Így értékelődhetnek fel a magyarországi ingatlanok

Privátbankár (P.): A Raiffeisen Ingatlan Alap volt a kategóriájában a Privátbankár Klasszis 2016 díj első helyezettje az utóbbi három év teljesítménye alapján. Mivel sikerült ezt elérni?

Váradi Zoltán (V. Z.): Az alap másféle struktúrában működik, mint a többi ingatlanalap. Ehhez nem árt tudni, hogy 2008-ban, más ingatlanalapokhoz hasonlóan ebből is nagyon sok tőkét vontak ki, és emiatt át kellett alakítani. A mai napig is a befektetési jegyek 99 százaléka a Raiffeisen-csoport tulajdonában van, a lakossági ügyfelek aránya egy százalék körüli. Ez  teszi lehetővé, hogy az alap eltérő módon működjön.

Négy éven keresztül, 2009 áprilisától 2013 áprilisáig az alap zárt végű (a futamidő vége előtt vissza nem váltható) alapként működött, azzal a stratégiával, céllal, hogy a negyedik év végére az ingatlanportfóliót leépítjük, majd az alapot megszüntetjük. Csakhogy ez a négy év nem volt éppen kedvező az ingatlanpiacon, amely szinte befagyott, nem elsősorban a lakáspiac, hanem az üzleti célú ingatlanok piaca is. Érdemi ingatlaneladást így nem hajtottunk végre.

Ezért miután 2013-ban lejárt a futamidő, úgy döntöttünk, hogy tovább működtetjük az alapot, de speciális formában, belépési korláttal. Ez azt jelenti, hogy az alap kinyitásával nem a lakossági befektetőket céloztuk meg. A ma élő befektetési politika egyébként változatlanul az ingatlanok eladását és az alap megszüntetését célozza meg, azonban folyamatosan mérlegeljünk ennek a döntésnek a felülvizsgálatát.

P.: Mennyi ez a belépési korlát?

V. Z.: Legalább tízmillió forint értékben kell vásárolni befektetési jegyet. De ez lehetővé teszi, hogy a befektetési politika szabadabb legyen, kisebbek a kötöttségek, a befektetési korlátok. Így magas lehet az ingatlanok aránya, valamint a tőkeáttétel, azaz a hitelek aránya az alapban. Részben ez tette lehetővé a magasabb hozamot.

Váradi Zoltán

Részben pedig az, hogy az alap átalakítása után, valamikor 2011 körül a devizafedezeti pozíciókat is megszüntettük. A mögöttes ingatlanok bérleti díjai ugyanis nagyrészt euróban vannak megállapítva, ezért ha az euróárfolyamot nem fedezzük, akkor a forint gyengülése növeli a forintbevételeket. Ennek az elmúlt években szintén jelentős hatása volt, hiszen a forint fokozatosan gyengült.

Az ingatlanportfólió is jól működik. Attól függetlenül, hogy a cél az értékesítésük volt, a portfóliót folyamatosan gondoztuk, így az utóbbi években nőtt a bérbeadottsági szint is. Ma is jelentős euróhozamot termel a portfólió.

P.: Most az alacsony kamatok és az emelkedő lakásárak miatt megnőtt az érdeklődés az ingatlanalapok iránt, nem lenne érdemes ismét visszatérni a lakossági forgalmazáshoz?

V. Z.: Az alapkezelő jelenleg is vizsgálja annak a lehetőségét, hogy ismét lakossági termékké alakítsuk az ingatlanalapot, döntés azonban még nem született. Maga az ingatlanpiac is sokat javult, a pénzpiaci hozamok is változtak, valóban ismét vonzó termék lett az ingatlanalap. Nemcsak a lakáspiac, hanem a kereskedelmi ingatlanok piaca is sokat javult.

P.: Tovább is élénkülhet az üzleti célú ingatlanpiac Magyarországon?

V. Z.: Nemrég egy lengyelországi fórumon az derült ki, hogy a lengyel ingatlanpiac sokkal vonzóbb, mint a magyar, és mindaddig, amíg Magyarország vissza nem kerül a befektetési kategóriába, ebben nem is várható nagyon nagy változás. Bár már most is van élénkülés, a külföldiek számára csak akkor leszünk igazán vonzóak.

A lengyel piac ugyan előrébb tart, a magyar piacban inkább van még növekedési potenciál. Részben a várható felminősítésünkkel, részben az alacsony kamatok miatt a magyar ingatlanok vonzó befektetést jelenthetnek a következő években. Ezért is merült fel bennünk, hogy a lakosság felé nyissunk.

P.: Mi kell még ehhez a belépési korlát megszüntetése vagy eltörlése mellett?

V. Z.: Egészen mások ma már a jogszabályok rendkívüli esetekre, mint 2008-2009-ben voltak. Ám ahhoz, hogy ne nézzünk szembe olyan likviditási problémával, mint akkor, sokkal óvatosabbnak kell lennünk, például jobban kell diverzifikálnunk bérlők között, földrajzilag stb. Ha ki tudunk alakítani egy olyan struktúrát, amely vonzó az ügyfél számára és biztonságos is, akkor lehet róla szó, hogy ismét átalakítsuk az alapot.

P.: Gondolom elsősorban egy készpénz-pufferre van szükség a visszaváltások finanszírozására.

V. Z.: Igen, az nagyon fontos.

P.: Ha viszont sok a készpénz, felhígul az alap és romlik a hozama.

V. Z.: Igen, a készpénz jelenleg lényegében nulla bevételt hoz, meg kell találni az egyensúlyt, hogy a hozam megfelelő szintű maradjon, leginkább a Kamatozó Kincstárjegy, azaz az egy éves lakossági állampapírok szintje felett. Valamint a biztonság is megfelelő legyen.

P.: Az utóbbi pár évben az ingatlanalapok ingatlanai miért nem értékelődtek fel jelentősebben attól, hogy a kamatszint a töredékére esett? Elvileg jóval többet kéne érjen ugyanaz az épület, ugyanazzal a bérletidíj-bevétellel két-három százalékos, mint hat-hét százalékos kamatok mellett.

V. Z.: Az ingatlanértékelőtől kapott jelzések alapján a pozitív piaci változások csak a közelmúltban indultak be. Az, hogy nem vagyunk még befektetési kategóriában, az is sokat elárul, ez a szegmense a tőkepiacnak érzékeny az ország hitelminősítésére, és vannak politikai kockázati megfontolások is. Főleg az orosz és az ukrán példák után a külföldiek jóval óvatosabbak általában az egész régiónkkal szemben is.

De miután csak most kezdtek beindulni a változások, még beindulhatnak pozitív átértékelődési folyamatok. Az alapok értékelése azonban nemcsak a diszkont kamatszinttől függ, hanem attól is, milyen a bérlői mix, vagy milyen az ingatlan fizikai romlása. Egyre többet és többet kell költeni egy régi ingatlanra ahhoz, hogy versenyképes maradjon a piacon.

Elképzelhető, hogy az eddig bekövetkezett árjavulást például bőven kompenzálta az ingatlanok avulása, állapotromlása. A diszkontrátáknak mindenképp lejjebb kellene jönniük. A bérbeadottság szintje viszont most már nagyon közelít ahhoz, amikor a bérbeadók diktálnak a piacon, ma már nagyon nehéz szabad ingatlanokat találni.

P.: Ez azért van, mert felpörgött a gazdaság, vagy azért, mert kevés ingatlan épült az utóbbi években?

V. Z.: Mindkettő egyszerre, ezek mindig ciklikusan egymás ellen hatnak. Korábban túl nagy volt a kínálat és visszaesett a kereslet a gazdasági válság miatt, most beindult a kereslet, de nem követte még megfelelő mértékben az építések fejlődése. Ezért a bérbeadók jobb pozícióba kerültek.

Tehát nem kizárt, hogy lesznek felértékelődések ebben az alapban és másoknál is. A mi ingatlanportfóliónk mindenesetre 2002 óta működik, 2009 óta nem volt benne jelentős változás, így a portfólió öregszik, aminek szintén van hatása az értékére.

P.: Milyen ingatlanok vannak az alapban?

V. Z.: A legnagyobb arányban irodaépületek, ez 40-50 százaléka a portfóliónak. Például a MÁV által bérelt Könyves Kálmán körúti ingatlan, amely önmagában közel a negyede az ingatlanvagyonnak. Vannak benne ipari ingatlanok, és két bevásárlóközpont, a Rózsakert és a miskolci Szinva Park. Kisebb értékben logisztikai ingatlanok és kisebb kereskedelmi ingatlanok is akadnak.

Vannak benne Raiffeisen-bankfiókok is, de tavaly ősszel a bankcsoport bezárt  számos bankfiókot, és ez érintette az alap egyes ingatlanjait is.

P.: Ezekhez most új bérlőt kell keresni?

V. Z.: Igen, ez a munka most folyik. De ezek főleg megyeszékhelyeken, központi helyeken levő ingatlanok, jó esély van arra, hogy hasznosítani, kiadni vagy eladni tudjuk.

P.: A kisbefektetők gyakran kopogtatnak azzal, hogy láttam, az alapnak jó hozama van, és vásárolni szeretnék belőle?

V. Z.: Volt már rá példa, hogy a hálózatból jelezték felénk az érdeklődést., Illetve azt is látjuk, hogy sok pénz megy át az ingatlanpiacra, bankbetétből, más banki eszközökből, privátbanki számlákról egyaránt. Lakásokat venni és kiadni jó lehetőség, de nagyon macerás dolog, vannak adóvonzatai és komoly időráfordítást, felújítást igényel. Aki nem szeretné ezt vállalni, annak jó alternatívát jelenthet egy ingatlanalap, ahol jó egyensúly van a likviditási arány és az ingatlanok feltöltöttsége között.

P.: Az ingatlanalapokon túl, mostanában kötvényalapokat, vegyes alapokat és abszolút hozamú alapokat vásároltak leginkább a kisbefektetők. Mit gondolnak, mi lesz a következő pár évben a kisbefektetők körében a slágertermék? Illetve, mi kellene, hogy legyen, mivel lehet hozamot elérni?

V. Z.: Az elmúlt három évben kezdetben az abszolút hozamú alapok térhódítása volt a jellemző tendencia. Jól hangzott ugyanis a válság után, hogy azok deklarálták, rossz piaci körülmények, eső árfolyamok mellett is pozitív hozamot próbálnak majd elérni. Nem is volt rossz a teljesítményük, bár az átlagos hozamuk a passzívabban kezelt, benchmark-követő alapokét szerintem azért nem teljesítette túl.

Később, nagyjából 2013 végétől 2015 elejéig a vegyes alapok kezdtek teret hódítani, miután a teljesítményük is jó volt. Tavaly azonban ebben is elbizonytalanodás következett, ahogy a hozamok visszaestek a sok éves részvénypiaci emelkedés leülése miatt. Talán kicsit későn pártoltak át a befektetők a vegyes alapokhoz.

Ma, az utóbbi hónapokban szinte valamennyi eszközosztályból, alapfajtából pénzkivonás van, talán épp az ingatlanalapok kivételével.

P.: Nagy és erős konkurens jelentkezett, az állam.

V. Z.: Az alapkezelők jelenleg komoly versenyre vannak ítélve a lakossági állampapírok magas hozama miatt, és csak úgy tudnak több hozamot elérni, ha növelik a kockázatot. Az viszont nagyon megnöveli a volatilitást, azaz a befektetési jegyek árfolyamának ingadozását. Nehéz ma évi 2,5 százalékos hozamot kitermelni.

Az lett volna jó, ha az ügyfelek az elmúlt években dedikált, tehát például vegyes alapokat vásároltak volna, és most kezdenének abszolút hozamú alapokat vásárolni, de fordítva történt. Ma leginkább az aktív vagyonkezeléssel lehet versenyképes hozamokat generálni. A Raiffeisen Alapkezelő termékkínálatában is megtalálhatók abszolút hozamcélú alapok (Raiffeisen Index Prémium Alap, Raiffeisen Hozam Prémium Alap), a stratégiájukat úgy alakítottuk ki, hogy képesek legyenek megverni a fent említett kincstárjegyek teljesítményét.

P.: Tudják az ügyfelek, mi a különbség reálkamat és nominális kamat között? Nem félnek attól, hogy az újra meginduló infláció csökkenti a megtakarításaik értékét?

V. Z.: A nominális hozam bűvöletében élnek alapvetően, nem elégednek meg a két százalékos hozammal nulla százalékos infláció mellett. Miközben megelégedtek annak idején a tíz százalékkal a nyolc százalékos infláció mellett. Pedig a megtakarítóknak a kettő ugyanaz. Ezt nagyon nehéz megváltoztatni, nem is nagyon törekszik rá senki.

Az államadósság kezelőinek célja, hogy az államadósság belföldi finanszírozásának arányát még tovább növelje, ezzel csökkentve a sérülékenységünket. Rugalmasan tudják azonban alakítani nemcsak a lakossági állampapírok hozamszintjét, hanem azt is, hogy milyen ösztönzőket adjanak az értékesítésben részt vevő bankoknak. Ez egy fontos szempont, amikor az alapkezelő dönt arról, milyen termékstruktúra-átalakításokat vigyen véghez. A hagyományos alapkezelés nem feltétlenül tudja rövid távon kezelni ezt a versenyhelyzetet, amíg az intézményi befektetők ki vannak zárva a lakossági állampapírok piacáról.

P.: Volt olyan ötlet, hogy a lakossági alapok is vehessenek lakossági állampapírt.

V. Z.: Volt, úgy tudom, ezek a megbeszélések elhaltak. De azt biztosan látja az állam is, hogy bár külföld felé való függőségünk csökkenése pozitív jelenség, a jelenlegi helyzet torzulásokat okoz a piacon. Ennek a jele az alapok tőkéjének csökkenése is.

A Raiffeisen Alapkezelő is arra törekszik, hogy a jelenlegi helyzethez igazítsa termékpalettáját, ennek része lehet az ingatlanalap esetleges kinyitása is. A meglévő alapok közül amelyek a mostani környezetben versenyképesek, azoknál törekszünk arra, hogy növeljük az aktivitást. Másokra, mint a pénzpiaci alapok, kisebb hangsúlyt helyezünk majd.

Az aktivitás nemcsak a befektetések kiválasztásánál értendő, hanem az aktív kockázatkezelésre is. A verseny fontos eleme lesz, hogy ki hogyan tudja megkímélni az ügyfeleket a turbulens tőkepiaci környezetben, ami erre az évre is várható.