Lakásért tolonganak a magyarok, ugranak az árak - de miért nincs több építkezés?

A lakásárak, a rendelkezésre álló jövedelem és az új kibocsátású lakáshitelek éves dinamikája

Több pénzünk van lakásra - többet vártak a csoktól

A javuló jövedelmi és munkaerő-piaci kilátások és a háztartások elmúlt években számottevően növekvő nettó pénzügyi vagyona egyaránt a lakáspiaci kereslet növekedését okozza - írja friss lakáspiaci jelentésében az MNB. Emellett az alacsony kamatkörnyezet a lakáshitelezés élénkülése és a befektetési célú kereslet növelésén keresztül szintén növeli a keresletet.

A csok hatása viszont a korábbi várakozásokhoz képest lassabban jelenik meg az ingatlanpiacon; a támogatások nagyobb része egyelőre használt lakásokhoz kötődött.

Nincs, aki házat építsen

Ami a lakáspiac kínálati oldalát illeti: az építési engedélyek megduplázódtak a tavalyi év első félévéhez képest. Az új építkezések elmaradnak a szükséges szinttől, ráadásul a korábbi ingatlanpiaci felfutáshoz képest megnőtt az építési engedélyek és átadott új építések közti átfutási idő - írja a jegybank. Mindezek oka többek között az is, hogy az építőipari vállalkozások termelését egyre nagyobb mértékben nehezíti a megfelelő munkaerő elérhetősége.

A hazai építőiparban a termelést gátló tényezők

Az új fejlesztések területileg erősen koncentráltan, főként a fővárosban és környékén jelennek meg.

Tovább rakétáznak az árak

A lakásárak alakulásának nyomon követése érdekében az MNB saját lakásárindexet fejlesztett, amely pontosabban képes megragadni a lakásárak változását, mindezt hosszú idősoron a regionális különbségeket is szemléltetve. Az országos MNB-lakásárindex 2016 első negyedéve során 3,8 százalékkal emelkedett, míg éves összehasonlításban a nominális lakásárak 14,4 százalékkal nőttek.

Mit tud az MNB lakásár-indexe?Az  új  lakásárindex  elkészítéséhez  az adóhatóság adatait használta az MNB 1990-ig visszamenőleg. Az 1990-től induló aggregált MNB-lakásárindex szerint a lakásárak nominális értelemben 2008-ig csaknem 10-szeresére nőttek, majd a válságot követő folyamatos csökkenés után a lakásárak az elmúlt években újra dinamikus emelkedést mutatnak. Az MNB-lakásárindex eredményei összességében az elmúlt évekre hasonló lakásár-dinamikát mutatnak, mint az eddig is elérhető publikus lakásárindexek, a jelentésben bemutatott településtípus és régió szerint megbontott árindex azonban fontos újítás a lakáspiaci statisztikák körében.

Az áremelkedés persze nem egységes: a Budapestre vonatkozó lakásárindex több mint 50 százalékkal emelkedett az elmúlt két évben, míg a vidéki városoknál csupán 20 százalékos, a községek esetén pedig mintegy 15 százalékos emelkedés tapasztalható ugyan ezen időszak alatt.

Ami a kilátásokat illeti: az MNB előrejelzése szerint bár kissé lassabb ütemben, de folytatódhat a lakásárak emelkedése. Úgy becslik: 2016 harmadik negyedévében a lakásárak közel 9 százalékkal nőttek éves alapon.

Eközben hitelezés is nagymértékben bővült, a félév során újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene 47 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakának értékét.

Hány lakásnak kellene épülnie?

Az MNB vizsgálatában meghatározta az egyensúlyi újlakás-építést is. Ez az a lakásépítési szám, ami stabilizálja az egy háztartásra eső lakásállomány szintjét.

Az egy háztartásra eső lakásállomány tekintetében fontos, hogy a mutató stabilan 1-nél magasabb legyen, vagyis, hogy minden háztartás számára elérhető legalább 1 lakás. Emellett a lakásállomány háztartások számát meghaladó értéke támogatja a lakáspiaci tranzakciók lebonyolítását, az alkupozíciók kialakítását, és általánosan kedvező kínálati feltételeket teremt.

Magyarországon egy háztartásra átlagosan 1,06 lakás jutott 2015-ben.

A mutató kismértékben elmarad az eurózóna átlagától (1,15), ami azonban jelentős szóródást mutat (2011-ben az Egyesült Királyságban 0,94 volt az arány, vagyis több volt a háztartás, mint a lakás, Ausztriában viszont 1,21-es értéket regisztrálhattunk). Az elmúlt tíz évben a hazai mutató csökkent, így a lakásépítés szintje elmaradt a háztartások számának emelkedése és az amortizáció által megkövetelt szinttől.

Az MNB becslése szerint az egyensúlyi lakásépítések éves száma megközelíti a 40 ezret, ami azt jelenti, hogy az elmúlt évtized lakásépítései érdemben elmaradtak a demográfiai folyamatok által indokolt és a meglévő lakásállomány amortizációjának pótlásához szükséges beruházási szinttől is. Az egy háztartásra eső lakásállomány stabilizálásához a jelenleginél érdemben több lakás építése szükséges - írja az MNB.