Zuhanó ingatlanárak, jogbizonytalanság, csökkenő likviditás az agglomerációban?

Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese a sajtónak elküldött közleményében az aggodalmát fejezte ki a helyi önazonosság védelméről szóló, azaz az egyes településekre való betelepülést potenciálisan korlátozó új rendelkezés miatt:

„Aggodalmunk elsősorban az elővásárlási jogok kiszélesítésére, a lakcímlétesítés korlátozásának lehetőségére, és az adófizetési kötelezettségre irányul. Ezek a mechanizmusok növelhetik a tranzakciós bizonytalanságot, lassíthatják az adásvételek folyamatát, és végső soron csökkenthetik az ingatlanok likviditását is az érintett településeken” – olvasható a cég közleményében.

Máté szerint tehát a törvény egyértelműen árt az ingatlanszektornak, mivel az elővásárlási jog és a szabad költözést lényegében korlátozó tényezők torzítják a piacot, amely hatással lehet az árakra is.

Máté Ferenc azt is hozzátette: „A piac rugalmassága és a tranzakciók kiszámíthatósága elengedhetetlen az egészséges ingatlanpiaci működéshez. A törvény ráadásul pénzügyi stabilitási kockázatot jelent a bankok számára is, mivel alapjaiban érintheti a jelzáloghitelezés biztonságát és jövedelmezőségét”.

Úgy véli, a lépés akár odáig is vezethet, hogy a bankok adott településen szigorítani fogják a hitelezés feltételeit, ezzel még inkább nehezítve az otthonra vágyók, és az ingatlanpiac helyzetét. Egyúttal rámutatott arra is, hogy mindez az ott élőket, vagy a lakásukat értékesíteni kívánókat is negatívan érintheti, mégpedig a bizonytalan jogi helyzet és az ingatlanok értékének potenciális csökkenése miatt.

A vitatott törvény

A közelmúltban elfogadott törvény – Navracsics Tibor vonatkozó Facebook-posztja szerint – arra irányul, hogy olyan helyzetet teremtsen, amelyben „a település közössége megakadályozhatja a település lakosságszámának nem kívánt növekedését, valamint felléphet a település nem kívánt társadalmi fejlődési irányával szemben”. A közigazgatási és területfejlesztési miniszter által felvázolt indoklás szerint „helyi közügyként a települési közösségnek végső soron jogában áll meghatározni azt, hogy a településre kik és milyen feltételekkel települhetnek be”. Ez azt jelenti, hogy azon települések esetében, ahol az elmúlt időben nőtt a betelepülés, a jelenség mostantól jogi és adminisztratív eszközökkel korlátozható. Ennek érdekében a törvény engedélyezi az önkormányzatok részére, hogy számos, új, ilyen jellegű eszközzel éljenek. Kiterjeszthetik például az elővásárlási jogot, azaz, a helyiek – a termőföld esetében már régóta érvényben levő szabályozáshoz hasonlóan – előnyt élveznének a lakóingatlanok vásárlása esetén is. Feltételekhez köthetik a beköltözők ingatlanvásárlását és lakcímbejelentését is. De még akár azt is módjukban áll elrendelni, hogy  a beköltözők ne létesíthessenek adott településen lakcímet. Emellett újabb típusú, az ingatlanokat sújtó helyi adók kivetését is engedélyezik az önkormányzatok számára.

A Duna House fentebb idézett közleménye egyébként ez utóbbi kitételt is bírálja, mint a befektetések esélyét rontó tényezőt.

A törvény szövege ellenben még így is enyhébb lett az eredetileg tervezettnél. Az önkormányzatok például nem tilthatják meg magát az ingatlanvásárlást. Emellett kiskapukat is nyitva hagy a rendelkezés. A CSOK és a többi otthonteremtési támogatás felvevőire például sajátos módon nem vonatkozhatnak a korlátozások. Illetve a munkavállalást, vagy a homályosan megfogalmazott „helyi kötődést” – gyakorlatilag bárhogyan – igazolni tudó beköltözők is elkerülhetik a szigorítást.

A törvény ideológiai felütését még februári évértékelőjén maga Orbán Viktor adta meg:

„Komoly vitát szimatolok a kistelepülések önvédelmének jogáról. Van-e joguk a kistelepüléseknek megvédeni falusi, vidéki méretüket és arculatukat? Ha van, akkor adjunk nekik eszközöket, hogy érvényt is szerezhessenek a joguknak, és gátat szabhassanak a beköltözésnek. A vidék, a falu, a kisváros nem kísérleti terep, hanem örökség” – fogalmazott a miniszterelnök.

Választásra készülve, a Pride, a drogellenes és rendpárti kampány mellett ez lehet a kormányzati arculatképzés egyik ideológiai csapásiránya.

A rendelkezés gyakorlati kidolgozását főképp Navracsics vállalta magára. A miniszter hangsúlyozta, hogy a törvény célja, hogy azok a települések, amelyek a „kívánatosnál” nagyobb mértékű betelepülést tapasztalnak, „mederben tudják” tartani a jelenséget.

A rendelkezést valószínűleg az indokolhatja, hogy az utóbbi időben igencsak meglódult a Budapest és más nagyvárosok vonzáskörzetében található agglomerációs településekre történő beköltözés. Ez ellentétekhez vezetett a „tősgyökeres” helyiek és a beköltözők között. Előbbiek ugyanis úgy érezhetik, hogy a korábbi falusias-kisvárosias arculat megváltozott. A konfliktusnak ennél prózaibb okai is vannak. A közszolgáltatások, például az iskolai és óvodai férőhelyek kapacitása ugyanis mindig véges egy adott településen. Azaz, a betelepülés megterheli a szociális és épített infrastruktúrát is. Egyes agglomerációs településeken az utóbbi időben olyan szélsőséges esetekről is érkeztek hírek, miszerint akadozott a vízellátás.

Mindezekről Navracsics is beszélt, aki szerint a probléma főleg 300-400 települést érint a budapesti agglomerációban, a Velencei-tó, a Balaton és egyes nagyvárosok környékén.

Új helyzet az ingatlanpiacon?

A törvényt aztán végül múlt csütörtökön ebben a formában fogadta el a Parlament. Így az akár hatással is lehet a jövő évi választásokra. Egyes elemzők, illetve a 2024-es európai parlamenti választások eredményei szerint a Tisza Párt egyik bázisa az agglomerációs területeken található. A kormány tehát akár arra is kísérletet tehet a rendelkezés által, hogy visszanyerje őket, vagy esetleg kihasználja a fentebb említett konfliktust.

A politikai mellett a törvénynek potenciálisan számos ingatlanpiaci hatása is lehet. Szakértők szerint például a korlátozások csökkenthetik az ingatlanok likviditását. Azaz nehezebbé és lassúbbá, illetve bizonytalanabbá válhatnak az ingatlanadásvételek. Ez nemcsak a befektetőknek és betelepülőknek okoz majd gondot, de azon helyieknek is, akik eladnák az ingatlanjukat. Ráadásul a szűkebb vevőkör és a tranzakciós nehézségek miatt értékcsökkenés jöhet létre, azaz eshet az ingatlanok ára adott településeken, míg a környező, korlátozás nélküli településeken áremelkedést és élénkülést is hozhatnak a változások.

A törvény a bankok számára is kockázatot jelenthet a jelzáloghitelezés bizonytalansága miatt, mivel csökkentheti az ingatlanok forgalomképességét és értékét. Emiatt a helyieknek aztán nehezebb lesz hiteléhez jutniuk, és a bankok általánosságban is óvatosabbá válhatnak majd az ingatlanalapú hitelek esetében. Fontos, hogy mivel a korlátozások a bérlőkre közvetlenül nem vonatkoznak, így adott településeken megélénkülhet a bérlői piac.

Összességében tehát a Duna House aggodalmai jogosaknak tekinthetők. A törvény ugyanis alaposan felforgathatja az ingatlanpiacot. Egyelőre csak találgatni lehet, mely települések, és milyen formában vezetnek majd be korlátozások. Ám ez a bizonytalanság már önmagában kockázati tényező. Amikor pedig hatályba lépnek az egyes településeken a rendelkezések, az akár még rosszabb helyzetbe is hozhatja az ingatlanbefektetőket.