MTI Fotó: Mohai Balázs

A korábbi, 2014 márciusáig hatályban lévő Polgári Törvénykönyv sok kérdést hagyott maga után. Ez már ugyan rendezte az adásvétel-szegésnek a kérdését, például ha valamilyen nyersanyag (például csempe) vásárlása esetén az egyik fél magatartása miatt a szerződés nem jött létre, és máshonnan, magasabb áron kellett beszerezni a termékeket. Ilyenkor a kárt szenvedett fél követelhette az eredeti szerződésben szereplő ár és a megvalósult vásárlás ára közti különbséget – közölte a Jalsovszky Ügyvédi Iroda a Privátbankár.hu-val.

Abban a pillanatban azonban, hogy ha a felek bérleti szerződést hoztak létre, a dolog azonnal bonyolódott: milyen kártérítés illeti a bérbeadót, ha idő előtt fel kell bontania egy, akár több év múlva lejáró szerződést? Hogyan határozza meg az „elmaradt hasznot”, amit kárként akar érvényesíteni? A kérdésben megoszlottak az ügyvédek is, volt, aki egyszerűen kifizettette volna a bérlővel a bérletből hátra maradt teljes összeget, mások azonban ennél szűkmarkúbbak lettek volna. Az, hogy új szabályozásra van szükség, elkerülhetetlenné vált.

Jött az új törvény, de minek

Az új Ptk. már fenntartja a bérbeadó úgynevezett kárenyhítési kötelezettségét, vagyis minél előbb új bérlőt kell találnia a kilakoltatott delikvens helyére, de egyúttal  ki is terjesztette a fedezeti szerződésen alapuló kártérítés koncepcióját a tartós jogviszonyokra is. Ezek alapján a bérlő jogosan követelheti a kártérítést, ha csak rosszabb feltételekkel (például olcsóbban vagy rövidebb bérleti időre) tudja ismét kiadni az ingatlanát, ekkor jogosan követelheti a különbözetet a szerződést szegő bérlőtől.

Az új törvény azonban ismét értelmezési vitákat vet fel. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje, Bihari Levente szerint míg a fedezeti szerződés gondolata viszonylag könnyen alkalmazható az adásvételi szerződéseknél, úgy az a bérleti szerződések körében ez számos problémát vet fel. Emellett a kártérítés fizetésének időzítése is problémás, hiszen ha a szerződés fennállt volna, úgy a bérbeadó csak hosszú évekkel később jutna hozzá a teljes bérleti díjhoz. Kérdés tehát, hogy a tulaj követelheti-e előre, egy összegben a megszűnt és a fedezeti szerződés szerinti díjak különbözetét?

Mégsem ússzuk meg a bíróságot?

Épp ezek miatt az értelmezésbeli gondok miatt hárul óriási szerep a bíróságokra Bihari Levente szerint. Bár az új Ptk. hatályba lépésével nem oldódott meg minden kérdés, az mindenesetre megnyugtató, hogy már csak a részletkérdésekre hiányzik a válasz, amit a bíróságok gyakorlata remélhetőleg minél hamarabb meg fog adni.