Idén Európa sok országában lassult a lakások drágulása

Több országban megfigyelhető jelentősebb árkorrekció mellett csökkent a nominális lakásárak dinamikája az elmúlt egy évben Európában. 2022 és 2023 második negyedéve között Ciprus és Horvátország kivételével az összes EU tagállamban lassult a nominális lakásárak emelkedése a megelőző évben tapasztalt ütemhez képest, továbbá az országok közel felében már lakásárcsökkenés volt megfigyelhető éves összevetésben - derül ki az Eurostat összegzéséből, amit a Magyar Nemzeti Bank őszi lakáspiaci jelentésében is idéztek. A Privátbankár Európai Lakásmonitorban is rendszeresen nyomon követtük, hogy miként alakultak az árak és a bérleti díjak és hasonló folyamatokat rögzíthettünk.

Az EU átlagában 2023 második negyedévében -1,1 százalék volt az éves lakásár-dinamika az előző év azonos időszaki 9,8 százalékot követően, negyedéves alapon átlagosan 0,3 százalékkal növekedtek a lakóingatlanok árai. 2023. második negyedév végén a legnagyobb éves nominális lakásárcsökkenés Németországban és Dániában volt megfigyelhető, ahol 10, illetve 8 százalékkal csökkentek az árak. 

Lakásárak

A visegrádi országok közül Csehországban és Szlovákiában jelentősebb lassulást követően már mérséklődtek a lakásárak, míg Lengyelországban kisebb ütemvesztés után 7 százalékot tett ki az éves dinamika értéke. A magas infláció miatt reál értelemben az EU tagállamok nagy részében árcsökkenés volt megfigyelhető az elmúlt egy évben.

Az európai fővárosok kétharmadában csökkentek a lakásárak a jövedelmekhez viszonyítva. Budapesten 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, ez 1,1 évvel alacsonyabb, mint az előző év azonos időszaki érték. Prága megfizethetősége nagyon alacsony, emellett Párizs, valamint a régió többi fővárosa után következik Budapest. A magyar főváros ezzel a hetedik legkevésbé megfizethető főváros volt európai összehasonlításban. 

Az elmúlt év folyamán a lakásárak lassuló-, és a béreknél visszafogottabb ütemű növekedésének köszönhetően az európai fővárosok kétharmadában – a hitelpiaci kondíciókat nem számítva – már javulni tudott a lakásvásárlás elérhetősége. A visegrádi országok fővárosait eltérő folyamatok jellemezték: Prágában nagymértékben tovább romlott az elérhetőség, így egy átlagos jövedelemmel rendelkező személy 30,5 évnyi keresetéből volt képes megvásárolni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméter alapterületű ingatlant, míg ugyanez az érték Pozsonyban az előző év azonos időszakához képest kisebb csökkenés után 22,4 évet, Varsóban pedig jelentősebb javulás után 17,6 évet tett ki.

2023 első felében tovább csökkent a lakáspiaci aktivitás Európában. A lakáspiaci adásvételek számát az Eurostat rendelkezésére bocsátó tizenkét országban a tranzakciószám előző év azonos időszakához viszonyított medián változása 2023 első negyedévében -28 százalékot, 2023 második negyedévében pedig -24 százalékot tett ki. A hazánkkal szomszédos Ausztriában és Szlovéniában a második negyedévben 28, illetve 31 százalékos éves szintű csökkenés volt tapasztalható a lakáspiaci tranzakciók számában, a második negyedévi magyar visszaesés szintén hasonló mértékű volt. Az adás-vétel számok a második negyedévben a vizsgált országok közül Finnországban estek vissza legnagyobb mértékben, mintegy 50 százalékkal, legkisebb visszaesés pedig Írországban volt megfigyelhető 12 százalékkal.

Bérleti díjak

Európa legnehezebben megfizethető bérleti piacain tovább  romlott az elérhetőség. A magyar fővárosban egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti díja az átlagos magyarországi nettó fizetés rendre 80,4 és 48,4 százalékát tette ki 2023 harmadik negyedévében. A bérleti díjak az 1 szobás lakások esetében gyorsabban, a 3 szobás lakások esetében lassabban emelkedtek, mint a jövedelmek. A három legnehezebben megfizethető európai főváros bérleti piacán, azaz Lisszabonban és Varsóban kismértékben, míg Prágában jelentősen tovább romlott az elérhetőség. A visegrádi országok fővárosai továbbra is a legkevésbé megfizethető városok közé tartoznak Európában: Pozsonyban 53,1, Varsóban 64,2, Prágában pedig 70,0 százalék a vizsgált bérleti díj/jövedelem-mutató értéke 1 szobás lakás bérlése esetén. 

Ha megvizsgáljuk, hogy egy egyszobás lakás tipikus bérleti díjának átlagos keresetből való kifizetése után vásárlóerő-paritáson mennyi elkölthető jövedelme marad az adott bérlőnek, úgy a V4 országok sorrendje némiképp módosul: Budapesten 743, Varsóban 614, Pozsonyban 543, Prágában pedig 489 euró ez az érték vásárlóerő paritáson számolva. Ezzel szemben az osztrák fővárosban közel 2000 eurót tesz ki a lakbér levonása után megmaradó jövedelem vásárlóereje.

Lakásépítési ütem

A hazai lakásépítés megtorpanása illeszkedik a Covid után kibontakozott kontinentális trendbe. Az Eurostat adatai Ausztriában mutatják a legrégebb óta tartó folyamatos visszaesést. Ott a kiadott új építési engedélyek száma már 2021 április-júniusától egyre csökken. Azóta a negatív fordulat elérte a legtöbb uniós országot, és ezzel 2022. III. negyedévére már a közösség egészében kevesebb lakásépítés indult, mint egy esztendővel korábban. 

2023 tavaszára mindössze hat tagország maradt, amelynél az építési kedv még felülmúlta az egy évvel korábban regisztráltat. Közülük kiemelkedik Lettország (+36százalék), Görögország (+26 százalék), Luxemburg (+18 százalék) és Spanyolország (+17 százalék), utóbbi azzal is, hogy ott immár kilenc negyedéve tart töretlenül a növekedés. Az idei II. negyedév legrosszabbul a finneknek sikerült, nálunk 62 százalékkal kevesebb lakás építésébe fogtak most, mint egy évvel korábban. Svédország csak egy kicsivel teljesített jobban (-57 százalék), majd Litvánia (-43 százalék) következik a sorban, aztán jön Észtország (-41 százalék), majd pedig Magyarország (-40 százalék). Valamennyiük visszaesése messze meghaladja az uniós átlagot (-19 százalék).

Az Eurostat egy olyan indexszel is jellemzi az egyes tagországok aktuális eredményeit, melynek a viszonyítási alapja (azaz a 100 százalék) a 2015-ben kiadott építési engedélyek alapján létesítendő lakások száma. Ezek változása azt mutatja, hogy az egyes országok piacai eléggé hasonló utat követnek: a Covid után mindenhol fellendülés következett, ám az azóta már majdnem mindenütt esésbe fordult. 

Magyarországon 2022. II. negyedében regisztrálták a legmagasabb értéket, ekkor az indexünk 327 százalékot mutatott. Ez csökkent egy esztendő alatt, 2023. II. negyedévére 196 százalékra. Ez még mindig jó közepes eredménynek látszik az uniós mezőnyben, hiszen bár vannak ugyanekkor jóval lendületesebben építő tagországok is, mint Görögország (524 százalék), Spanyolország (403 százalék), Ciprus (357 százalék) ám a másik végletként igencsak gyengéket is találni, mint Észtország (61 százalék), Svédország (65 százalék), Finnország (68 százalék) vagy Ausztria (77 százalék). 

Valkó Dávid, az OTP Ingatanpont vezető elemzője szerint ehhez hozzátartozik, hogy a 2015-ös bázisra épülő index az indokoltnál némileg kedvezőbb színben tünteti fel a magyar eredményeket. 2015 ugyanis egyáltalán nem volt átlagos év a hazai lakáspiacon. Egy súlyos válság után az építési kedv még éppen csak elmozdult a mélypontról. Az igazi ébredés csupán egy esztendővel később következett, amikor egyből bő két és félszeresére ugrott a kiadott új építési engedélyek száma.

Lakásépítési költségek

A lakásépítési költségek növekedési üteme mérséklődött  a második negyedévben, azonban továbbra is magasnak számít a dinamika. Hazánkban az első negyedévi 20,8 százalék után 16,0 százalékra lassult a lakásépítési költségek éves növekedési üteme a második negyedévben. Ezen belül az anyagköltség 16,2 százalékkal, míg az építőipari munkaerőköltség 17,4 százalékkal emelkedett a második negyedévben az előző év azonos időszakához képest. 

A lakásépítési költségek emelkedése a rendelkezésre álló adatok alapján a második legmagasabb volt az EU-ban. Az Európai Unióban átlagosan 2,9 százalékkal, míg az eurozónában átlagosan 2,4 százalékkal drágultak a lakásépítés költségei éves összehasonlításban. Az építőipar lassulásával az építőipari költségek növekedési ütemének további lassulása várható hazánkban.