8p

De ahogy lassacskán helyreállnak a gazdaságok és csökkenek a hitelkamatok, megint jön a drágulás. Ebből Magyarország sem marad ki.

Több országban megfigyelhető jelentősebb árkorrekció mellett csökkent a nominális lakásárak dinamikája az elmúlt egy évben Európában. 2022 és 2023 második negyedéve között Ciprus és Horvátország kivételével az összes EU tagállamban lassult a nominális lakásárak emelkedése a megelőző évben tapasztalt ütemhez képest, továbbá az országok közel felében már lakásárcsökkenés volt megfigyelhető éves összevetésben - derül ki az Eurostat összegzéséből, amit a Magyar Nemzeti Bank őszi lakáspiaci jelentésében is idéztek. A Privátbankár Európai Lakásmonitorban is rendszeresen nyomon követtük, hogy miként alakultak az árak és a bérleti díjak és hasonló folyamatokat rögzíthettünk.

A barcelonai lakások felújításához is lehet uniós pénzt szerezni. Fotó: Depositphotos
A barcelonai lakások felújításához is lehet uniós pénzt szerezni. Fotó: Depositphotos

Az EU átlagában 2023 második negyedévében -1,1 százalék volt az éves lakásár-dinamika az előző év azonos időszaki 9,8 százalékot követően, negyedéves alapon átlagosan 0,3 százalékkal növekedtek a lakóingatlanok árai. 2023. második negyedév végén a legnagyobb éves nominális lakásárcsökkenés Németországban és Dániában volt megfigyelhető, ahol 10, illetve 8 százalékkal csökkentek az árak. 

Lakásárak

A visegrádi országok közül Csehországban és Szlovákiában jelentősebb lassulást követően már mérséklődtek a lakásárak, míg Lengyelországban kisebb ütemvesztés után 7 százalékot tett ki az éves dinamika értéke. A magas infláció miatt reál értelemben az EU tagállamok nagy részében árcsökkenés volt megfigyelhető az elmúlt egy évben.

Az európai fővárosok kétharmadában csökkentek a lakásárak a jövedelmekhez viszonyítva. Budapesten 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, ez 1,1 évvel alacsonyabb, mint az előző év azonos időszaki érték. Prága megfizethetősége nagyon alacsony, emellett Párizs, valamint a régió többi fővárosa után következik Budapest. A magyar főváros ezzel a hetedik legkevésbé megfizethető főváros volt európai összehasonlításban. 

Az elmúlt év folyamán a lakásárak lassuló-, és a béreknél visszafogottabb ütemű növekedésének köszönhetően az európai fővárosok kétharmadában – a hitelpiaci kondíciókat nem számítva – már javulni tudott a lakásvásárlás elérhetősége. A visegrádi országok fővárosait eltérő folyamatok jellemezték: Prágában nagymértékben tovább romlott az elérhetőség, így egy átlagos jövedelemmel rendelkező személy 30,5 évnyi keresetéből volt képes megvásárolni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméter alapterületű ingatlant, míg ugyanez az érték Pozsonyban az előző év azonos időszakához képest kisebb csökkenés után 22,4 évet, Varsóban pedig jelentősebb javulás után 17,6 évet tett ki.

2023 első felében tovább csökkent a lakáspiaci aktivitás Európában. A lakáspiaci adásvételek számát az Eurostat rendelkezésére bocsátó tizenkét országban a tranzakciószám előző év azonos időszakához viszonyított medián változása 2023 első negyedévében -28 százalékot, 2023 második negyedévében pedig -24 százalékot tett ki. A hazánkkal szomszédos Ausztriában és Szlovéniában a második negyedévben 28, illetve 31 százalékos éves szintű csökkenés volt tapasztalható a lakáspiaci tranzakciók számában, a második negyedévi magyar visszaesés szintén hasonló mértékű volt. Az adás-vétel számok a második negyedévben a vizsgált országok közül Finnországban estek vissza legnagyobb mértékben, mintegy 50 százalékkal, legkisebb visszaesés pedig Írországban volt megfigyelhető 12 százalékkal.

Bérleti díjak

Európa legnehezebben megfizethető bérleti piacain tovább  romlott az elérhetőség. A magyar fővárosban egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti díja az átlagos magyarországi nettó fizetés rendre 80,4 és 48,4 százalékát tette ki 2023 harmadik negyedévében. A bérleti díjak az 1 szobás lakások esetében gyorsabban, a 3 szobás lakások esetében lassabban emelkedtek, mint a jövedelmek. A három legnehezebben megfizethető európai főváros bérleti piacán, azaz Lisszabonban és Varsóban kismértékben, míg Prágában jelentősen tovább romlott az elérhetőség. A visegrádi országok fővárosai továbbra is a legkevésbé megfizethető városok közé tartoznak Európában: Pozsonyban 53,1, Varsóban 64,2, Prágában pedig 70,0 százalék a vizsgált bérleti díj/jövedelem-mutató értéke 1 szobás lakás bérlése esetén. 

Ha megvizsgáljuk, hogy egy egyszobás lakás tipikus bérleti díjának átlagos keresetből való kifizetése után vásárlóerő-paritáson mennyi elkölthető jövedelme marad az adott bérlőnek, úgy a V4 országok sorrendje némiképp módosul: Budapesten 743, Varsóban 614, Pozsonyban 543, Prágában pedig 489 euró ez az érték vásárlóerő paritáson számolva. Ezzel szemben az osztrák fővárosban közel 2000 eurót tesz ki a lakbér levonása után megmaradó jövedelem vásárlóereje.

Lakásépítési ütem

A hazai lakásépítés megtorpanása illeszkedik a Covid után kibontakozott kontinentális trendbe. Az Eurostat adatai Ausztriában mutatják a legrégebb óta tartó folyamatos visszaesést. Ott a kiadott új építési engedélyek száma már 2021 április-júniusától egyre csökken. Azóta a negatív fordulat elérte a legtöbb uniós országot, és ezzel 2022. III. negyedévére már a közösség egészében kevesebb lakásépítés indult, mint egy esztendővel korábban. 

2023 tavaszára mindössze hat tagország maradt, amelynél az építési kedv még felülmúlta az egy évvel korábban regisztráltat. Közülük kiemelkedik Lettország (+36százalék), Görögország (+26 százalék), Luxemburg (+18 százalék) és Spanyolország (+17 százalék), utóbbi azzal is, hogy ott immár kilenc negyedéve tart töretlenül a növekedés. Az idei II. negyedév legrosszabbul a finneknek sikerült, nálunk 62 százalékkal kevesebb lakás építésébe fogtak most, mint egy évvel korábban. Svédország csak egy kicsivel teljesített jobban (-57 százalék), majd Litvánia (-43 százalék) következik a sorban, aztán jön Észtország (-41 százalék), majd pedig Magyarország (-40 százalék). Valamennyiük visszaesése messze meghaladja az uniós átlagot (-19 százalék).

Az Eurostat egy olyan indexszel is jellemzi az egyes tagországok aktuális eredményeit, melynek a viszonyítási alapja (azaz a 100 százalék) a 2015-ben kiadott építési engedélyek alapján létesítendő lakások száma. Ezek változása azt mutatja, hogy az egyes országok piacai eléggé hasonló utat követnek: a Covid után mindenhol fellendülés következett, ám az azóta már majdnem mindenütt esésbe fordult. 

Magyarországon 2022. II. negyedében regisztrálták a legmagasabb értéket, ekkor az indexünk 327 százalékot mutatott. Ez csökkent egy esztendő alatt, 2023. II. negyedévére 196 százalékra. Ez még mindig jó közepes eredménynek látszik az uniós mezőnyben, hiszen bár vannak ugyanekkor jóval lendületesebben építő tagországok is, mint Görögország (524 százalék), Spanyolország (403 százalék), Ciprus (357 százalék) ám a másik végletként igencsak gyengéket is találni, mint Észtország (61 százalék), Svédország (65 százalék), Finnország (68 százalék) vagy Ausztria (77 százalék). 

Valkó Dávid, az OTP Ingatanpont vezető elemzője szerint ehhez hozzátartozik, hogy a 2015-ös bázisra épülő index az indokoltnál némileg kedvezőbb színben tünteti fel a magyar eredményeket. 2015 ugyanis egyáltalán nem volt átlagos év a hazai lakáspiacon. Egy súlyos válság után az építési kedv még éppen csak elmozdult a mélypontról. Az igazi ébredés csupán egy esztendővel később következett, amikor egyből bő két és félszeresére ugrott a kiadott új építési engedélyek száma.

Lakásépítési költségek

A lakásépítési költségek növekedési üteme mérséklődött  a második negyedévben, azonban továbbra is magasnak számít a dinamika. Hazánkban az első negyedévi 20,8 százalék után 16,0 százalékra lassult a lakásépítési költségek éves növekedési üteme a második negyedévben. Ezen belül az anyagköltség 16,2 százalékkal, míg az építőipari munkaerőköltség 17,4 százalékkal emelkedett a második negyedévben az előző év azonos időszakához képest. 

A lakásépítési költségek emelkedése a rendelkezésre álló adatok alapján a második legmagasabb volt az EU-ban. Az Európai Unióban átlagosan 2,9 százalékkal, míg az eurozónában átlagosan 2,4 százalékkal drágultak a lakásépítés költségei éves összehasonlításban. Az építőipar lassulásával az építőipari költségek növekedési ütemének további lassulása várható hazánkban.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG