Falnak ütközött az ingatlanpiac, mi lesz ennek a vége?

A bankcsődök csak felgyorsítják az átalakulást, ami már hónapok óta tart – így lehet summázni az üzleti ingatlanok piacán zajló tavaszi fejleményeket. Egyre több amerikai közgazdász aggódik amiatt, hogy lejtőre került a 20 ezer milliárd dolláros piac, ami mindig is fontos szerepet játszott az amerikai gazdaságban és 2008-2009-ben globális válságot indított be a másodlagos jelzálogpiac összeomlásával.

A CNN egyik elemzője úgy fogalmazott, hogy  

„a könnyen és olcsón megszerezhető hitelek folyamatosan tüzelték a piacot, segítették a növekedést, de a piac most falnak ütközött”.

És tényleg. A legsérülékenyebb területeken, vagyis az irodáknál és a kiskereskedelmi ingatlanoknál a Covid következtében kialakult keresletvisszaesés miatt megindult a meredek értékcsökkenés. Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed hiába igyekezett kamatemelésekkel fékezni a zuhanást, ez nem következett be, a hitelek nagyon megdrágultak és a fejlesztőket/beruházókat még a refinanszírozás sem segítette. 

Most meg itt van több bank bedőlése is, ami ugyan az egész bankrendszert nem rengette meg, de rávilágít arra, hogy milyen nagy az ingatlanos ágazat kitettsége és sérülékenysége. A beruházók zöme pont a becsődöltekhez hasonló kis és közepes bankoktól vesz fel projekthitelt, a Goldman Sachs (GS) szerint a teljes céges ingatlanhitel-állomány 80 százalékát ezek az intézmények kezelik. Amelyeknél régóta az átlagnál nagyobb a likviditási nyomás, ami nagyon kifeszíti a működésüket. 

A GS egyik vezető közgazdásza azt jósolja, hogy az egész banki ágazat erősen visszafogja a hitelezést a következő hónapokban. Egyúttal még szigorúbbá teszi a hitelfelvételt, s mindez sok beruházót térde kényszeríthet. Ennél keményebben fogalmazott a JP Morgan Chase és a Bank of Amerika: szerintük lassacskán pánik kezd eluralkodni egyes szereplőkön, megugorhatnak a kényszereladások, mert sok kisebb bank egyszerűen nem bírja tőkével. 

A finanszírozás ilyen jellegű változása azt is magával hozta és még inkább hozza majd a közeljövőben, hogy bizonytalanná vált-válik az ingatlanok értékének a meghatározása. Az eladók még a 2021-es árakban gondolkoznak, a vevőjelöltek viszont inkább kivárnak, mert további árcsökkenésben reménykednek. Nagyon kevés a tranzakció, nincs mihez viszonyítani, a bankok sem akarnak elköteleződni. 

Az irodáknál azonban már látni, hogy a tavalyi 20-25 százalékos áresés után idén sem áll meg az értékcsökkenés, habár lehet, hogy az nem lesz ilyen mértékű. Összességében azonban azt lehet mondani, hogy erőteljes az átárazódás, s ha a vevőjelölteknek nem sürgős, megvárhatják, míg további 10-12 százalékkal olcsóbban vehetnek akár egész portfoliókat is.

A makrogazdasági előrejelzések szerint stagfláció jön, az inflációt 4 százalék fölé jósolják idénre, miközben a gazdaság egésze ennél jóval kisebb mértékben növekszik (a klasszikus stagflációnál a magas infláció párosul alacsony növekedéssel, vagy akár recesszióval - a szerk.). A közgazdászok többsége nem hisz abban, hogy a Fed két éven belül képes lesz 2 százalékra leszorítani a pénzromlás ütemét, ahogy hirdeti, viszont úgy gondolják, hogy a recesszió elkerülhető.

Az üzleti ingatlanokkal rendszeresen foglalkozó bisnow.com portál emlékeztetett: idén 400 milliárd dollárnyi kereskedelmiingatlan-hitel jár le, ennek a negyede irodaprojektet finanszíroz. Tavaly év végén az irodaállományban az összeomlás szélére jutott ingatlanok mögötti hitelállomány 40 milliárd dollárra rúgott, ez meghaladja a más ingatlanos eszközök (bevásárlóközpontok, raktárak, hotelek, telkek) esetében fennálló tartozásokat. 

New York mindig is egyfajta lakmuszpapír. Most az a hír jött, hogy az idei első negyedévben az ottani adásvételek értéke 53 százalékkal zuhant az előző negyedévhez képest. Az Avision Young tanácsadó szerint 2,2 milliárd dollárért cseréltek gazdát az irodaházak, az üzletközpontok és a raktárak. Ez az adásvételi érték 2009 óta a legalacsonyabb. Összesen 108 ingatlant adtak el, harmadannyit, mint a megelőző három hónapban.