7p
Nem olyan egyszerű most már ingatlant eladni, mint néhány hónappal korábban a külső pesti kerületek ingatlanpiacán. Az árak korábbi emelkedése láttán egyre többen próbálkoznak meg saját maguk az értékesítéssel, ez azonban sok esetben komoly csalódásokhoz vezet. A Balla Ingatlanirodák a XVII. és XVIII. kerület piacán keresztül nézte meg, hogy mi újság most az ingatlan adás-vétel háza táján.

Mérséklődött a keresleti piac az év első hónapjaiban, azaz kevesebb a vevő, kiegyenlítettebbé váltak a viszonyok.

A gyengülő kereslet és a magas szinten álló árak miatt viszont hosszabbá vált az értékesítési idő. Ez pedig azt jelenti, hogy kicsit könnyebb lett az ingatlankeresés, de ugyanennyivel nehezebb az eladás.

Szinten maradó árak

Az árakra egyelőre a stagnálás a jellemző, ugyanakkor Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. és XVII. kerületi irodájának vezetője szerint a panellakások, valamint az 50-80 négyzetméteres, régebbi építésű házak ára a XVII. kerületben még akár minimális emelkedést is mutathat a kialakult hiány miatt. Ezzel szemben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője a panellakásoknál már némi árkorrekciót érzékel a korábbi csúcsokhoz képest.

Mint mondta, a négyzetméterárak panellakások esetében Pestszentlőrincen és Pestszentimrén 210-315 ezer forint között változnak, vagyis a szórás elég nagy. A kisebb lakások ára négyzetméterre vetítve 20-30 százalékkal magasabb a fenntartási költségek különbsége miatt. Hiszen míg egy kis, 35 négyzetméteres lakás rezsije 25-30 ezer forintból is kihozható, addig egy 53 négyzetméteresé havonta akár 40-45 ezer forintba is kerülhet.

Nincs igazán különbség a panelprogramos, külső szigeteléssel ellátott, korszerűsített lakások hirdetési árai, és a komolyabb felújításon át nem esett panelek hirdetési árai között. Véleménye szerint ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem veszik figyelembe az árazás során ingatlanuk külső adottságait. A vevők viszont annál inkább. Így aztán alaposan megnyúlhat az eladási idő, ezért is lehet fontos egy szakértő ingatlanközvetítő igénybevétele az eladásnál, illetve a lakás árazásánál. De van egy másik oka is.

Megijedt tulajdonosok

Egyre nő az aránya a tulajdonosok által meghirdetett ingatlanoknak, azaz olyan lakásoknak, amelyet nem ingatlanirodák próbálnak eladni. Pedig abban a helyzetben, amikor a kereslet csökken, a kínálat nő, és így az árak már nem igazán emelkednek tovább, egyre nehezebbé válik az eladás, különösen az ingatlanpiacon gyakorlattal nem rendelkező eladók számára.

Ezt persze észlelik egy idő után maguk az ingatlantulajdonosok is, és azt a téves következtetést vonják le belőle, hogy most már csak lényegesen kevesebbet hajlandók a vevők fizetni az ingatlanokért. Így egy-egy dörzsöltebb ajánlattevőnek végül áron alul adják el a lakásukat.

Az ingatlanközvetítő szerint az alku mértéke most igen széles skálán szóródik, átlagról nem is igazán érdemes beszélni. Függ attól, hogy mennyire pontos az irányár, és hogy mennyire jól tárgyal, alkudozik a vevő, illetve az eladó.

Találkozhatunk alku nélkül eladott lakásokkal, de akár 20 százaléknál nagyobb árcsökkentéssel is. Szerinte egy jól árazott ingatlan esetében általában 0-5 százalék közötti, ritkábban esetben 5-10 százalékos alkukról beszélhetünk, míg Kántor Istvánné szerint, ha az átlagot tekintjük, akkor azért csekély mértékű alukat láthatunk.

Inkább csak a telkek piacát mozgatta meg a CSOK

Mivel a média sokat foglalkozik a CSOK-kal, így az emberek tisztában vannak a lehetőséggel, még ha a feltételeit nem is ismerik pontosan. A XVII. kerületben rendkívül csekély a hatása, mert nem nagyon találhatók itt újépítésű ingatlanok. A XVIII. kerületben eddig mindössze egy-két olyan ügyféllel találkozott az ingatlanközvetítő, aki igénybe vette használt ingatlan vásárlásánál, akkor is csak két gyerekre.

MTI Fotó: Mohai Balázs

A CSOK elsősorban a telkek árát mozgatta meg ezekben a kerületekben, illetve azt is lehet mondani, hogy az eddig eladhatatlan telkek ennek hatására eladhatóvá váltak. Még kedvezőtlenebb fekvésű telkek is elkeltek a támogatás megjelenésének köszönhetően, azonban mára ez a hullám elcsitult, ha teljesen nem is szűnt meg.

Jelentős áremelkedés következett be a telkek piacán. Ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy ennek hatására azok is árat emeltek, akiknek bár belterületi, de beépítés szempontjából használhatatlan, keskeny telkeik vannak. Pedig van olyan telek, melyre most sem lehet vevőt találni.

Megfogyatkoztak a befektetők

A készpénzes befektetők jelenléte is inkább a telkeknél volt érezhető, a lakóingatlanok piacán lecsökkent már a számuk a magas árak miatt. Akik maradtak, azok az alkalmi vételre várnak. Kántor Istvánné szerint egyre jelentősebbnek tűnik az előtakarékoskodás segítségével vásárolt ingatlanok aránya, vagyis a lakástakarékpénztári lehetőségek igénybe vétele.

Természetesen a vevők nagy része készpénzzel vásárol, de úgy, hogy eladja a lakását, és ennek árát felhasználva vásárol másikat.

A legkeresettebb méretek és típusok

A legkelendőbb típus még mindig a panellakás, hiszen ez az, ami megfizethető a legtöbb ember számára. Ugyanakkor 10 millió forint alatt már panelgarzont sem könnyű találni. A panelek mellett persze népszerűek az újszerű, vagyis 2000 után épült téglalakások, mindenféle méretben. Ilyenek a XVIII. kerületben a Szent Lőrinc sétányon, a Napsugár lakóparkban, a Királyhágó lakóparkban, a Lőrinc liget lakóparkban és a Gesztenyés lakóparkban találhatók.

A közelmúltban az alábbi kerületek ingatlanpiacait mutattuk be részletesebben:

VII., VIII. és IX. kerület >>
X., XIX. és XX. kerület >>
XI. és XXII. kerület >>
V. és a XV. kerület >>
XIII. kerület  >>
III. kerület, Belbuda >>
XIV. kerület >>
XIV. kerület >>

A XVII. kerületben a legkeresettebb típus a CSOK miatt az újépítésű, 90 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes családi vagy ikerház, de ilyet nem nagyon találni a piacon. Ezért a vevők sokszor beérik a 60 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes, masszív, 1960-1990 között épült téglaházakkal is. Kántor Istvánné szerint ezeknél négyzetméterárat nem érdemes meghatározni, mert sokszor egy 200-300 ezer forintos négyzetméterár esetén 10 milliós felújítással kell kezdeni, hogy beköltözhető legyen az ingatlan. Rácz Gyula László arra is felhívta a figyelmet, hogy a családi házaknál még mindig nagyon sok a túlárazás, amit torzítja a piac képét.

Sok a túlméretezett, korszerűtlen ház. Az ilyen ingatlanokra azonban csekély a kereslet, mivel a vevők nem akarnak jelentős időt és pénzt áldozni felújításokra. És még ha sikerül is eladni, nagyon nehéz az eladónak egy megfelelő, kisebb és olcsóbb ingatlant találni kerületen belül. Utóbbi azért lényeges, mert a kerületi lakosok kerületen belül szeretnek költözni.

És a jövő

Kántor Istvánné szerint a magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedés már nehezen képzelhető el. Mint fogalmazott: lassan értelmezhetetlen az aránytalanság, hiszen egy 50 négyzetméteres panel már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Elmozdulást az új építkezések hoznának, de egyelőre nagyon lassú a választék bővülése, így még inkább az egy helyben toporgás a jellemző.

Rácz Gyula László sem lát olyan jeleket, melyek nagyobb változásokra utalnának a kerületben, így például nincs komolyabb építkezés, ami hirtelen változásokat eredményezhetne. Stagnálás vagy lassú árváltozás persze előfordulhat bármelyik irányba.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG