Kivonultak a nyugati cégek, szenvednek a plázák és az irodaházak Oroszországban 

Nem vonul be jóként a tavalyi év az orosz kiskereskedelemben, s különösen nem a bevásárlóközpontok üzemeltetői számára. Ukrajna megtámadása miatt több globális ruházati és szolgáltató áruházlánc távozott az országból, az általuk bérelt üzlethelyiségek jelentős részét pedig nem sikerült kiadni ázsiai vagy orosz cégeknek. Orosz tőkések viszont sok kereskedelmi ingatlant vettek meg a külföldiektől.

A hazai befektetők kapva kaptak az alkalmon és rekordot döntöttek: 487 milliárd rubel értékben vettek üzletközpontokat, irodaházakat, raktárakat. Tavalyelőtt 400 milliárd rubelért cseréltek gazdát az ingatlanok, s idén további növekedés várható, mert a nagy áruházi láncok nem fognak visszatárni az orosz piacra. A külföldi befektetők aránya tavaly csupán 3 százalék volt, a helyi elemzők szerint 2023-ban legfeljebb török vagy arab cégek jöhetnek szóba, de még azok is alaposan meggondolják, hogy belevágjanak egy sok éves tőkelekötésbe.

Oroszországban őrségváltás történt a teljes befektetési piacon. A korábban évtizedekig első irodai szegmenst tavaly megelőzte a lakás: a lakóingatlanok 41 százalékkal részesültek a befektetési tortából. Ugyanakkor ha kivesszük a lakásokat és csak az üzleti ingatlanokat nézzük, akkor az irodák megtartották vezető helyüket 22 százalékkal, mögöttük szorosan ott voltak a raktárak 17 százalékkal, míg a kiskereskedelmi központok csupán 8 százalékot értek el, vagyis sem a klasszikus plázák, sem az egyéb bevásárlóközpontok vagy üzletházak nem voltak annyira vonzóak, hogy versenyezni tudjanak az irodákkal és a logisztikai központokkal. A torta fennmaradó részét a hotelek és a telkek adták.

Ingatlan vagyonukat hátra hagyó cégek

2022 első kilenc hónapjában a következő, kereskedelmi ingatlan vagyonnal (többnyire ipari ingatlanokkal) bíró cégek vonultak ki: Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, Wimm-Bill-Dann, Pizza Hut, Sponda, PPF Real Estate. Az utolsó negyedévben csatlakozott hozzájuk a SvetoCopy és a Mercedes-Benz.

Moszkva mindig is mérvadó volt a tekintetben, hogy merre halad a plázapiac a hatalmas országban. Tavaly öt klasszikus bevásárlóközpont és egyetlen több funkciós központ nyílt, így 83 ezer négyzetméterrel bővült a bérterület-állomány, ami mára 7,5 millió négyzetméterre hízott. 

Ez óriási mennyiség, az üzemeltetőknek azzal kell számolniuk, hogy a nagy bérlők egy részének a visszaeső kereslet miatt már túl nagy a jelenlegi területe, ezért albérletbe fogja adni annak negyedét vagy harmadát. Akár úgy is megtörténhet az, hogy shop-in-shop jelleggel egy másik, de nem konkurens hálózatot beenged erre a területre.

Viszonylag jobb év elé néznek a nemzetközi áruházláncoktól vagy nagy márkáktól kevésbé függő kisebb vidéki városok bevásárlóközpontjai. Sok helyi márkaáruház van a bérlőik között, ezek még bővülhetnek is. Összességében azonban azok sem zárnak jó évet a mostani előrejelzések szerint, legfeljebb kisebb lesz a veszteségük, mint a fővárosiaknak vagy a nagyobb városokban üzemelőknek. 

Több elemző is előrevetítette: a háború elhúzódása miatt (bár ezt szemérmesen a „geopolitikai helyzet rosszabbodásának” nevezik – a szerk.) Moszkvában akár 18-20 százalékra is felszökhet az üres területek aránya, amennyiben rövid távon nem sikerült új bérlőket találni. Egyébként is az a helyzet, hogy a beruházók már tavaly a második félév elejétől kezdve elkezdték lassítani a projektjeiket, idén biztos szinte senki nem fog újba kezdeni és még a 2024-es év is kérdéses ebből a szempontból.

Maródi lett az irodapiac is

Az irodapiac is gyengélkedik, hiszen a nemzetközi cégek ott is jelentős bérlők, hiányuk meg is látszik, folyamatosan növekszik a kihasználatlanság. A nagy nemzetközi vállalatok mintegy 600-700 ezer négyzetmétert foglalnak el most, a bérelt területük 20-25 százalékkal csökkent a háború hatására.  

Ráadásul 2022-ben a befejezett beruházások nyomán mintegy 300 ezer négyzetméterrel nőtt a bérterület az orosz fővárosban, ennek kétharmada „A” osztályú iroda. Ez a 300 ezer négyzetméter ugyan fele a 2021-es adatnak, de még így is nehezíti a bérbeadást. 

További nem kellemes fejlemény a klasszikus irodaházak bérbeadóinak, hogy tavaly 90 ezer négyzetméterrel nőtt a szolgáltatott irodák területe, ott pár napra vagy hétre szoktak bejelentkezni kisebb cégek és akár tárgyalót is igényelhetnek mondjuk egyetlen órára. Mindez sokkal olcsóbb nekik, mintha évekre elköteleződnének jóval magasabb összköltséget kifizetve. Moszkvában jelenleg csaknem 500 ezer négyzetméternyi ilyen iroda áll rendelkezésre. 

Új jelenség, hogy az európai gyakorlatnak megfelelően egyes nagy bevásárlóközpontokban is kialakítanak co-working irodákat. Ezzel tulajdonképpen jót tesznek a kisebb bérlőkkel és az üzemeltető is jobban jár, mintha üresen állna az az üzlethelyiség, amit átalakítottak irodává.