Az otthoni munkavégzés térnyerésével az elmúlt három évben Magyarországon is egyre több bérlő vállalat kezdte csökkenteni a felhasznált irodaterületet, az irodaportfóliók leépítése azonban egyelőre elmaradt a más európai lokációk esetében tapasztalttól, így a folyamat felgyorsulására lehet számítani - összegezte a helyzetet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a napokban kiadott kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében. 

A nemzetközi ingatlan tanácsadó cégek szerint a következő három évben térségünkben tízből három vállalat az irodaterületének 10 és 30 százalék közötti csökkentését, közel ugyanilyen arányban 10 százaléknál kisebb mértékű területcsökkentést tervez, miközben az irodaportfóliójukat bővíteni tervezők aránya nem éri el a 30 százalékot. 

A mostani bizonytalan gazdasági környezetben az irodát bérlő vállalatok számára költségcsökkentési potenciált jelenthet az irodaterületek egy részének visszaadása. Ez akkor lehet jó választás, ha változóban van a tevékenység vagy csökken a létszám. Bizonyos kialakítási költségeket azonban át kell vállalni a jelentkező albérlőtől, hogy egyáltalán szóba álljon velünk.  

Az albérletet ugyanakkor nem nagyon szeretik az adott irodaház tulajdonosai és az őket finanszírozó bankok sem, mert a kockázat emelkedéseként értékelik. Nekik a cash-flow a fontos, érkezzen meg szépen rendszeresen a bérleti díj.

Mindezzel párhuzamosan a megosztva használt munkaállomások gyors terjedése várható, a vállalatok háromnegyede tervezi ezek számának bővítését, így annak gyakorisága, hogy egy munkaállomásra átlagosan legfeljebb egy munkavállaló jut, a jelenlegi 28 százalékról két éven belül mindössze 5 százalékra csökkenhet. Annak gyakorisága pedig, amikor egy munkaállomásra átlagosan több mint két munkavállaló jut, 10 százalékról 21 százalékra nőhet.

A kihasználatlansági ráta emelkedése, a kereslet- és értékcsökkenés elsősorban a gyengébb minőségű (B és C kategóriás) irodák piacát érintheti. Ezek kevésbé lehetnek alkalmasak a hibrid működésre, valamint a munkáltatók az irodai jelenlét csökkenése miatt ugyanakkora költségvetésből kisebb, de jobb minőségű irodák használata mellett dönthetnek.

Megkérdeztük több nálunk működő nagy nemzetközi ingatlan tanácsadótól, hogy a bérleti szerződéseket hogyan érintik ezek a változások. Többen azon a véleményen voltak, hogy a már meglévő irodaházak esetében a szerződések többsége mostantól öt évnél rövidebb időre, jellemzően várhatóan három évre fog szólni, ezt kiköveteli magának a jelenleg nyeregben lévő bérlői oldal. A most vagy a későbbiekben épülőknél - feltehetően a projekteket finanszírozó bankok nyomására – maradnak az öt éves periódusnál, de ez sincs kőbe vésve.

A tanácsadó cégek felmérései arra is rávilágítottak, hogy a fejlesztői oldalon is nagy számolások mehetnek: érdemes-e új beruházást indítani anélkül, hogy pontosan tudnák, mennyi bérlőt sikerül átcsábítani vagy ha van a portfólióban régi, korszerűtlennek számító épület, akkor azt felújítva a piacra dobni. Természetesen számolni kell azzal, hogy a kivitelezési költségek továbbra is igen magasak maradnak, s itt mindegy, hogy új beruházásról vagy felújításról van szó.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) mellett működő Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) most ősszel úgy vélte, hogy a magyarországi irodapiacon is egyre inkább eltolódik a bérlői kereslet a kiemelkedő minőségű, alacsony üzemeltetési költségű irodák irányába, míg a korszerűtlen, rossz minőségű irodaházaknak sokkal nagyobb kihívás megőrizni a versenyképességüket. A kihasználatlansági ráta jelenlegi szintje a szakértők szerint akár 2 százalékponttal is magasabbra, akár 15-16 százalékra is felmehet a mostani 13 százalékról amennyiben figyelembe vesszük a bérlők által nem használt, aktívan albérletbe adásra kínált területeiket is. 

Természetesen mindez kihat az irodai beruházásokra is. A hazai irodapiaci kínálat a korábban nagy volumenben indított fejlesztések miatt még bővülni fog a következő negyedévekben, így a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számítanak az ingatlanpiaci szereplők.

Abban nincs eltérés a vélemények között, hogy az elmúlt évek jelentős kínálati bővülésének időszaka 2025-re várhatóan lecseng, onnantól a kihasználatlansági ráta stagnálására majd csökkenésére van nagyobb esély a keresleti folyamatok fényében. Úgy tűnik, hogy a kiemelt irodaházi körzetekben (Váci út, Dél-Buda, Belváros) a bérlők növekvő arányban fogják elrendelni a kötelező irodai jelenlétet, s ez faraghat valamit a kihasználatlan irodaterületek nagyságán. 

Az irodai jelenlét mértékét övező bizonytalanság a bérlőket rövidebb futamidejű szerződések kötésére ösztönzi, ez pedig a bérbeadók számára megnehezítheti a finanszírozást, mivel a banki kockázatértékelésekben a meglévő bérleti szerződések hossza is szerepet játszik. Az európai, amerikai és ázsiai nagyvárosokban vizsgált metropoliszokban átlagosan 26 százalékkal csökkenhet az irodapiac kapitalizációja 2019 és 2030 között, de súlyosabb esetben (ha minden irodai dolgozó jelenléti aránya a tudományos, műszaki tevékenységet végző nagyvállalatoknál jelenleg jellemző legalacsonyabb szintre csökkenne) ez akár a 42 százalékot is elérheti a McKinsey tanácsadó cég szerint.