Itt van minden, amit az Otthon Start programról tudni kell, mielőtt belevágna

Szeptembertől indul az Otthon Start Program, amely akár 50 millió forintos, fix 3 százalékos, államilag támogatott kamatozású hitellel segíti a lakást vásárlókat, építőket – családi állapottól és gyermekszámtól függetlenül, gyermekvállalási kötelezettség nélkül. Összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat az igénylés feltételeiről.
Itt van minden, amit az Otthon Start  programról tudni kell, mielőtt  belevágna
7p

Komoly zavarokat okozhat az ingatlanpiacon a helyi önazonosság védelméről szóló törvény a Duna House szerint. Az intézkedés ugyanis bizonytalansági tényezőként jelenhet meg, és így ronthatja a vásárlási kedvet. De vajon mennyire forgatja fel az ágazatot a törvény?

Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese a sajtónak elküldött közleményében az aggodalmát fejezte ki a helyi önazonosság védelméről szóló, azaz az egyes településekre való betelepülést potenciálisan korlátozó új rendelkezés miatt:

„Aggodalmunk elsősorban az elővásárlási jogok kiszélesítésére, a lakcímlétesítés korlátozásának lehetőségére, és az adófizetési kötelezettségre irányul. Ezek a mechanizmusok növelhetik a tranzakciós bizonytalanságot, lassíthatják az adásvételek folyamatát, és végső soron csökkenthetik az ingatlanok likviditását is az érintett településeken” – olvasható a cég közleményében.

Máté szerint tehát a törvény egyértelműen árt az ingatlanszektornak, mivel az elővásárlási jog és a szabad költözést lényegében korlátozó tényezők torzítják a piacot, amely hatással lehet az árakra is.

Máté Ferenc azt is hozzátette: „A piac rugalmassága és a tranzakciók kiszámíthatósága elengedhetetlen az egészséges ingatlanpiaci működéshez. A törvény ráadásul pénzügyi stabilitási kockázatot jelent a bankok számára is, mivel alapjaiban érintheti a jelzáloghitelezés biztonságát és jövedelmezőségét”.

Úgy véli, a lépés akár odáig is vezethet, hogy a bankok adott településen szigorítani fogják a hitelezés feltételeit, ezzel még inkább nehezítve az otthonra vágyók, és az ingatlanpiac helyzetét. Egyúttal rámutatott arra is, hogy mindez az ott élőket, vagy a lakásukat értékesíteni kívánókat is negatívan érintheti, mégpedig a bizonytalan jogi helyzet és az ingatlanok értékének potenciális csökkenése miatt.

A vitatott törvény

A közelmúltban elfogadott törvény – Navracsics Tibor vonatkozó Facebook-posztja szerint – arra irányul, hogy olyan helyzetet teremtsen, amelyben „a település közössége megakadályozhatja a település lakosságszámának nem kívánt növekedését, valamint felléphet a település nem kívánt társadalmi fejlődési irányával szemben”. A közigazgatási és területfejlesztési miniszter által felvázolt indoklás szerint „helyi közügyként a települési közösségnek végső soron jogában áll meghatározni azt, hogy a településre kik és milyen feltételekkel települhetnek be”. Ez azt jelenti, hogy azon települések esetében, ahol az elmúlt időben nőtt a betelepülés, a jelenség mostantól jogi és adminisztratív eszközökkel korlátozható. Ennek érdekében a törvény engedélyezi az önkormányzatok részére, hogy számos, új, ilyen jellegű eszközzel éljenek. Kiterjeszthetik például az elővásárlási jogot, azaz, a helyiek – a termőföld esetében már régóta érvényben levő szabályozáshoz hasonlóan – előnyt élveznének a lakóingatlanok vásárlása esetén is. Feltételekhez köthetik a beköltözők ingatlanvásárlását és lakcímbejelentését is. De még akár azt is módjukban áll elrendelni, hogy  a beköltözők ne létesíthessenek adott településen lakcímet. Emellett újabb típusú, az ingatlanokat sújtó helyi adók kivetését is engedélyezik az önkormányzatok számára.

A Duna House fentebb idézett közleménye egyébként ez utóbbi kitételt is bírálja, mint a befektetések esélyét rontó tényezőt.

A törvény szövege ellenben még így is enyhébb lett az eredetileg tervezettnél. Az önkormányzatok például nem tilthatják meg magát az ingatlanvásárlást. Emellett kiskapukat is nyitva hagy a rendelkezés. A CSOK és a többi otthonteremtési támogatás felvevőire például sajátos módon nem vonatkozhatnak a korlátozások. Illetve a munkavállalást, vagy a homályosan megfogalmazott „helyi kötődést” – gyakorlatilag bárhogyan – igazolni tudó beköltözők is elkerülhetik a szigorítást.

A törvény ideológiai felütését még februári évértékelőjén maga Orbán Viktor adta meg:

„Komoly vitát szimatolok a kistelepülések önvédelmének jogáról. Van-e joguk a kistelepüléseknek megvédeni falusi, vidéki méretüket és arculatukat? Ha van, akkor adjunk nekik eszközöket, hogy érvényt is szerezhessenek a joguknak, és gátat szabhassanak a beköltözésnek. A vidék, a falu, a kisváros nem kísérleti terep, hanem örökség” – fogalmazott a miniszterelnök.

Választásra készülve, a Pride, a drogellenes és rendpárti kampány mellett ez lehet a kormányzati arculatképzés egyik ideológiai csapásiránya.

A rendelkezés gyakorlati kidolgozását főképp Navracsics vállalta magára. A miniszter hangsúlyozta, hogy a törvény célja, hogy azok a települések, amelyek a „kívánatosnál” nagyobb mértékű betelepülést tapasztalnak, „mederben tudják” tartani a jelenséget.

Az elővásárlási jog és a szabad költözést lényegében korlátozó tényezők torzítják a piacot?
Az elővásárlási jog és a szabad költözést lényegében korlátozó tényezők torzítják a piacot?
Fotó: Depositphotos

A rendelkezést valószínűleg az indokolhatja, hogy az utóbbi időben igencsak meglódult a Budapest és más nagyvárosok vonzáskörzetében található agglomerációs településekre történő beköltözés. Ez ellentétekhez vezetett a „tősgyökeres” helyiek és a beköltözők között. Előbbiek ugyanis úgy érezhetik, hogy a korábbi falusias-kisvárosias arculat megváltozott. A konfliktusnak ennél prózaibb okai is vannak. A közszolgáltatások, például az iskolai és óvodai férőhelyek kapacitása ugyanis mindig véges egy adott településen. Azaz, a betelepülés megterheli a szociális és épített infrastruktúrát is. Egyes agglomerációs településeken az utóbbi időben olyan szélsőséges esetekről is érkeztek hírek, miszerint akadozott a vízellátás.

Mindezekről Navracsics is beszélt, aki szerint a probléma főleg 300-400 települést érint a budapesti agglomerációban, a Velencei-tó, a Balaton és egyes nagyvárosok környékén.

Új helyzet az ingatlanpiacon?

A törvényt aztán végül múlt csütörtökön ebben a formában fogadta el a Parlament. Így az akár hatással is lehet a jövő évi választásokra. Egyes elemzők, illetve a 2024-es európai parlamenti választások eredményei szerint a Tisza Párt egyik bázisa az agglomerációs területeken található. A kormány tehát akár arra is kísérletet tehet a rendelkezés által, hogy visszanyerje őket, vagy esetleg kihasználja a fentebb említett konfliktust.

A politikai mellett a törvénynek potenciálisan számos ingatlanpiaci hatása is lehet. Szakértők szerint például a korlátozások csökkenthetik az ingatlanok likviditását. Azaz nehezebbé és lassúbbá, illetve bizonytalanabbá válhatnak az ingatlanadásvételek. Ez nemcsak a befektetőknek és betelepülőknek okoz majd gondot, de azon helyieknek is, akik eladnák az ingatlanjukat. Ráadásul a szűkebb vevőkör és a tranzakciós nehézségek miatt értékcsökkenés jöhet létre, azaz eshet az ingatlanok ára adott településeken, míg a környező, korlátozás nélküli településeken áremelkedést és élénkülést is hozhatnak a változások.

A törvény a bankok számára is kockázatot jelenthet a jelzáloghitelezés bizonytalansága miatt, mivel csökkentheti az ingatlanok forgalomképességét és értékét. Emiatt a helyieknek aztán nehezebb lesz hiteléhez jutniuk, és a bankok általánosságban is óvatosabbá válhatnak majd az ingatlanalapú hitelek esetében. Fontos, hogy mivel a korlátozások a bérlőkre közvetlenül nem vonatkoznak, így adott településeken megélénkülhet a bérlői piac.

Összességében tehát a Duna House aggodalmai jogosaknak tekinthetők. A törvény ugyanis alaposan felforgathatja az ingatlanpiacot. Egyelőre csak találgatni lehet, mely települések, és milyen formában vezetnek majd be korlátozások. Ám ez a bizonytalanság már önmagában kockázati tényező. Amikor pedig hatályba lépnek az egyes településeken a rendelkezések, az akár még rosszabb helyzetbe is hozhatja az ingatlanbefektetőket.

Címkék: Ingatlan Duna House

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nem minden bank fogja ugyanazt kínálni az Otthon Startban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 29. 10:28
Hétfőn indul a program, de nem mindenhol pontosan ugyanúgy.
Ingatlan Máris 3-5 százalékot drágultak a lakások az Otthon Start bejelentése óta
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 28. 08:05
A kereslet miatt emelkednek az árak.
Ingatlan Ezt jelenti a CSOK és az Otthon Start összefonódása
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 26. 07:46
Emelkedik az értékhatár, illetve a CSOK-os kedvezmények is érvényesíthetők az Otthon Startnál házasság és gyerekvállalás esetén.
Ingatlan Azt állítja, drágulni fognak a lakások? Ön egy rémhírkeltő
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 17. 15:36
Sokan úgy számolnak, hogy a hirtelen megugró kereslet felhajtja majd az ingatlanárakat az Otthon Start szeptemberi indulását követően. Az államtitkár szerint ők mind rémhírkeltők.
Ingatlan Jön a feltámadás a magyar építőiparban – de milyen áron?
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 14. 08:30
Az egy évvel ezelőttihez képest nőtt az építőipari termelés, az előző hónaphoz képest csökkent – de a megkötött új szerződések volumene nagyot emelkedett.  Az építőipar termelői árai emelkednek.
Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG