Véget ért egy amerikai álom: már nem kell annyi raktár 

Csak az nem mindegy, meddig tart ez a pihenő. Merthogy eljött, az már tény. Ezt támasztotta alá az egyik legnagyobb globális ingatlanügynökség, a Cushman&Wakefield, amelyik az Egyesült Államokban a top 5-be tartozik. Korábban lapunkban is többször foglalkoztunk a raktárforradalom jelenségével, ami átterjedt Európára, benne Magyarországra is. Most viszont mind egyértelműbbé válik, hogy trendforduló van és a "forradalmárok" már nem annyira lelkesek. 

A bérlők már nem rajongnak annyira az ipari ingatlanokért, beleértve a raktárakat é a logisztikai központokat is. A nem régen közölt tavalyi, utolsó negyedéves adatok szerint majdnem harmadával zuhant az újonnan bérelt terület nagysága a harmadik negyedévhez képest az Egyesült Államokban. Az egész évet nézve 18 százalékos a visszaesés 2021-hez viszonyítva.

Persze az ügynökség igyekezett hűteni az aggódó hangokat és azt mondta a The Wall Street Journalnak, hogy minden felívelés után van némi lefelé mozdulás. Elismerte ugyanakkor, hogy nem jó jel a rengeteg építés alatt álló raktár, főleg az északkeleti nagyvárosokban, miközben éppen ott csökken igen jelentősen a kereslet. Kisebb megnyugtatásul azért hozzátette: az utolsó háromhavi időszakban már visszavettek a beruházók, legalábbis a harmadik negyedévhez képest.

Az amerikai ipari ingatlanpiacot erősen tüzelte a járvány alatt az online kereskedelem által növelt kereslet. Ám mostanában az online rendelések száma visszaesőben van, a háztartások kiköltekeztek és a magas energiaszámlák ott is gondot okoznak, nem csoda, ha a kereskedőknek már nem kell annyi raktár a sok áru felhalmozásához.

Újabban nem csupán a projektek elhalasztása lett jellemző, hanem az is, hogy a bérlők igyekeznek albérletbe adni feleslegesség vált területeket. Tavaly január óta nem kevesebb mint 46 százalékkal több albérleti területet lehet igénybe venni – közölte egy másik nagy ügynökség, a Colliers.

A kereslet változásának kiváló jele, hogy a raktárak és logisztikai központok egyik nagy ügyfele, az Amazon a közelmúltban bejelentette: teljesen átgondolja raktárigényét, s közben 18 ezer embertől megválik. A folyamatot már tavaly, a második félévben elkezdte, az eddigi megtakarításának értéke meghaladta a 4 milliárd dollárt. Gyakorlatilag az történt, hogy elállt új raktárak építésétől, több érdekeltségét összevonta és külföldi terjeszkedését is átütemezte. Egyes logisztikai központjait úgy ahogy van, bezárta, másokat az olcsóbbnak mutatkozó kisebb városok közelében nyitotta meg.

Ágazati becslések szerint a 2019-es 85 százalékkal szemben a rendelkezésre álló kapacitásának csak 65 százalékát használja ki. Az aranyéveknek számító 2018-2020 közötti időszakban az Amazon évente 2-3 millió négyzetméterrel növelte kapacitását, ezt a mostani becslések szerint legkorábban 3 év múlva tudja ismét elérni.

Magyarország még nem tart is, a raktárberuházások rendületlenül haladnak és már nem csupán Budapest körül, hanem egyes ipari központoknál is. A bérbeadások volumene, az új fejlesztések és a vidéken átadott beruházások tekintetében is rekordévet zárt a hazai ipari és logisztikai ingatlanok piaca 2022-ben. A több mint 480 ezer négyzetméter új, bérbeadásra szánt ingatlan 30 százalékát vidéken adták át. 

Az üresedési ráta a bérleti díjak 10–15 százalékos növekedése mellett is rekord alacsony szintre, 4,6-5 százalékra csökkent. A várakozások szerint 2023-ban tovább nő a piac, a fejlesztés alatt álló, félmillió négyzetmétert is meghaladó területű ingatlanok több mint 60 százalékára már előbérleti szerződést kötöttek.