Donald Trump vagyonának méretes része az ingatlanokban testesül meg. Számos lakótornya, lakása és golfklubja van az Egyesült Államokban (New York, Kalifornia), két klub Skóciában működik. Nagyon sok figyelem hárul manapság a floridai birtokra, ezért most ezt nézzük meg alaposabban.
A Newsweek tavaly szeptemberben közölt írásában már jelezte: egy New York-i bíró a Donald Trump és a Trump Organization nevű szervezet által birtokolt ingatlannal összefüggésben jóval kisebb értékről beszélt egyik határozatában, mint azt Trump állítja. Az eltérések nagyságrendekkel nagyobbak a megengedettnél. Ez a bíró egy floridai független értékbecslő megállapításait idézte, aki akkor 18 és 27,6 millió dollár közé tette az értéket, a volt elnök viszont tavaly 426,5 és 612,1 millió dolláros sávot jelölt meg, majd idén, nyár elején már 1-1,5 milliárd dolláros sávba tette az ingatlan értékét.
Fotó: BBC
Az értékbecslő egy bizonyos Cecil Jakcson, régi motoros a szakmában.
„Pont ugyanúgy jártunk el, mint bármilyen más ingatlan esetében. Minket nem érdekel, hogy kié az ingatlan, szakmai szempontból készítjük el az értékbecslést. Mar-O-Lago esetében is azt néztük, amit más, hasonló úgynevezett club resortnál: mennyi a klubtag, mennyi a tagsági díj, mekkora az üzemeltetési költség és tőkésítjük az eredményt” - hangsúlyozta a hetilap szerint.
Később nyilatkozott a tampabay.com-nak is, ott azt mondta:
„Ezt nem tekinthettük lakóingatlannak, hanem csakis a társadalmi érintkezés egyik formájának helyet adó ingatlannak, a státusza ezért nem lakás, hanem klub. Mi azt néztük, hogy mekkora adót kell fizetnie évente és nem azt, hogy a tulajdonos szerint mennyit ér. Márpedig ez az adó pont 18 millió dollár”
Trump fiai ugyanúgy reagáltak, mint apjuk, egyikük szerint ha Mar-o-Lago 18 millió dollárt ér, akkor 10-et is fog venni. Majd kitett közösségi oldalára több hirdetést, amik szintén környékbeliek, de sokkal kisebb méretű lakóingatlanokról szóltak, azok kínálati ára 38,9 és 59,9 millió dollár között volt. Az egyik legnagyobb hirdetési portálon, a Realtor.com-on július közepén láttunk két telekhirdetést is, mindkettő az Ocean Boulevard-on van, akárcsak Turmp ingatlana. Mindkettő 1,2 hektáros, az egyiket 74,5 millió dollárért, a másikat 89 millió dollárért akarja eladni a tulajdonos. Előbbinek három éve lett új tulajdonosa, aki 40 millió dollárt fizetett érte. Utóbbi legutoljára négy éve cserélt gazdát, akkor 25 millió dollárért. Mindkét telek beépítetlen.
Mar-O-Lago méretét pontosan nem tudjuk. Több cikkben azt írták, hogy 17 hektáron terül el, mindkét oldalán közvetlen tengeri kapcsolattal. Ugyanakkor a birtok honlapján 20 hektárt említenek. Ha csak pusztán a területet nézzük és a piacon lévő üres telkek hektáronkénti árát, akkor Mar-o-Lago ára 1,47 és 1,72 milliárd (!) dollár. De mivel 1969-ben kiemelt kultúrtörténeti státuszba, egyfajta kulturális örökségi kategóriába került, ezért pénzügyi szempontból jóval kisebb lehet az értéke egy potenciális vásárló szemében, hiszen nem építhet oda akármit vagy nem építheti át bárhogyan.
Egy helyi pénzügyi szakújságíró megjegyezte: a hivatalos értékbecslésben megjelölt akár felső határ, tehát a 27 millió dollár, nagyon alacsonyak tűnik, de az ingatlan csakis klub státuszban maradhat, nem lehet átépíteni mondjuk egy nagy villává, ami súlyosan értékcsökkentő egy esetleges eladásnál.
Azt már mi tesszük hozzá, hogy nagyon kétséges lenne, hogy egy bank fedezetként mennyire értékelné, ha Trump hitelt akarna felvenni ezt felhasználva. A bankok mindenütt a világon általában a piaci értéknek legfeljebb a 60-70 százalékára „becsülik” egy ingatlan értékét, vagyis úgy számolnak, hogy szükség esetén legalább ennyiért képesek lesznek eladni az adott ingatlant. Ebből kiindulva határozzák meg a hitel mértékét, amit természetesen befolyásolhat az adott bank kockázatvállalási politikája.
Donald Trump még 1985-ben mintegy 10 millió dollárért vásárolta az ingatlant. Azóta egyrészt fejlesztették az épületeket, másrészt volt egy felértékelődés is, ami minden jól működő gazdaságban megszokott. Márpedig az amerikai gazdaság az elmúlt 30 évben – az ismert válságos időszakok ellenére is - sokat gyarapodott, s ez a felértékelődés a szabadidős ingatlanokra is igaz.
Három vezető értékbecslési módszer
1. Piaci összehasonlító
A lakó vagy részben lakóingatlanoknál az úgynevezett összehasonlító piaci értékbecslést alkalmazzák, ez az értékbecslések leggyakoribb formája ebben a kategóriában. Ám ez itt nem alkalmazható. Az értékmeghatározás azért is nehéz, mert nincs ehhez fogható adottságú és méretű ingatlan Palm Beachen. Ami esetleg sok évvel ezelőtt hozzámérhető lett volna, az vagy nem létezik, mert lebontották vagy múzeum, ami egy teljesen más, speciális ingatlanos kategória. Bár megjegyezzük, hogy négy évvel ezelőtt a Kennedy-család egyik ottani, jóval kisebb birtoka 70 millió dollárért kelt el. Ha nagyon akarják, akkor ez lehet az összehasonlítás alapja, de szakmailag az az elfogadott, hogy az összehasonlítás hitelességéhez legalább 3, de inkább 5, megközelítőleg azonos adottságú ingatlan szükséges.
2. Újraelőállítási költség alapú
Ez nem jön szóba, hiszen nem történt természeti katasztrófa vagy terrortámadás, ami megsemmisítette volna az ingatlant.
3. Jövedelem vagy hozam alapú
Ezt általában a bérbeadott ingatlanoknál alkalmazzák. A Trump-birtok értékét most csakis ezzel lehet többé-kevésbé bemérni. Itt számítanak a fent már jelzett klubtagsági bevételek, a fenntartási költségek és a tiszta haszon. További bevétel csak akkor lenne lehetséges, ha például hotellé vagy egyedi, lakáscélú albetétekké alakítanák az ingatlant, de mindez nem valószínű, mert a kulturális örökségvédelemre vonatkozó előírásokat meg kellene változtani, kivételt kellene tenni, amire nem vállalkoznak manapság a törvényhozók.
Mar-o-Lago történelem
- 1927: építtette Marjorie Merriweather Post és második férje, E.F. Hutton bankár
- 1969: a nemzeti kulturális örökség részének nyilvánították
- 1973: meghal az építtető hölgy, az államra hagyva az elnöki rezidenciának szánt ingatlant, de sem Nixon, sem Ford, sem Carter nem használta
- 1981: a magas fenntartási költségekre hivatkozva az állam visszaadja az ingatlant a Pot Alapítványnak
- 1985: Trump közel 10 millió dollárért (mai áron 30 millió dollár) megvette, majd nagy átalakításba kezdett
Az 1990-es évek elején Trump pénzügyeit egyre nehezebben kezelte, ezért azt közölte a helyi hatóságokkal, hogy felosztaná az ingatlant néhány kisebb részre, mert nem tudja kigazdálkodni az évi 3 millió dolláros fenntartási költséget. A hatóságok viszont elutasították és kötelezték, hogy meg kell tartani egyben. A tárgyalások később folytatódtak és 1993-ban végül megengedték neki, hogy bevételszerzés céljából klubbá alakítsa az épületeket. Ekkor alakította ki a báltermet és más szolgáltató egységeket.
Mar-o-Lago adatok:
- méret: 17 vagy 20 hektár
- szobák száma: 126
- bálterem
- klubterem
- magán tengerpart
Florida amúgy továbbra is nagy súllyal szerepel azon államok sorában, ahová szívesen költöznének az amerikaiak, főleg olyanok, akik a nyugdíjba vonulás előtt állnak pár évvel. A Realtor.com hirdetési portál rendszeresen felméri, hogy kínálatában mik a legjobbnak vélt és legolcsóbb tengerparti települések, ahová visszavonulnának az idősödő amerikaiak. Idén, a májusi adatok szerint a top 10-be hat floridai, három észak-karolinai és egyetlen alabamai került be. Íme a lista:
A teljes amerikai lakáspiacot eközben kettősség jellemzi. Folyamatosan növekszik a kínálat, de az árak sem pihennek. Az ingatlanforgalmazók szakmai képviseleti szervezete, a National Association of Realtors (NAR) szerint az eladásra váró lakások száma 1,28 millió volt májusban, 6,7 százalékkal több, mint áprilisban, és 18,5 százalékkal több, mint tavaly májusban. Az eladások májusi üteme mellett 3,7 hónapba telne értékesíteni az összes vevőre váró használt lakást. A szakértők általában 4-5 hónapot tekintenek egészséges mértékűnek a kereslet és a kínálat közötti egyensúly szempontjából. A használt lakások mediánára éves bázison 5,8 százalékkal, 419 ezer 300 dollárra, rekordszintre nőtt májusban, amikor már a 11. egymást követő hónapban mértek éves szintű emelkedést.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja
