A legjobban pörgő budapesti piacon nem volt ritka, hogy a 2008 nyári árakhoz képest másfél-két évvel később akár 30-40 százalékkal alacsonyabb szinten találtak gazdára lakások. Egyes vidéki településeken pedig számos helyen annyira befagyott a piac, hogy szó szerint eladhatatlanok voltak az ottani ingatlanok, és többek között ez is hozzájárult később ahhoz, hogy létrehozzák a Nemzeti Eszközkezelőt.

Piaci boom

A gazdaság konszolidációját követően a 2010-es évek elején a nyomott árak csábítóvá váltak sok olyan magánszemélynek, akinek komolyabb megtakarításai voltak. Az alacsonynak mondható árak, és a csökkenő alapkamatot követő állampapír és banki hozamok együtt abba az irányba mutattak, hogy az ingatlanvásárlás "kezelhető kockázatú" befektetés. Így a smart money már 2012-13-ban megjelent és a készpénzes befektetők elkezdték felvásárolni a jó lokációjú olcsó ingatanokat. Az árak pedig hamarosan lendületet vettek köszönhetően annak, hogy a fővárosban aki akart az talált magának munkát, így azok a vidékiek, akik a leszakadó régiókból nem külföldre vették az irányt tömegesen költöztek a fővárosba.

Ráadásul a kormány mindent megtett azért, hogy a bérek is növekedjenek és a szociálpolitikai támogatások is újra elérhetővé váltak, majd ezek feltételei gyakorlatilag egyik évről a másikra egyre kedvezőbbek lettek. Eközben a jegybank alapkamatot nulla közelébe csökkentette az MNB, és a lakossági hitelek terhei is igen kedvezővé váltak. Így egyre többen kezdtek el ismét hitelre ingatlant vásárolni. Illetve a nulla körüli kamatnak egy másik vetülete is volt, sokan vásároltak kiadásra ingatlant.

Jellemzően a kevésbé frekventált helyeken a hosszútáv, míg a a belső kerületekben az Airbnb-s kiadás lett a leggyakoribb. Utóbbi bár több munkával jár(t) jóval nagyobb hozamot biztosított, így a bulinegyed környéke, az V. kerület vagy a VI. és a XIII. belső részein a rövid távú kiadásra vásárolt lakások súlya nagyon megnőtt.

Ezek a fák sem nőnek az égig

Azt ugyan mindenki tudja, hogy a fák nem nőnek az égig, de az elmúlt hónapokban többször lehetett hallani olyan megnyilvánulásokat, mely szerint nyugodtan lehet befektetésként lakást venni, mert úgyis mennek még felfelé az árak. Az álmoskönyvek szerint amikor mindenki elhiszi, hogy nem eshetnek az árak, az nem szokott jó előjel lenni. Ahogy az sem a piac erejét mutatja, hogy a vevők mind nagyobb százalékban vásárolnak hitelből.

A további erőteljes emelkedésnek így viszont a kereslet csökkenése gátat szabhat. A kínálat ugyanis folyamatos, hiszen azok akik az utóbbi 7-8 évben 2-300 százalékos haszonra tettek szert a lakásvásárlásukon, nem egy esetben realizálják a profitot. Emellett számos olyan projekt indult az elmúlt években kihasználva a kedvezményes áfát, amelyek a következő időszakban "érnek be", így jelentős számú újépítésű lakás kerül majd piacra.

A kereslet és a kínálat viszonyának változása mellett a befektetési célú ingatlanvásárlás és az azon elérhető hozamok kérdése is fontos. Már csak azért is, mert az állam, illetve annak egyik intézménye, az ÁKK volt olyan kedves és egy, a nullás kamatkörnyezethez képest jó hozamot biztosító állampapírral rukkolt elő. Az új állampapír fix, sávos kamatozású, és aki az ötéves futamidő végéig megtartja az értékpapírt, évesítve átlagosan 5 százalékos kamatot kap.

Ha hozzávesszük, hogy a mostani állapot szerint a MÁP + korlátlan likviditással rendelkezik, vagyis bármikor visszaváltható, az állami garancia révén pedig kockázatmentesnek tekinthető, akkor ezek összességében már komoly csáberőt jelentenek. Nem véletlen, hogy az indulást követően elképesztő siker lett a kötvény, és a gazdasági vezetőket is meglepő összeg áramlott ebbe az értékpapírba.

Állami szigor

Nem az alternatív befektetési forma azonban az egyetlen, amellyel az állam elgáncsolhatja az ingatlanpiac további vágtáját. Ha a rövid távú lakáskiadás elé adminisztratív akadályokat görgetnek, netán ellehetetlenítik azt, az biztosan komoly kihatással lesz az egész piacra. Sőt már az is érezhető lesz, ha esetleg annak hozamait rontják bizonyos intézkedésekkel. Ez pedig benne van a levegőben.

Szerdán ugyanis Tusványoson fideszes polgármesterek és képviselők arról beszéltek, hogy rendet kell rakni az Airbnb területén Budapesten. Persze az őszi önkormányzati választások előtt akár kampányfogásnak is gondolható a felvetés. Árnyalja ugyanakkor a képet, hogy a híradások szerint a szabályozás mellett a sajtóban gyakran az "Orbán Viktor ügyvédje" jelzővel illetett Bajkai István érvelt, így nem lenne meglepő, ha valóban szigorúbb keretek közé szorulna ez a tevékenység.

Lassuló növekedés

A hazai és a globális gazdasági helyzet persze most sokkal kedvezőbbnek tűnik, mint egy évtizede, és a 2008-as kártyavárszerű összeomlásnak nagyon kicsi a valószínűsége. Ugyanakkor nem kell hozzá vad összeesküvés elmélet, hogy valaki az áremelkedés grafikonjába belelásson egy inflexiós pontot.

Az olcsó hitelek, a növekvő reálbérek és a családtámogatási eszközök persze még egy ideig biztosan támaszt jelentenek. A legvalószínűbbnek az tűnik, hogy lassan kialakul egy egyensúlyi helyzet. Ez persze járhat azzal, hogy egy ideig még tart az  áremelkedés, ám az a korábbinál már jóval visszafogottabb lehet.