9p

Tudni szeretné, mi vár Önre 2025-ben?
Mit okoz, hogy ingatlancélra is elkölthetőek a nyugdíjmegtakarítások?
Hogyan érinti ez a piacokat, merre mennek az ingatlanárak és az épitőipari árak?
Pogátsa Zoltán, Farkas András, Nagygyörgy Tibor
és sok más kíváló szakértő ezúttal élőben osztja meg nézeteit!

Találkozzunk személyesen!

2024. november 21. 16:00 Budapest

Részletek és jelentkezés itt

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Automata ingatlanértékelési rendszert vezetett be a Takarék Jelzálogbank. Ehhez hasonló módszert már az OTP Ingatlanpont is bevezetett és nyilván más kereskedelmi bankoktól sem idegen. De mi lesz a nem bankoknak dolgozó független értékbecslőkkel, akik gyakran ingatlanközvetítők is egyúttal? Ki tart rájuk igényt, ha már úgymond ezt a tudásukat is helyettesíti a számítógép?

Egyre több közvetítő (néhány kisebb iroda és egyéni vállalkozó) próbálkozik azzal, hogy a weboldalukon úgymond gyors értékbecslést végeznek, ha valaki regisztrál, vagy csak megadja az ingatlan adatait. Nem teljesen szakmaiatlan ez, mert a portfóliójában lévő állomány releváns részéhez hasonlítja, s azután ad egy körülbelüli értéket. Mégsem szabad elhinni, még kevésbé döntést alapozni erre, hiszen nem látta a cég vagy a vállalkozó az ingatlant, gyakorlatilag majdnem a hasára ütött.

A jogilag felkészültebbje azért odabiggyeszt egy mondatot a kalkuláció után, miszerint az érték pontosabb meghatározáshoz helyszíni szemle szükséges. És ez a lényeg. Ám a még oly alapos bejárás sem elegendő, hiszen az értéket nem csupán a fizikai tényezők befolyásolják, hanem például az, hogy tehermentes-e az ingatlan vagy van-e más információ a tulajdoni lapon, netán tudottan egy későbbi nagyberuházás útjában áll a ház, s mivel biztosra vehető, hogy a fejlesztő fizet, azonnal magasabb értéket lehet kalkulálni.

Még nem tudni, milyen következményei lesznek annak, hogy immár két nagy piaci szereplő is online értékmeghatározásra állt rá bizonyos lakóingatlanok esetében. Először, még tavaly, az OTP leánycége, az ingatlanközvetítést végző OTP Ingatlanpont (OTPIP) vezetett be egy netes rendszert, majd most szeptemberben jött a hír a Takarék Jelzálogbanktól, hogy automatizálja a lakóingatlanok értékbecslését. Utóbbi rendszere egyelőre tesztelési szakaszban van. 

Megkerésésünkre több kereskedelmi bank (Budapest Bank, Erste Bank, K&H Bank) azt közölte, hogy nincs online fedezetértékelő rendszerük. Az MKB Bank ugyanakkor azt is írta, hogy vizsgálják ennek lehetőségét. A CIB Bank-nál sincs ilyen rendszer, a pénzintézet szerződött partnerei helyszíni szemle után készítik el az értékbecslést, melynek a helyszínen készített kép is kötelező eleme. Érdekes választ adott viszont az UniCredit Bank. "A jogszabályok jelenleg nem teszik lehetővé a szemle, felmérés nélküli ingatlanértékelést, jelzáloghitelezést. Ennek megfelelően bankunk jelenleg nem alkalmaz online ingatlanfedezet-értékelést" - írták le a bank állásfoglalását.

Uniós szigorítás

Több mint 80 ezer hitelszerződést kötöttek tavaly lakásvásárlásra vagy építésre Magyarországon, és az év végére a hitelek száma meghaladta a 660 ezret. A jelzáloghiteleknél nemcsak a szerződés aláírásakor kell megállapítani a lakás becsértékét, hanem rendszeres időközönként újra is kell értékelni. A szigorodó uniós szabályozás miatt 2022-től már évente kell ezt elvégezni az összes jelzáloggal fedezett ingatlannál, ami hatalmas feladatot ró a hitelintézetekre.

A külföldön már a gyakorlatban is használt rendszer pontosabban képes megbecsülni egy ingatlan árát, mint a jelenleg használt indexálás. A rendszer bevezetését indokolja, hogy a jogszabályváltozások miatt gyakrabban kell újraértékelni a jelzáloggal fedezett ingatlanokat – fogalmazott a Takarék Jelzálogbank.

Nézzük, mit tett eddig az OTPIP? Magyarország legnagyobb kereskedelmi bankjának ingatlanközvetítői leány cége 2019 óta egy érték-kalkulátort üzemeltet honlapján. Meg kell adni az ingatlan alap adatait (cím, típus, épület, méret, szobaszám, építés éve, állapot, komfortfokozat, stb.) és a regisztráció után küldik is a becslést. A becsléshez mindig az utolsó 6 hónap folyamatait modellezzik egy algoritmus segítségével és persze az adott időpontban érvényes ár sávot határozzák meg. (Az értékbecslések általában 90-100 napig érvényesek, azért ilyen rövid ideig, mert ennél hosszabb idő, például 5-6 hónap alatt jelentős változások történhetnek a piacon és a szabályozási környezetben is – a szerk.)

Az OTPIP – vélhetően részben az anyabank révén – méretes adatbázissal rendelkezik, ezen kívül rendszeresen nyilvánosságra hozza az úgynevezett OTP Lakóingatlan Értéktérképet, s ezek hozzájárulnak az értéksáv viszonylag pontos meghatározásához. Természetesen az is ott áll a netes oldalukon, hogy az így kijött értékelés nem minősül hivatalos értékbecslésnek és nem használható hitelfelvételhez. Az ingatlan értékét számos egyedi tényező is befolyásolja, amelyeket a kalkuláció nem vett figyelembe – emeli fel mutatóujját a látogató előtt az OTPIP.

Ismerős logika

A Takarék Jelzálogbank az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont segítségével fejlesztette ki a már kísérleti szakaszban működő rendszert. Működési elve hasonló az ingatlanbecslők által jelenleg követett logikához: a környékbeli árak és az értékmódosító tényezők hatását figyelembe véve állapítja meg az ingatlan értékét, csak egy gombnyomásra, emberi beavatkozás nélkül.

A Takarékbank így érvel: az átértékelésekre jelenleg használt statisztikai indexáláshoz képest nagy előnye a rendszernek, hogy nemcsak egy tágabb környéket vizsgál, hanem figyelembe veszi az ingatlanok egyedi jellemzőit is, így heterogén ingatlanállomány esetén pontosabb becslést ad. Emellett használható a hitelfelvétel előtt végzett elsődleges egyedi szakértői becslés támogatására, ellenőrzésére is. Természetesen minél több egyedi jellemző kerül elő (márpedig itt nem tudni, mennyi ilyenre ad módot az új rendszer – a szerk.), annál kevésbé lesz pontosan belőve az értéksáv – tesszük hozzá ehhez mi.

Megtudtuk viszont, hogy a modell adatai a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) ingatlantranzakciós adatbázisából, a Takarék Csoport saját adataiból, valamint egyéb kiegészítő adatbázisokból származnak. Bizonytalanság esetén pedig jelez a rendszer, ilyenkor hagyományos módszerrel ellenőrizni lehet a becsült értéket – tették gyorsan hozzá, nehogy valaki azt higgye, valamiféle csodaszerről van szó.

Jobb a gép, mint az ember?

A rendszer tesztelési fázisában a Takarék Jelzálogbank szakemberei pécsi és győri lakóingatlanoknál elvégezték az átértékelést indexálással és az új módszerrel is, majd összehasonlították az egyedi szakértői értékbecsléssel. Az eredmények azt mutatták, hogy az új módszer pontosabb adatokat ad. Most a fővárosban vizsgálják a módszer működőképességét, és az első teszteredmények itt is biztatók a bank szerint.

Az értékbecslés ára

Téves az a feltételezés, hogy az ingatlan értéke erősen és közvetlenül befolyásolja az értékbecslés díját. Az elfogadott szakmai konszenzus szerint az értékbecslés árát az ingatlan elhelyezkedése, területe, a felépítményének nagysága, összetettsége, az ingatlan specialitásai határozzák meg. Ma kb.17-35 ezer forint között mozog egy átlagos méretű, állapotú és nem kiemelt lokációban található lakóingatlan értékbecslési díja.

Az automata ingatlanértékelés olyan innovatív módszer, amely megbízható, egyszerű és költséghatékony megoldást ad a jelzáloghitellel fedezett lakóingatlanok rendszeres, kötelező átértékeléséhez a magyarországi hitelintézeteknél. A módszert elkezdtük beépíteni folyamatainkba. Először a Takarék Csoport tagjainak tesszük elérhetővé az új technológiát, de más partnereinknek is értékesítjük majd – idézi a bank Nagy Gyulát, a Takarék Jelzálogbank Nyrt. vezérigazgatóját.

Mivel az új rendszer a jelenleg alkalmazott statisztikai értékbecslés fejlettebb verziójának tekinthető, nincs szükség jogszabálymódosításra ahhoz, hogy az ingatlanok rendszeres átértékelését elvégezze.

És itt most fontos banki megjegyzés jön: „ későbbiekben földrajzi és ingatlantípusok szerinti megkötésekkel (nagyobb településeken és lakások esetében) alkalmas lehet az elsődleges értékbecslés kiváltására is, de ehhez Magyarországon még nincs meg a kellő tapasztalat ezzel az új technológiával, és a jogszabályi háttér sem teszi ezt lehetővé.” Több külföldi országban azonban már ez is bevett gyakorlat. Főleg olyanokban, ahol az alkalmazását a rendelkezésre álló adatbázis minősége is támogatja.

Súlyos kockázatok is vannak

Értékbecslői képesítést ma Magyarországon OKJ-tanfolyamok elvégzésével lehet megszerezni. Az értékbecslők munkája a több százmillió (vagy akár több milliárd) forint értékű ingatlanok esetében jelentős kockázatot hordoz magában: ugyanis, ha a későbbiekben kiderül, hogy az adott értékbecslés nem volt pontos, az ügyfelek kára nem térül meg, mivel Magyarországon az értékbecslők biztosításának felső határa a legritkább esetben haladja meg a néhány tízmillió forintot. Emlékezetes, hogy az elmúlt két évtizedben számtalan olyan (politikai hátterű) ingatlanügylet volt, ahol egyértelműen nemcsak szabálytalanul jártak el, de aránytalan értékeket állapítottak meg, ám az értékbecslők közül csak elvétve vontak felelősségre valakit.

Az ingatlanközvetítői piacon dolgozók általában rendelkeznek alapvető értékbecslési képesítéssel is. Az elmúlt években azonban – az online hirdetési felületek elterjedése miatt is – egyre kevesebb ingatlantulajdonos akarja igénybe venni őket egy-egy tranzakciónál. A bizalom nagyon erősen megcsappant a szakma iránt, miután a közvélekedés szerint nem mutatnak fel szinte semmilyen hozzáadott értéket.

Az értékbecslés azonban az adott lokációra jellemző részletes piaci ismereteket és háttérinformációk meglétét is feltételezi, amit sokszor csak az tudhat, aki folyamatosan figyeli a változásokat és tájékozódik a fejlesztésekről, jogszabályokról. Természetesen az azonos paraméterekkel bíró lakóingatlanok fedezetértékelése lehetséges automatizált módon is, de a sok egyedi mutatóval rendelkező ingatlanoké biztosan nem.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Hova tovább emelni? Kivéreztetik az albérlőket
Privátbankár.hu | 2024. november 12. 15:59
Budapesten stagnáltak, országosan pedig csökkentek az átlagos lakbérek októberben. Ez a szezonális okok mellett azzal magyarázható, hogy a bérlők már egyre nehezebben tartanak lépést az albérlet-drágulással. 
Ingatlan Meglepő, melyik vidéki városban a legmagasabbak a lakásárak
Privátbankár.hu | 2024. november 6. 19:16
Követi a fővárosi drágulási ütemet a vidéki lakáspiac: éves szinten majdhogynem a budapestivel megegyező mértékben emelkedtek a négyzetméterárak, különbség legfeljebb a lakástípusok között mutatkozik az Otthon Centrum (OC) harmadik negyedéves összegzése szerint.
Ingatlan Mennyire drágább Budapesten bérelni egy lakást, mint Európa más fővárosaiban?
Mester Nándor | 2024. november 6. 18:54
A lakásárak szinte minden uniós országban szép lassan ismét emelkedő pályára álltak. A bérleti díjak ugyancsak meglódultak, mi most az utóbbiakat nézzük meg. Mivel sorozatunk az értékmeghatározási szempontokat vizsgálja, most is ezeket vesszük előre, amikor arról írunk, hogy melyik fővárosban éppen mennyiért lehet hosszú távra kivenni egy lakást.
Ingatlan Még egy adat érkezett arról, hogy mennyire leállt a magyar gazdaság
Privátbankár.hu | 2024. november 5. 08:47
2024 I–III. negyedévében 8709 új lakás épült, 19 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 14 551 volt, 2,3 százalékkal elmaradt a 2023. I–III. negyedévitől.
Ingatlan A szállodalobbi az egyetlen nyertese az Airbnb terézvárosi betiltásának
Privátbankár.hu | 2024. október 31. 17:09
2026-tól nincs rövid távú lakáskiadás a kerületben.
Ingatlan Változhat az otthonfelújítási program
Privátbankár.hu | 2024. október 31. 16:27
A 2006-ig használatba vett ingatlanokra is kiterjesztenék.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Indulhat a házvadászat a Dunakanyarban
Mester Nándor | 2024. október 30. 18:59
Értékállóságban nem áll rosszul a Dunakanyar, az elmúlt 10-12 évben épített lakások, házak jól tartják magukat, bár nem olyan ütemben drágultak, mint a fővárosiak többsége. Még az árvíz sem tudta fékezni az áremelkedést, s aki egyedi villára vagy felújítandó domboldali házra vadászik, az akár sikerrel is járhat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ketté áll a füle, ha meglátja, mennyibe kerülhet az Új Nemzeti Galéria
Privátbankár.hu | 2024. október 25. 09:38
Az egykori Petőfi Csarnok helyén épülhet fel a múzeum. Várhatóan kemény milliárdokért.
Ingatlan Megvan, hogy kié lett a Svábhegyi Gyermekkórház volt nővérszállója
Privátbankár.hu | 2024. október 24. 09:32
Sokáig nem lehetett tudni, hogy ki licitált eredményesen az elnöki rezidencia mellett fekvő épületre. 
Ingatlan Ők eshetnek ki az 5 százalékos kamatozású lakáshiteles körből
Privátbankár.hu | 2024. október 21. 16:49
Megkezdődött az egyeztetés a lakáshitelekre érvényes önkéntes 5 százalékos teljes hiteldíjmutatójú plafonnal kapcsolatban. Ha a legutóbbi banki javaslatoknak megfelelő konstrukció lépne életbe, akkor Budapesten ez a lehetőség nem lesz elérhető.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG