Olaszország eddig csak ritkán szerepelt azokban a tudósításokban, amelyekben magyar magánszemélyek vagy ingatlanbefektetők külföldi akcióiról írtunk. Többnyire spanyol, horvát, osztrák vagy német, esetleg angliai tranzakciókról volt szó. De a jövőben ez biztos változik, mert az olasz ingatlanpiac vonzó és az ilyen lehetőségeket senki sem hagyja ki, legyen NER-es milliárdos vagy ismert magyar művész.
Csak nemrégen figyeltünk fel arra, hogy a Jellinek Dániel milliárdos által birtokolt Indotek Group két olasz bevásárlóközpontot is vásárolt. Nem kétséges, hogy ez a cég és még néhány más magyar vállalkozás erősen tanulmányozza az olasz kereskedelmi piacot, beleértve persze a hoteleket is és nem hagyja őket hidegen a lakáspiac sem. (Így tett Varnus Xavér orgonaművész is, aki nemrégen vásárolt egy kis házat az országban, igaz, nem befektetésként. Péterffy Gergely író és felesége pár éve költözött az országba, egy faluban vettek házat - a szerk.).
Ehhez a cégek egyike-másika felhasználhatja a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Kötvényprogramjában olcsón szerzett pénzt. Van olyan társaság, amelyik eleve megjelölte, hogy külföldi terjeszkedést is tervez ebből, igaz, az érintettek eddig csak Lengyelországban, Németországban és Nagy-Britanniában használták fel ennek a pénznek egy részét, de nem kizárt, hogy Olaszországban is próbálkoznak.
Miért mehetnek a cégek Olaszországba?
- sokuknak kicsi a magyar piac, a nyugat-európai gazdaságok, benne az olasz az összes nyűgükkel együtt is jobban muzsikálnak
- vannak olyan szegmensek, amelyek itthon szinte nem is léteznek vagy rendkívül alulfejlettek, ilyen például a magán diákszállásoké vagy a magán idősotthonoké
- a kisebb országkockázat miatt kedvezőbbek a finanszírozási feltételek, az euróövezetben nincs árfolyamrizikó
- a sok olasznak drága új építésű lakások miatt a jövőben még tovább növekszik a kereslet a bérlakásoknál, ami tovább emeli a bérleti díjakat, tehát érdemes bérházakba fektetni
- a közép- és hosszútávú demográfiai mutatók ösztönzik a kontraciklikus fejlesztéseket
- a hotelpiacon viszonylag sok a régebben épült ingatlan, amit felújítva és újrapozicionálva ismét piacra vihetnek
- a kisebb vagy közepes méretű bevásárlóközpontok és szupermarketek esetében nem kell versenyezniük a nagy portfoliókra utazó európai befektetőkkel.
A Privátbankár Európai Lakásmonitor egyik korábbi részében már vázlatosan bemutattuk a 2023 elején érvényes olaszországi helyzetet, már akkor érezhető volt a külföldiek érdeklődésének a növekedése. Bemutattuk a lakásbérleti árak változását is, ott is folyamatos emelkedést láttunk.
Továbbra is Milánóban a legdrágábbk a lakások, ott egy belvárosi otthonért átlagosan 9015 eurót kell fizetni négyzetméterenként. Mögötte Róma áll 7348 euróval, érdekes, hogy az északi fejlett régióhoz tartozó Bolognában csak 4325 euró, míg Firenzében 5488 euró az átlag. Szinte bagóért lehet lakást venni Szicíliában, Palermoban például csak 1755 euró az átlagár, ami kisebb mint Budapesten - derül ki a numbeo.com októberi adataiból.
Ugyanakkor az elmúlt pár hónapban fontos változások voltak, ezért érdemes ismét rögzíteni a mostani állapotokat, hogy még jobban képben legyünk. Nos, az biztos, hogy drágább lett a hitelezés, mivel a kereskedelmi bankok megemelték a kamatokat. Idén augusztusban az átlagos éves hitelkamat 4,19 százalék volt, ez 200 bázisponttal magasabb, mint 2022 azonos hónapjában, ezzel az eurozónás átlag fölé emelkedett a ráta – olvastuk az Il Sole 24 Ore című olasz lapban.
Az olasz háztartások eladósodottsága egyébként az európai átlag alatt van, csupán 19 százalékuk fizet jelzálogot, s mivel az Európai Központi Bank fél éven belül várhatóan elkezdi csökkenteni a központi kamatlábat, a lassan kedvezőbbé váló felvételek fellendíthetik a hitelpiacot.
Az 1-2 gyermekes olasz családok többsége 100-105 négyzetméteres lakást keres és általában 20-25 százalékos önerővel vág bele egy lakásvásárlásba. Tavaly júliusban 2700 eurós nettó összjövedelem is elég volt a hitel kifizetéséhez, idén nyáron már 3300 euró kellett. Ha valakinek nem növekedett a jövedelme, idén már csak 20 négyzetméterrel kisebb lakást tudott megvenni.
A nyugat-európai nagyvárosok között válogató potenciális magyar befektetőknek jó hír, hogy Milánó és Róma jóval olcsóbb, mint London, Párizs, Monaco vagy München. Ez utóbbiakban 6-8 évnyi jövedelem kell egy kéthálós átlagos lakás megvásárlásához, a két említett olasz városban csak 4,4 és 5,3 év. Firenze, Torino és Bologna esetében egy kicsit ennél is kevesebb idő szükséges.
A Savills nemzetközi ingatlan tanácsadó tanulmánya szerint a bérleti piac kecsegtető a befektetők szempontjából. Az országos kínálat jócskán elmarad a kereslettől, így a bérleti díjak folyamatosan emelkedhetnek. 2023 közepén Milánóban 195, Rómában 145 euró volt az átlagos négyzetméterenkénti bérleti díj. Nemrégen megjelentek a szolgáltatásokat is nyújtó új bérházak, ezekre egyre nagyobb az igény. Jelenleg 41 különféle méretű ilyen beruházás van folyamatban a két városban, a többségüknél száznál több bérlakást alakítanak ki.
Nagyon ígéretes a magán diákszállók területe. Most mintegy 520 ezer ággyal kisebb a normál bérleti piac kínálata (magántulajdonú lakások+állami kézben lévő kollégiumok), mint a kereslet. Évente 1,8 millió fiatal tanul a top olasz felsőoktatási intézményekben, közben erőteljesen növekszik a külföldi diákok aránya, tavaly már 6 százalékot tett ki. Az átlagos állami kollégiumi díj Rómában havi 350, Milánóban 570 euró.
A magán diákhotelekben a fővárosban 670, Milánóban 1350 eurót kell fizetni átlagosan. Ezekkel az értékekkel számolva a diákhotelekbe fektetők Milánóban 4,5 százalékos éves nettó hozamot tudtak elérni 2023 első felében, amivel az európai középmezőny felső részében voltak.
