Egymás után jönnek ki a különféle előrejelzések a lakáspiac idei és középtávú alakulásáról. Lapunk is többször megírta az elmúlt hetekben, hogy a valóságtól való elrugaszkodást jelentené, ha valamiféle árzuhanásra számítanánk - mint ahogy egyes közösségi médiacsoportokban ez tévesen terjed. Ezekben a csoportokban és még ingatlanportálokon is fel-felbukkant, hogy majd az ötszázalékos áfa miatt tartósan lefelé mozdulnak az árak. Pont erre cáfolt rá most a Takarékbank és az OTP csoporthoz tartozó OTP Ingatlanpont.
Az előbbi pénzintézet szerint az átlagos lakásárváltozás -2 és +4 százalék között mozoghat 2021-ben. Elemzői a tavalyi visszaesés után idén az ingatlan-adásvételek számának növekedésére és az újlakás építések felfutására számítanak.
Az OTP Ingatlanpont szerdai online sajtóbeszélgetésén is azt emelték ki a cég szakértői, hogy ugyan volt egyes projekteknél kisebb csökkentés 2020-ban, de ez nem volt általános, a megyeszékhelyeken még növedést is láttak. És főleg nem az történt, amire sok laikus számíthatott, hogy tudniillik az új és a régi áfa közötti különbséget – 22 százalékot – úgymond odaadnák a fejlesztők a vásárlóknak. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója egyenesen úgy fogalmazott, hogy legfeljebb 10 százalékról lehet szó, de nagyon eltér az egyes fejlesztők piaci helyzete, motivációi, az adott projekt népszerűsége, s ezért nagy a szórás a kedvezményekben, akciókban.
Korábbi elemzéseinkben mi is utaltunk arra, hogy az új lakások és a felújítandó használtak esetében is folyamatosan növekvő kiviteli költségekkel kell számolni. Mind az építőanyagok, mind a munkadíjak terén, ráadásul a környezettudatos építkezésekre való törekvés jegyében az energetikai követelmények szigorodása is drágítja a gépészeti kiadásokat. Mindez nemhogy csökkenti, inkább emeli a végső árakat.
Valkó Dávidtól, az OTP Ingatlanpont vezető elemzőjétől azt kérdeztük, hogy miként tudja utolérni a kormányzati támogatásdömping összege a piaci drágulást. Erre azt felelte, hogy egyrészt az elmúlt időszakban például a CSOK összegét megemelték és további finanszírozási és adózási kedvezményeket vezettek be, így a családosok több tízmillió forint vissza nem térítendő támogatáshoz juthatnak. Mindez még ennek ellenére sem fedezi egy új lakás teljes vételárát, de a fejlesztők közötti verseny idővel mégiscsak kitermelheti az árnövekedés lassulását. Azt is hozzátette még, hogy főleg a különféle támogatási formáknak köszönhetően kissé csökkent az úgynevezett elméleti lakáshozjutási idő, amit a megszerezhető összes forrás és jövedelem alapján számolnak ki. Eszerint a 2019-es 14,2 évvel szemben 2020-ban már „csak” 12,7 évnyi pénz kellett egy azonos méretű lakás megvásárlásához.
„Az év végén bejelentett Otthonteremtési Program nem engedi, hogy tovább zuhanjon a lakáspiac, és mindenképpen élénkülő forgalomra lehet számítani 2021-ben. Az árak alakulásában viszont érdekes kettős hatás küzd meg egymással: a koronavírus és annak mindenféle gazdasági következménye áll szemben a támogatások, és az azok miatt szervesen növekvő, vagy előre hozott vásárlások hatásával” – mondta az elemző.
Kitért saját tapasztalataira is, miszerint az elmúlt 6-7 hónapban indított új nagyobb társasházi beruházásoknál a korábbi évekhez képest nagyobb arányban vannak a kétszobásnál több szobát kínáló egységek. Ez egyértelműen a családosok keresletére adott válasz. Számít arra is, hogy a fővárosi rozsdaövezetekben indított vagy hamarosan induló projektek lakásainak értéknövekedése az átlagot meghaladó lesz – vagyis jó befektetés egy saját célra vagy akár befektetésnek vásárló számára is.
Az 5 százalékos áfakulcs a 2022 év vége előtt megszerzett építési engedélyt kapott építkezésekre alkalmazható, előírás, hogy 2026-ig használatbavételi engedélyt is kell szerezni. Ez ismét egy hullámot generálhat a lakásépítésekben a következő években, mivel a beruházásokat erre a behatárolt időszakra időzíthetik a fejlesztők – vélték a Takarékbank szakértői.
Mekkora lesz az idei kínálat? Nos, kicsit több mint tavaly, több mint 6000 lakás elkészülése várható Budapesten, miután sok projekt csúszott, és nem készült el 2020-ban. 2022-re azonban már lényeges visszaesést mutattak a számok, ugyanakkor az idén elindított beruházások ezen még változtathatnak. A Takarékbank közleménye utalt rá, hogy a 2021-ben átadni tervezett otthonok jelentős részét már eladták, csak valamivel több, mint 3000 lakást kínáltak tavaly év végén. Mindkét pénzintézet aláhúzta, hogy a beruházások elindítására azonban az év elején még hatással lehet a járvány, a bizonytalanabb vásárlók miatt átmenetileg kisebb kereslet következtében későbbre tolhatják az építkezések indítását egyes fejlesztők.
A kínálat szempontjából a másik fontos szempont, hogy miként alakul a most még a koronavírus-járványra tekintettel moratóriummal védett jelzáloghitelesek helyzete. Kényszerértékesítésekre várhatóan 2022-ig nem kerül sor, de kérdés, hogy az esetleg munkájukat elvesztők saját maguk mekkora volumenben kezdik el értékesíteni az ingatlanjaikat - jelezte a Takarékbank.
Valkó Dávidtól azt is megtudtuk, hogy tavaly a legtöbb új lakás projekt nem az ismert sztár kerületekben, hanem a III. és a XVI. kerületben indult. Ez az árak alakulásának fényében nem meglepő, a fejlesztők egyre inkább keresik a még viszonylag olcsó legkülső kerületeket. Nem mondta, de ide tartozik még a XVIII. kerület és a XI. kerület déli része, továbbá a X. kerületnek a Hungária-gyűrűhöz közelebbi, volt ipari övezete, ahol több beruházás megjelenése várható a következő pár évben.
Az új és a használt lakások forgalmát természetesen még idén is jelentősen meghatározza a világjárvány nyomán visszaesett a gazdasági helyzet. Rövidtávon negatívan alakulhatnak a munkaerőpiaci folyamatok, megtorpanhat a bérnövekedés üteme. Ugyanakkor a finanszírozási környezet továbbra is kedvező, a kamatok csökkentek 2020-ban, és drasztikus emelkedésre az idén sem kell készülni. Tavaly visszaesett a kihelyezett hitelek összege, idén a hitelkihelyezés azonban már erősebb lehet. Szintén élénkítik a keresletet az állami támogatások új elemei elemek, amelyek egyaránt segítik az új és használt lakást vásárlókat.
Az OTP-s pénzügyi szakértők egy érdekes tényre is felhívták a figyelmet, ami egyúttal a hitelezési piac potenciáljára is utal. Az MNB éppen most kiadott adatai szerint 2020-ban 928 milliárd forintnyi lakáshitelt folyósítottak vagy kérvényeztek, ám a legnagyobb hazai kereskedelmi bank számításai szerint a jogosultak 60 százaléka nem él az egyébként igényelhető kamattámogatott hitel lehetőségekkel. Az OTP-nél ugyan a legnagyobb ezen ügyfelek aránya, de más bankoknál vélhetően jóval kisebb. Itt az információáramlás hiányosságai lehetnek a háttérben, vagyis ha a hitelezői piac résztvevői alaposabban tárnák fel a lehetőséget, akkor több ügyfél élne a kamattámogatással – vélték.
A 2021-es lakáspiaci kereslet szempontjából kulcsfontosságú a járványhelyzet alakulása, és a védőoltások tömegessé válása. Összességében az elmúlt időszakban növekedett a bizonytalanság a vásárlók között, ezért óvatosabbak lehetnek a lakáskeresés során – emelték ki a Takarékbank emberei.
A kamatkörnyezet továbbra is alacsony, a bizonytalan gazdasági helyzet azonban a befektetőket is érzékenyen érintheti, ilyen feltételek mellett pedig az egyéb alternatív befektetési formák, mint például az 5 százalékos hozamot biztosító MÁP+ vonzó eszköz lehet. Ugyanakkor az is igaz, hogy ha az infláció nő, akkor népszerűbbé válhat a lakás. Azok pedig, akiknek az elmúlt időszakban nőtt a megtakarításuk, helyet kereshetnek a pénzüknek – érvelt a bank közleménye.
Kevesebb új befektető jöhet a piacra
A befektetői kereslet az elmúlt évekhez képest mérsékeltebb lehet 2021-ben, a befektetők még kivárhatnak, főként az év első felében. 2020 decemberében például a Duna House előzetes adatai szerint a fővárosban a befektetők aránya 36 százalékot tett ki a vásárlók között, míg egy évvel korábban arányuk még 45 százalékos volt. Ugyanakkor, ha a nyáron véget ér a járvány, ismét élénkülhet az érdeklődés a részükről a lakáspiac iránt.
A kivárást támasztja alá az is, hogy mindössze az eladók 4 százaléka mondta azt, hogy korábbi befektetését értékesíti. Az előző évek nagyarányú lakásár-növekedése jelentős hozamot biztosított a lakásba fektetőknek, így vélhetően nem az átmeneti keresletcsökkenés idején akarják értékesíteni korábbi befektetésüket. Másrészről bízhatnak abban, hogy a bejelentett családtámogatások piacélénkítő tényezőnek bizonyulnak 2021 második felétől, vagy még inkább 2022-től.
Az árak drasztikus csökkenését egyelőre megakadályozza a fizetési moratórium, ami védelmet jelent a járvány által leginkább érintett szektorokban dolgozóknak, így elkerülve az ingatlanok tömeges piacra kerülését. A már meglévő és az új lakásvásárlási támogatásoknak köszönhetően a járvány elmúltával a lakáspiaci kereslet és így a forgalom is élénkülést mutathat. Ennek megfelelően 2021 első negyedéve, illetve első féléve még gyenge lehet a hazai lakáspiacon is, de aztán a bejelentett támogatásoknak köszönhetően ismét erőre kaphat a piac - vázolta a szerinte várható jövőt a Takarékbank.
A lakáspiac alakulása azonban területileg különbségeket mutathat, annak megfelelően, hogy az adott helyszínt mennyire érintette súlyosan a járvány. A budapesti belváros például gyengébben szerepelhet, míg az agglomerációs települések helyzete kedvezőbb lehet. Szintén gyengébb lehet 2021 azokon a területeken, ahol a szolgáltató szektorban dolgozók nagyobb arányt képviselnek, és a már november óta tartó korlátozások miatt jelentős bevételkieséssel szembesülnek, amit az év további részében, például nyáron sem sikerül pótolni.
Több mint másfélszeres kereslet mellett értékesített diszkont kincstárjegyeket az Államadósság Kezelő Központ. 
