Nehéz értékelni az ingatlanalapokat, mivel ahány ház, annyi szokás, annyiféle befektetési politika. Ezért csoportosítottuk a Bamosz adatbázisában levő alapokat négy kategóriába, amiből azonban csak az első kettő lényeges a kisbefektetők számára. Az úgynevezett közvetlen ingatlanalapok maguk fektetnek ingatlanokba, míg a közvetett ingatlanalapok más alapokon keresztül, illetve időnként ingatlanos vállalatok részvényeiből is vásárolnak.
Az első, legfontosabb csoportban levő nyolc alap közül négy ért el 2,5 százalék feletti hozamot, és négy ez alattit. Ugyanis 2014 végén-2015 elején 2,5 százalék volt az egy éves lakossági állampapírok (Kamatozó Kincstárjegy) hozama, ezt tekinthetjük a kisbefektetők szemszögéből irányadónak.
Globálisan könnyebb volt
Egy alap azonban euróban jegyzett, ennél viszont más a mérce, nem a forinthozam. Euróban pedig már az évi két százalékos teljesítmény sem hangzik rosszul manapság. (Fejlett nyugat-európai országokban számos államkötvény hozama negatív, jelenleg például a két és öt éves német kötvényeké egyaránt.) Összességében ezért azt mondhatjuk, hogy a nyolcból öt hozama átvitte a lécet.
| Ingatlanalapok hozama (2015. december 31.) | |||||||
| Alap neve | Alapkezelő | Deviza- | 1 éves | 3 éves | 5 éves | Hozam | Indulás |
| nem | hozam | hozam | hozam | indulástól | ideje | ||
| Közvetlen ingatlanalapok | |||||||
| Raiffeisen Ingatlan | Raiffeisen | HUF | 5,1% | 9,7% | 7,4% | 7,2% | 2002.10.07 |
| OTP Ingatlan | OTP | HUF | 3,3% | 4,7% | 4,7% | 5,4% | 2002.12.05 |
| Magyar Posta Takarék Ingatlan A | Diófa | HUF | 3,1% | 3,2% | 2014.03.17 | ||
| Erste Ingatlan | Erste | HUF | 3,0% | 4,0% | 5,3% | 7,1% | 2004.03.30 |
| Erste Euro Ingatlan | Erste | EUR | 2,0% | 2,3% | 3,1% | 3,7% | 2009.04.29 |
| Európa Ingatlan A | Európa | HUF | 0,8% | 0,2% | 0,6% | 2,7% | 2001.03.12 |
| Reálszisztéma Ingatlan | Globeserv | HUF | 0,1% | -1,8% | -8,8% | 0,0% | 2000.10.03 |
| Capitol Ingatlan | Access | HUF | -11,2% | -6,0% | -12,6% | -5,7% | 2004.04.07 |
| Közvetett ingatlanalapok (alapok alapjai) | |||||||
| MKB Ingatlan Alapok Alapja A | MKB | HUF | 6,9% | 9,9% | 3,4% | 2,4% | 2007.01.26 |
| Erste Alpok Ingatlan Alapok Alapja | Erste | HUF | 1,9% | 3,1% | 4,5% | 5,7% | 2005.09.22 |
| Budapest Ingatlan A | Budapest | HUF | 0,5% | -10,4% | -6,0% | 0,6% | 2003.05.07 |
| CIB Ingatlan | CIB | HUF | 0,3% | 1,6% | -0,7% | 1,4% | 2003.09.03 |
| Ingatlanfejlesztő alapok | |||||||
| Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő | Biggeorge's-NV | HUF | 50,8% | -22,0% | -15,6% | -18,4% | 2007.12.13 |
| Q1 Ingatlanfejlesztő | Quaestor | HUF | -26,4% | -12,4% | -8,3% | -1,4% | 1996.02.02 |
| N A P | Macrogamma | HUF | -81,3% | -61,9% | -47,2% | -36,3% | 2008.07.08 |
| NAP B | Macrogamma | HUF | -81,3% | -61,9% | -45,7% | -41,9% | 2009.11.04 |
| Zártkörű vagy nemrég nyilvánossá vált alapok | |||||||
| Torony Ingatlan | Diófa | HUF | 7,5% | 9,0% | 2013.11.28 | ||
| Diófa Ingatlan | Diófa | HUF | 4,1% | 0,1% | 1,3% | 2009.07.17 | |
| (Forrás: Bamosz-adatbázis) | |||||||
A második kategória az alapokba fektető alapoké, itt négyből csak egy haladta meg a 2,5 százalékot, az azonban jelentősen (lásd táblázatunkat). Az MKB alapja ráadásul a többitől eltérően „globális” szemléletű, nem csak hazai ingatlan-befektetésekre koncentrál. Sőt, úgy látszik, inkább már a külföldiekre, a féléves és éves jelentésekbe belenézve európai, kínai, USA-beli ingatlanpiaci ETF-eket (tőzsdén jegyzett alapokat) is találtunk benne.
Az én állampapírom meg a te állampapírod
Az alap devizakockázazatokat is felvállalhat, és fel is vállal, bár részben – 60-80 százalékban – fedezte ezeket 2014 végén és 2015 közepén. Ebből is származhatott nyeresége.
Az alapkezelők védelmében érdemes elmondani, hogy biztonsági okokból, például esetleges válságok, tömeges visszaváltási igények jelentkezése esetére sok alap tőkéjében jelentős hányadot tesznek ki az állampapírok. Az intézményeknek értékesített rövid futamidejű állampapírok hozama viszont jóval alacsonyabb, mint a lakossági papíroké, manapság évi egy százalék alatt van. Emiatt, valamint az alap költségei miatt ezek a likvid tartalékok manapság alig termelnek hozamot.
A kockázatokról és mellékhatásokról
Sok tőke érkezett tavaly év vége felé az ingatlanalapokba, valószínűleg sok kisbefektető fordul feléjük az alacsony kamatok miatt alternatívákat keresve. (Erről legutóbb itt írtunk.) Átrendeződés is megfigyelhető a piacon, a Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap nemrég megelőzte az OTP Ingatlant, az előbbi mintegy 82, az utóbbi 79 milliárd forintos nagyságú volt december végén.
Ha ingatlanalapokról beszélünk, emlékezzünk meg a kockázatokról is, amelyek például válságok idején jelentkezhetnek. A táblázatban nem szerepel, hogy a Budapest és az MKB alapokba fektető alapoknak van úgynevezett IL (illikvid) sorozata is. Ezek a befektetési jegyek az alap egy elkülönített részét képviselik, amelybe értékesíthetetlen vagyonelemeket – jellemzően bajban levő, felszámolás alatt levő alapok jegyeit – csoportosították át.
A történet még a 2008-2009-es válságig nyúlik vissza, mindkét sorozat jelentős veszteségeket takar. A megszűnés alatt levő Mag Ingatlan Alap vagyona pedig a NAV követelései miatt negatív. Van olyan megszűnés alatt álló alapunk is, amely a mögöttes német ingatlanalap befagyása miatt került bajba.
(Az abszolút hozamú alapok tavalyi teljesítményéről itt, az árupiaci alapokról pedig itt írtunk.)
Ebből az anyagból ez lehet az eddigi legnagyobb fogás. 
