5p

Kíváncsi rá, hogyan befolyásolják a világpolitikai viharok az Ön pénztárcáját?
Csatlakozzon azokhoz, akik nemcsak figyelik,
hanem értik is, mi történik a világban - és a tőkepiacokon!

Klasszis Befektetői Klub

2025. május 27. 17:00, Budapest

Részletek és jelentkezés

Teljesen át kell gondolni az irodahasználatot. De nem csupán a home office térnyerése miatt. Bérlőként számolni kell az idő előtti fölmondás költségeivel, bár ha új helyre költözik egy cég, akár jobban is járhat, ha ott kedvezőbbek és rugalmasabbak a feltételek. A nem használt terület egy részét albérletbe is adhatják, ott az átalakítást viszont vélhetően át kell vállalni, ami sok bérlő vállalatot visszatarthat az albérleti tranzakciótól. 

Az otthoni munkavégzés térnyerésével az elmúlt három évben Magyarországon is egyre több bérlő vállalat kezdte csökkenteni a felhasznált irodaterületet, az irodaportfóliók leépítése azonban egyelőre elmaradt a más európai lokációk esetében tapasztalttól, így a folyamat felgyorsulására lehet számítani - összegezte a helyzetet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a napokban kiadott kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében

A nemzetközi ingatlan tanácsadó cégek szerint a következő három évben térségünkben tízből három vállalat az irodaterületének 10 és 30 százalék közötti csökkentését, közel ugyanilyen arányban 10 százaléknál kisebb mértékű területcsökkentést tervez, miközben az irodaportfóliójukat bővíteni tervezők aránya nem éri el a 30 százalékot. 

Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja
Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja

A mostani bizonytalan gazdasági környezetben az irodát bérlő vállalatok számára költségcsökkentési potenciált jelenthet az irodaterületek egy részének visszaadása. Ez akkor lehet jó választás, ha változóban van a tevékenység vagy csökken a létszám. Bizonyos kialakítási költségeket azonban át kell vállalni a jelentkező albérlőtől, hogy egyáltalán szóba álljon velünk.  

Az albérletet ugyanakkor nem nagyon szeretik az adott irodaház tulajdonosai és az őket finanszírozó bankok sem, mert a kockázat emelkedéseként értékelik. Nekik a cash-flow a fontos, érkezzen meg szépen rendszeresen a bérleti díj.

Mindezzel párhuzamosan a megosztva használt munkaállomások gyors terjedése várható, a vállalatok háromnegyede tervezi ezek számának bővítését, így annak gyakorisága, hogy egy munkaállomásra átlagosan legfeljebb egy munkavállaló jut, a jelenlegi 28 százalékról két éven belül mindössze 5 százalékra csökkenhet. Annak gyakorisága pedig, amikor egy munkaállomásra átlagosan több mint két munkavállaló jut, 10 százalékról 21 százalékra nőhet.

Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB
Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB

A kihasználatlansági ráta emelkedése, a kereslet- és értékcsökkenés elsősorban a gyengébb minőségű (B és C kategóriás) irodák piacát érintheti. Ezek kevésbé lehetnek alkalmasak a hibrid működésre, valamint a munkáltatók az irodai jelenlét csökkenése miatt ugyanakkora költségvetésből kisebb, de jobb minőségű irodák használata mellett dönthetnek.

Megkérdeztük több nálunk működő nagy nemzetközi ingatlan tanácsadótól, hogy a bérleti szerződéseket hogyan érintik ezek a változások. Többen azon a véleményen voltak, hogy a már meglévő irodaházak esetében a szerződések többsége mostantól öt évnél rövidebb időre, jellemzően várhatóan három évre fog szólni, ezt kiköveteli magának a jelenleg nyeregben lévő bérlői oldal. A most vagy a későbbiekben épülőknél - feltehetően a projekteket finanszírozó bankok nyomására – maradnak az öt éves periódusnál, de ez sincs kőbe vésve.

A tanácsadó cégek felmérései arra is rávilágítottak, hogy a fejlesztői oldalon is nagy számolások mehetnek: érdemes-e új beruházást indítani anélkül, hogy pontosan tudnák, mennyi bérlőt sikerül átcsábítani vagy ha van a portfólióban régi, korszerűtlennek számító épület, akkor azt felújítva a piacra dobni. Természetesen számolni kell azzal, hogy a kivitelezési költségek továbbra is igen magasak maradnak, s itt mindegy, hogy új beruházásról vagy felújításról van szó.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) mellett működő Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) most ősszel úgy vélte, hogy a magyarországi irodapiacon is egyre inkább eltolódik a bérlői kereslet a kiemelkedő minőségű, alacsony üzemeltetési költségű irodák irányába, míg a korszerűtlen, rossz minőségű irodaházaknak sokkal nagyobb kihívás megőrizni a versenyképességüket. A kihasználatlansági ráta jelenlegi szintje a szakértők szerint akár 2 százalékponttal is magasabbra, akár 15-16 százalékra is felmehet a mostani 13 százalékról amennyiben figyelembe vesszük a bérlők által nem használt, aktívan albérletbe adásra kínált területeiket is. 

Természetesen mindez kihat az irodai beruházásokra is. A hazai irodapiaci kínálat a korábban nagy volumenben indított fejlesztések miatt még bővülni fog a következő negyedévekben, így a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számítanak az ingatlanpiaci szereplők.

Abban nincs eltérés a vélemények között, hogy az elmúlt évek jelentős kínálati bővülésének időszaka 2025-re várhatóan lecseng, onnantól a kihasználatlansági ráta stagnálására majd csökkenésére van nagyobb esély a keresleti folyamatok fényében. Úgy tűnik, hogy a kiemelt irodaházi körzetekben (Váci út, Dél-Buda, Belváros) a bérlők növekvő arányban fogják elrendelni a kötelező irodai jelenlétet, s ez faraghat valamit a kihasználatlan irodaterületek nagyságán. 

Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield
Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield

Az irodai jelenlét mértékét övező bizonytalanság a bérlőket rövidebb futamidejű szerződések kötésére ösztönzi, ez pedig a bérbeadók számára megnehezítheti a finanszírozást, mivel a banki kockázatértékelésekben a meglévő bérleti szerződések hossza is szerepet játszik. Az európai, amerikai és ázsiai nagyvárosokban vizsgált metropoliszokban átlagosan 26 százalékkal csökkenhet az irodapiac kapitalizációja 2019 és 2030 között, de súlyosabb esetben (ha minden irodai dolgozó jelenléti aránya a tudományos, műszaki tevékenységet végző nagyvállalatoknál jelenleg jellemző legalacsonyabb szintre csökkenne) ez akár a 42 százalékot is elérheti a McKinsey tanácsadó cég szerint.

Címkék: Ingatlan Irodapiac

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG