A lakáshitel-felvétel általános szabályai szerint a bankok legfeljebb az ingatlan piaci értékének 80 százalékát finanszírozhatják, vagyis jellemzően legalább 20 százalék önerőt kell biztosítania a vásárlónak. Ez az összeg egy 40 millió forintos lakásnál például 8 millió forintot jelent – ami sok esetben hosszú évekig tartó megtakarítást igényel. Azonban vannak kivételek, 2024. január óta az elsőlakás-vásárlóknak, 2025 januárjától pedig a meghatározott zöld feltételeknek megfelelő hitelek esetén is elérhetővé vált a magasabb, 90 százalékos hitelfedezeti mutató (hfm) limit.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikája alapján decemberben a fiatalok által kötött új lakáshitel-szerződések közel 68 százalékánál a hitel összege több volt, mint az ingatlan árának a fele. Sőt a hitelszerződések több mint 5 százalékánál a felvett hitel összege még ennél is magasabb volt: meghaladta az ingatlan értékének a 80 százalékát.

Amennyiben a szükséges önerő (akár a 20 vagy a 10 százalék) előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása. Lényege, hogy a megvásárolandó ingatlan mellé egy vagy több másik ingatlant is bevonnak a hitelügyletbe fedezetként – így az összesített érték alapján a bank akár a teljes vételárat is finanszírozhatja.

A banki gyakorlat szerint jellemzően legfeljebb három ingatlan vonható be egy ügyletbe. Ezek nem szükségszerűen a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlanok: elég, ha például szülő vagy más közeli hozzátartozó tulajdonában vannak, aki így az ügylet zálogkötelezettje lesz. A zálogkötelezettek nem számítanak adóstársnak, vagyis jövedelmükkel nem felelnek és esetükben KHR lekérdezés sincsen, azonban az ingatlanukra jelzálog kerül. A pótfedezetként elfogadható ingatlanokra ugyanazok az érték- és típuskövetelmények vonatkoznak, mint a célingatlanra. Azaz a bank a pótfedezetet is értékeli, és elvárja, hogy az elérjen egy minimum hitelbiztosítéki értéket. Elfogadható lehet például:

• lakás vagy családi ház,
• hétvégi ház vagy üdülő,
• építési telek (ha forgalomképes és önálló helyrajzi számmal rendelkezik),
• garázs (önálló helyrajzi számmal és megfelelő piaci értékkel).

Minden bevont ingatlanra teljes egészében bejegyzik a hitelösszeget, vagyis nemcsak a megvásárolt, hanem a plusz ingatlan(ok) is fedezetként szolgálnak a teljes tartozás erejéig.

„Fontos hangsúlyozni, hogy ahogyan a magas hitelfedezeti mutatóval (HFM), azaz alacsony önerővel felvett hitelek, úgy a pótfedezetes konstrukciók is jelentős kockázatokat hordoznak. Nemfizetés esetén ugyanis nemcsak a hitellel megvásárolt ingatlan, hanem a pótfedezetként bevont ingatlan(ok) is veszélybe kerülhetnek. Emellett a nagyobb hitelösszeg magasabb havi törlesztőt és teljes visszafizetendő összeget eredményez, ami fokozott pénzügyi fegyelmet és stabil jövedelmi hátteret követel meg. Ugyanakkor fontos, hogy nem jelent teljes futamidőre szóló elköteleződést a pótfedezet bevonásal. A pluszfedezet kivonható a kötelemből, amikor már a célingatlan elbírja a fennálló hiteltartozás összegét” – hívta fel a figyelmet Korponai Levente, a money.hu vezetője.

A pótfedezetes megoldás komoly körültekintést igényel tehát, de ezeket megfelelően mérlegelve előnye lehet, hogy nem kell éveket spórolni az önerőre, vagyis felgyorsíthatja a lakáshoz jutást és a plusz fedezet később kivonható, ha a célingatlan értéke és a fennmaradó tartozás aránya ezt lehetővé teszi.

Ezen felül támogatásokkal is kiváltható vagy kiegészíthető az önerő. Az egyik leggyakoribb a Babaváró hitel vagy a munkáshitel felhasználása, amelyeket – az MNB állásfoglalása alapján – a lakáshitelhez kapcsolódó időzítés függvényében 75-100 százalékos mértékben lehet önerőként elszámolni. Teljes összegben akkor számíthatók be ezek a támogatott kölcsönök önerőként, ha a lakáshitel igényléséhez képest legalább 90 nappal korábban kerülnek folyósításra.

Szintén gyakori megoldás az előtakarékosság, például lakástakarék-pénztári megtakarítások formájában, ami elsősorban azok számára opció, akik csak néhány év múlva tervezik a lakásvásárlást. Emellett egyes munkáltatók vagy önkormányzatok is nyújthatnak lakáscélú támogatást dolgozóiknak, amely szintén elfogadható önerőként a banki bírálat során.