5p

Teljesen át kell gondolni az irodahasználatot. De nem csupán a home office térnyerése miatt. Bérlőként számolni kell az idő előtti fölmondás költségeivel, bár ha új helyre költözik egy cég, akár jobban is járhat, ha ott kedvezőbbek és rugalmasabbak a feltételek. A nem használt terület egy részét albérletbe is adhatják, ott az átalakítást viszont vélhetően át kell vállalni, ami sok bérlő vállalatot visszatarthat az albérleti tranzakciótól. 

Az otthoni munkavégzés térnyerésével az elmúlt három évben Magyarországon is egyre több bérlő vállalat kezdte csökkenteni a felhasznált irodaterületet, az irodaportfóliók leépítése azonban egyelőre elmaradt a más európai lokációk esetében tapasztalttól, így a folyamat felgyorsulására lehet számítani - összegezte a helyzetet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a napokban kiadott kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében

A nemzetközi ingatlan tanácsadó cégek szerint a következő három évben térségünkben tízből három vállalat az irodaterületének 10 és 30 százalék közötti csökkentését, közel ugyanilyen arányban 10 százaléknál kisebb mértékű területcsökkentést tervez, miközben az irodaportfóliójukat bővíteni tervezők aránya nem éri el a 30 százalékot. 

Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja
Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja

A mostani bizonytalan gazdasági környezetben az irodát bérlő vállalatok számára költségcsökkentési potenciált jelenthet az irodaterületek egy részének visszaadása. Ez akkor lehet jó választás, ha változóban van a tevékenység vagy csökken a létszám. Bizonyos kialakítási költségeket azonban át kell vállalni a jelentkező albérlőtől, hogy egyáltalán szóba álljon velünk.  

Az albérletet ugyanakkor nem nagyon szeretik az adott irodaház tulajdonosai és az őket finanszírozó bankok sem, mert a kockázat emelkedéseként értékelik. Nekik a cash-flow a fontos, érkezzen meg szépen rendszeresen a bérleti díj.

Mindezzel párhuzamosan a megosztva használt munkaállomások gyors terjedése várható, a vállalatok háromnegyede tervezi ezek számának bővítését, így annak gyakorisága, hogy egy munkaállomásra átlagosan legfeljebb egy munkavállaló jut, a jelenlegi 28 százalékról két éven belül mindössze 5 százalékra csökkenhet. Annak gyakorisága pedig, amikor egy munkaállomásra átlagosan több mint két munkavállaló jut, 10 százalékról 21 százalékra nőhet.

Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB
Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB

A kihasználatlansági ráta emelkedése, a kereslet- és értékcsökkenés elsősorban a gyengébb minőségű (B és C kategóriás) irodák piacát érintheti. Ezek kevésbé lehetnek alkalmasak a hibrid működésre, valamint a munkáltatók az irodai jelenlét csökkenése miatt ugyanakkora költségvetésből kisebb, de jobb minőségű irodák használata mellett dönthetnek.

Megkérdeztük több nálunk működő nagy nemzetközi ingatlan tanácsadótól, hogy a bérleti szerződéseket hogyan érintik ezek a változások. Többen azon a véleményen voltak, hogy a már meglévő irodaházak esetében a szerződések többsége mostantól öt évnél rövidebb időre, jellemzően várhatóan három évre fog szólni, ezt kiköveteli magának a jelenleg nyeregben lévő bérlői oldal. A most vagy a későbbiekben épülőknél - feltehetően a projekteket finanszírozó bankok nyomására – maradnak az öt éves periódusnál, de ez sincs kőbe vésve.

A tanácsadó cégek felmérései arra is rávilágítottak, hogy a fejlesztői oldalon is nagy számolások mehetnek: érdemes-e új beruházást indítani anélkül, hogy pontosan tudnák, mennyi bérlőt sikerül átcsábítani vagy ha van a portfólióban régi, korszerűtlennek számító épület, akkor azt felújítva a piacra dobni. Természetesen számolni kell azzal, hogy a kivitelezési költségek továbbra is igen magasak maradnak, s itt mindegy, hogy új beruházásról vagy felújításról van szó.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) mellett működő Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) most ősszel úgy vélte, hogy a magyarországi irodapiacon is egyre inkább eltolódik a bérlői kereslet a kiemelkedő minőségű, alacsony üzemeltetési költségű irodák irányába, míg a korszerűtlen, rossz minőségű irodaházaknak sokkal nagyobb kihívás megőrizni a versenyképességüket. A kihasználatlansági ráta jelenlegi szintje a szakértők szerint akár 2 százalékponttal is magasabbra, akár 15-16 százalékra is felmehet a mostani 13 százalékról amennyiben figyelembe vesszük a bérlők által nem használt, aktívan albérletbe adásra kínált területeiket is. 

Természetesen mindez kihat az irodai beruházásokra is. A hazai irodapiaci kínálat a korábban nagy volumenben indított fejlesztések miatt még bővülni fog a következő negyedévekben, így a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számítanak az ingatlanpiaci szereplők.

Abban nincs eltérés a vélemények között, hogy az elmúlt évek jelentős kínálati bővülésének időszaka 2025-re várhatóan lecseng, onnantól a kihasználatlansági ráta stagnálására majd csökkenésére van nagyobb esély a keresleti folyamatok fényében. Úgy tűnik, hogy a kiemelt irodaházi körzetekben (Váci út, Dél-Buda, Belváros) a bérlők növekvő arányban fogják elrendelni a kötelező irodai jelenlétet, s ez faraghat valamit a kihasználatlan irodaterületek nagyságán. 

Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield
Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield

Az irodai jelenlét mértékét övező bizonytalanság a bérlőket rövidebb futamidejű szerződések kötésére ösztönzi, ez pedig a bérbeadók számára megnehezítheti a finanszírozást, mivel a banki kockázatértékelésekben a meglévő bérleti szerződések hossza is szerepet játszik. Az európai, amerikai és ázsiai nagyvárosokban vizsgált metropoliszokban átlagosan 26 százalékkal csökkenhet az irodapiac kapitalizációja 2019 és 2030 között, de súlyosabb esetben (ha minden irodai dolgozó jelenléti aránya a tudományos, műszaki tevékenységet végző nagyvállalatoknál jelenleg jellemző legalacsonyabb szintre csökkenne) ez akár a 42 százalékot is elérheti a McKinsey tanácsadó cég szerint.

Címkék: Ingatlan Irodapiac

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ha Budapesten szeretne lakást venni, akkor van egy jó hírünk
Privátbankár.hu | 2023. december 1. 12:58
Csökkentek a fővárosi lakásárak.
Ingatlan Orbán Viktornak sikerült: nálunk drágult a legjobban a lakásépítés az EU-ban
Mester Nándor | 2023. december 1. 05:46
Az Eurostat most kijött és a 2010-2022 közötti időre vonatkozó adatai szerint minden tagállamot messze megelőzve kell többet fizetni itthon az építkezésért. Az inflációban és a lakásdrágulásban „ezüstérmesek” lettünk, a GDP-hez mért lakásberuházások terén viszont a középmezőnyben vagyunk.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ötmillió forintos négyzetméterárú lakások Budán
Mester Nándor | 2023. november 29. 18:56
Eddig sem voltak olcsók és a jövőben tovább drágulhatnak az új építésű lakások Buda nagy presztízsű körzeteiben. Nem térünk ki a XI. kerületre, az önálló fejezet, inkább az I., a II. és a XII. kerület új építésű kínálatát és az értékeket nézzük át. Jelenleg ötmillió forintot alulról súroló négyzetméterárral is találkozunk - derül ki sorozatunk mostani részéből. 
Ingatlan Itt vannak a CSOK Plusz részletszabályai
Privátbankár.hu | 2023. november 24. 09:07
Az új lakástámogatási programban a kamat nem fix 3, hanem maximum 3 százalék lesz, a támogatott hitel indulóköltségeit is 300 ezer forintban maximálnák. A meglévő ingatlant a továbbköltözőknek nem kell eladni, de a következő otthonuk értéke magasabb kell, hogy legyen a jelenleginél. A korábbi CSOK igénylők is élhetnek a lehetőségéggel, ha a korábban igényelt kamattámogatott hitelt és a vállalt, de még meg nem született gyermekre jutó CSOK-ot visszafizették.
Ingatlan Tényleg jön a fordulat jövőre a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2023. november 23. 13:51
Átfogó elemzést közölt az MBH Bank Elemzési Centruma a hazai ingatlanpiacról, amely a hazai ingatlanpiac szinte teljes vertikumát lefedő, átfogó összegzése.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Befektetővonzó belvárosi lakások Budapesten
Mester Nándor | 2023. november 22. 19:19
Jól jött az árkorrekció a budapesti forgalomnak, de az egyes kerületekben nagyon eltérő értékek jellemzőek. A belvárosi kerületek túlnyomó részében enyhébb volt az árcsökkenés, mint például a külső pestiekben, illetve az egyik külső budai övezetben. A belvárosba visszatértek a befektetők, akik növekvő kínálatból válogathatnak, de akármit ők sem vesznek meg, előnyben vannak a felújított, berendezett, alacsony üzemeltetési költségű társasházi lakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Alig költöttek idén üzleti ingatlanokra a befektetők
Privátbankár.hu | 2023. november 20. 15:05
Sovány vigasz, hogy Nyugat-Európában és Lengyelországban is nagyobb visszaesés volt.
Ingatlan Lenyomná az olcsó szállások piacát az EU
Privátbankár.hu | 2023. november 16. 15:45
A megregulázott Booking vagy az Airbnb által így fenntartható lehetne a városok élhetősége, mivel már nagyon elfajult a helyzet.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Elérték az eget, de visszafordultak a lakásárak Veszprémben
Mester Nándor | 2023. november 15. 19:03
A királynék városa sem volt kivétel, ott is jelentősen nőttek a lakásárak 2018 és 2022 között. Mondhatni, elérték az eget. Talán ezt jelzi, hogy idén már nem emelkedtek tovább, sőt, inkább stagnáltak vagy nagyon enyhén csökkentek is. Hosszabb távon feltétlenül értéknövelő az időközben befejezett több infrastrukturális beruházás, de a lakásállomány megújulása Veszprémben is nagyon lelassult és nagyobb tempóra legkorábban a jövő év második felétől lehet számítani - derül ki ingatlanpiaci sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Az FBI nemsokára „felrobbanthat” egy egész negyedet
Mester Nándor | 2023. november 12. 18:25
Elkopott a mostani központja, újat építenek a világ legnagyobb nyomozószervezetének. Ám a vezetői és Virginia állam egyes politikusai szeretnék felülvizsgáltatni ezt a kormányzati döntést. A kiválasztott Maryland állam irányítói viszont örülnek, szerintük robbanásszerű fejlődést hozhat az óriásberuházás, további cégek és szolgáltatások fognak odatelepülni, egy egész negyed teljesen megújulhat. 
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Professzionális online sales és marketing vezetőt keresünk!

Részletek

hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG