5p

Teljesen át kell gondolni az irodahasználatot. De nem csupán a home office térnyerése miatt. Bérlőként számolni kell az idő előtti fölmondás költségeivel, bár ha új helyre költözik egy cég, akár jobban is járhat, ha ott kedvezőbbek és rugalmasabbak a feltételek. A nem használt terület egy részét albérletbe is adhatják, ott az átalakítást viszont vélhetően át kell vállalni, ami sok bérlő vállalatot visszatarthat az albérleti tranzakciótól. 

Az otthoni munkavégzés térnyerésével az elmúlt három évben Magyarországon is egyre több bérlő vállalat kezdte csökkenteni a felhasznált irodaterületet, az irodaportfóliók leépítése azonban egyelőre elmaradt a más európai lokációk esetében tapasztalttól, így a folyamat felgyorsulására lehet számítani - összegezte a helyzetet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a napokban kiadott kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében

A nemzetközi ingatlan tanácsadó cégek szerint a következő három évben térségünkben tízből három vállalat az irodaterületének 10 és 30 százalék közötti csökkentését, közel ugyanilyen arányban 10 százaléknál kisebb mértékű területcsökkentést tervez, miközben az irodaportfóliójukat bővíteni tervezők aránya nem éri el a 30 százalékot. 

Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja
Ma sokkal nehezebb belőni, hogy másfél-két év múlva mekkora irodára lesz szükség. Fotó: azevirodaja

A mostani bizonytalan gazdasági környezetben az irodát bérlő vállalatok számára költségcsökkentési potenciált jelenthet az irodaterületek egy részének visszaadása. Ez akkor lehet jó választás, ha változóban van a tevékenység vagy csökken a létszám. Bizonyos kialakítási költségeket azonban át kell vállalni a jelentkező albérlőtől, hogy egyáltalán szóba álljon velünk.  

Az albérletet ugyanakkor nem nagyon szeretik az adott irodaház tulajdonosai és az őket finanszírozó bankok sem, mert a kockázat emelkedéseként értékelik. Nekik a cash-flow a fontos, érkezzen meg szépen rendszeresen a bérleti díj.

Mindezzel párhuzamosan a megosztva használt munkaállomások gyors terjedése várható, a vállalatok háromnegyede tervezi ezek számának bővítését, így annak gyakorisága, hogy egy munkaállomásra átlagosan legfeljebb egy munkavállaló jut, a jelenlegi 28 százalékról két éven belül mindössze 5 százalékra csökkenhet. Annak gyakorisága pedig, amikor egy munkaállomásra átlagosan több mint két munkavállaló jut, 10 százalékról 21 százalékra nőhet.

Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB
Az irodapiac helyzete Budapesten. Forrás: MNB

A kihasználatlansági ráta emelkedése, a kereslet- és értékcsökkenés elsősorban a gyengébb minőségű (B és C kategóriás) irodák piacát érintheti. Ezek kevésbé lehetnek alkalmasak a hibrid működésre, valamint a munkáltatók az irodai jelenlét csökkenése miatt ugyanakkora költségvetésből kisebb, de jobb minőségű irodák használata mellett dönthetnek.

Megkérdeztük több nálunk működő nagy nemzetközi ingatlan tanácsadótól, hogy a bérleti szerződéseket hogyan érintik ezek a változások. Többen azon a véleményen voltak, hogy a már meglévő irodaházak esetében a szerződések többsége mostantól öt évnél rövidebb időre, jellemzően várhatóan három évre fog szólni, ezt kiköveteli magának a jelenleg nyeregben lévő bérlői oldal. A most vagy a későbbiekben épülőknél - feltehetően a projekteket finanszírozó bankok nyomására – maradnak az öt éves periódusnál, de ez sincs kőbe vésve.

A tanácsadó cégek felmérései arra is rávilágítottak, hogy a fejlesztői oldalon is nagy számolások mehetnek: érdemes-e új beruházást indítani anélkül, hogy pontosan tudnák, mennyi bérlőt sikerül átcsábítani vagy ha van a portfólióban régi, korszerűtlennek számító épület, akkor azt felújítva a piacra dobni. Természetesen számolni kell azzal, hogy a kivitelezési költségek továbbra is igen magasak maradnak, s itt mindegy, hogy új beruházásról vagy felújításról van szó.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) mellett működő Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) most ősszel úgy vélte, hogy a magyarországi irodapiacon is egyre inkább eltolódik a bérlői kereslet a kiemelkedő minőségű, alacsony üzemeltetési költségű irodák irányába, míg a korszerűtlen, rossz minőségű irodaházaknak sokkal nagyobb kihívás megőrizni a versenyképességüket. A kihasználatlansági ráta jelenlegi szintje a szakértők szerint akár 2 százalékponttal is magasabbra, akár 15-16 százalékra is felmehet a mostani 13 százalékról amennyiben figyelembe vesszük a bérlők által nem használt, aktívan albérletbe adásra kínált területeiket is. 

Természetesen mindez kihat az irodai beruházásokra is. A hazai irodapiaci kínálat a korábban nagy volumenben indított fejlesztések miatt még bővülni fog a következő negyedévekben, így a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számítanak az ingatlanpiaci szereplők.

Abban nincs eltérés a vélemények között, hogy az elmúlt évek jelentős kínálati bővülésének időszaka 2025-re várhatóan lecseng, onnantól a kihasználatlansági ráta stagnálására majd csökkenésére van nagyobb esély a keresleti folyamatok fényében. Úgy tűnik, hogy a kiemelt irodaházi körzetekben (Váci út, Dél-Buda, Belváros) a bérlők növekvő arányban fogják elrendelni a kötelező irodai jelenlétet, s ez faraghat valamit a kihasználatlan irodaterületek nagyságán. 

Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield
Az irodapiac helyzete térségünkben. Forrás: CBRE/JLL/Colliers/Cushman&Wakefield

Az irodai jelenlét mértékét övező bizonytalanság a bérlőket rövidebb futamidejű szerződések kötésére ösztönzi, ez pedig a bérbeadók számára megnehezítheti a finanszírozást, mivel a banki kockázatértékelésekben a meglévő bérleti szerződések hossza is szerepet játszik. Az európai, amerikai és ázsiai nagyvárosokban vizsgált metropoliszokban átlagosan 26 százalékkal csökkenhet az irodapiac kapitalizációja 2019 és 2030 között, de súlyosabb esetben (ha minden irodai dolgozó jelenléti aránya a tudományos, műszaki tevékenységet végző nagyvállalatoknál jelenleg jellemző legalacsonyabb szintre csökkenne) ez akár a 42 százalékot is elérheti a McKinsey tanácsadó cég szerint.

Címkék: Ingatlan Irodapiac

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Máris 3-5 százalékot drágultak a lakások az Otthon Start bejelentése óta
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 28. 08:05
A kereslet miatt emelkednek az árak.
Ingatlan Ezt jelenti a CSOK és az Otthon Start összefonódása
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 26. 07:46
Emelkedik az értékhatár, illetve a CSOK-os kedvezmények is érvényesíthetők az Otthon Startnál házasság és gyerekvállalás esetén.
Ingatlan Azt állítja, drágulni fognak a lakások? Ön egy rémhírkeltő
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 17. 15:36
Sokan úgy számolnak, hogy a hirtelen megugró kereslet felhajtja majd az ingatlanárakat az Otthon Start szeptemberi indulását követően. Az államtitkár szerint ők mind rémhírkeltők.
Ingatlan Jön a feltámadás a magyar építőiparban – de milyen áron?
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 14. 08:30
Az egy évvel ezelőttihez képest nőtt az építőipari termelés, az előző hónaphoz képest csökkent – de a megkötött új szerződések volumene nagyot emelkedett.  Az építőipar termelői árai emelkednek.
Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG