A növekvő finanszírozási költségek miatt az árakat tekintve stagnálás várható a spanyol lakáspiacon. De ez nem szegi kedvét a skandináv és brit vevőknek, akik még mindig elég sokan állandó ott tartózkodásra vesznek nyaralókat és házakat a tengerparton vagy ahhoz közel. Az elmúlt évtizedekben magyarok is csatlakoztak hozzájuk és élvezték az ingatlanárak szárnyalását. Számukat csak becsülni lehet, az arány legfeljebb néhány száz lehet, ez töredéke a skandináv, a német vagy a brit vásárlókénak.
Ugyanakkor a spanyolországi lakástulajdonosok is azt tapasztalhatják, hogy ha megválnának ingatlanuktól, manapság nehezebb eladni ezeket, de azért nem lehetetlen. Legfeljebb kicsit engedni kell az árból. Zuhanásra viszont nem kell számítaniuk, a piac köszöni szépen, megvan, kicsit döcög, de a nyugat-európai átlaghoz, különösen az eurózóna országaihoz képest jól muzsikál.
A pénzes külföldiek mellett a hazaiak sem panaszkodhatnak. Az elmúlt 10 évben folyamatosan csökkentek a kamatok, ami jót tett a háztartások hitelfelvevő képességének, miközben a jövedelem növekedése ennél kisebb ütemű volt. Ennek megfelelően gyorsan drágultak a lakások, ám tavaly lelassult az emelkedés, mivel a kedvező hátszél, vagyis a korábbi alacsony hitelkamatok növekedésbe fordultak és általában is szigorodott a hitelfelvétel.
Tavaly egyébként még átlagosan 7,4 százalékkal drágultak a lakások az Eurostat szerint. Minden elemző úgy véli, hogy idén a második félévtől már csökkenek a reálárak, sőt, a többség szerint 2024 végéig akár 6-7 százalékkal is eshetnek.
Egyelőre annyit tudunk, hogy az Eurostat és a Tinsa elemző cég adatai szerint 2023 első negyedében területileg elég nagy szórást mutatott az árváltozás. A tengerpartokon és a távolabbi szigeteken 3-4 százalékos emelkedés volt, de például több nagyvárosban kitartott a lendület és 6-8 százalékkal magasabb volt az átlagár, mint 2022 azonos időszakában.
Érdekes adat Marbelláról
Tíz évvel ezelőtt Marbellán a vevők fele brit volt, mára az arányuk 25-30 százalékra esett. Egyre több amerikai, ausztrál és dél-afrikai jelent meg a szigeten, amit sokan Európa Kaliforniájának hívnak. Inkább apartmanokat vesznek, de a gazdagabbja a villákat is nézegeti, amikor először jön körbeszimatolni.
Az elemző vállalat azt jósolta, hogy a városokban fennmaradhat az év elején tapasztalt drágulási ütem. Ezt azzal indokolta, hogy a kereslet még mindig nagyobb, mint a kínálat, utóbbi ugyanis nem tud kellően gyorsan izmosodni, mivel nagyon kevés az eladó telek, amin új projektet indíthatnának a beruházók.
A magyar magánszemélyek már jó két-három évtizede felfedezték maguknak a spanyol tengerparti apartmanokat. Eleinte egy-két magyar ügyvéd csinált abból üzletet, hogy ilyeneket adott el nekik, később az egyik nagy magyar közvetítőhálózat is próbálkozott ezzel – változó sikerrel. A vevők azóta is zömmel nyaralónak használják az ingatlanokat, de megjelentek befektetők is. Pár éve fantáziát lát már a spanyol piacban a Futureal Csoporthoz tartozó Cordia is, a cég a Costa del Solon, Fuengirola városában 116 luxus lakást épít.
A hitelkínálat egészségesnek mondható. Egyelőre csak 2022-ről vannak végleges adatok. Eszerint a kamatok növekedése ellenére 16 százalékkal több hitelt igénylő lakástranzakció volt mint 2021-ben. A felvett jelzáloghitelek összértéke 11 százalékkal haladta meg a megelőző évit.
Az eurózóna más országaihoz képest a spanyolországi lakáskereslet kisebb mértékben kezdett csökkenni az általános gazdasági lassulás közepette. Emögött több tényező is van. Először is látványosan sok az odaköltöző külföldi, de a lakosok száma nélkülük is gyarapszik. A GDP-bővülés 2015 óta folyamatosan meghaladja sok vezető eurózónás országét. Azokkal összevetve gyorsabban csökken a munkanélküliség, ráadásul a helyiek optimistábbak az ingatlanpiaccal kapcsolatban – legalábbis ez derül ki abból, hogy továbbra is sokan akarnak lakáshitelt felvenni – emlékeztet a Tinsa.
A keresletet ugyanakkor az is hajtotta az elmúlt másfél-két évben, hogy a járvány alatt elhalasztott vásárlásokat sokan most ejtették meg. Várhatóan nem lesz kevés azoknak a száma, akik idén előrehozzák a lakásvételt – látva a szigorodó hitelezést és persze az inflációt, ami azért ott is jóval magasabb, mint 4-5 évvel ezelőtt.
Az Európai Központi Bank szerint a spanyol lakáspiac mintegy 10 százalékos túlértékeltségben van. Ez jobb mutató, mint az eurózóna 16,7 százalékos átlaga és sokkal jobb mint például Franciaország ahol ez az érték 19,8 százalék, nem beszélve Németországról, ott majdnem 30 százalékot vélelmeznek a bank szakértői. A viszonylag kedvező spanyol adat annak köszönhető, hogy a járvány alatt az európai átlagnál kisebb ütemű volt a lakásdrágulás. Mindez azt vetíti előre, hogy az eurózónához viszonyítva enyhébb lesz az árkorrekció.
A Privátbankár Európai Lakásmonitor összes cikkét itt olvashatja.
Itt a negyedéves gyorsjelentés.
