Az Eurostat napokban megjelent lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. Idén az első negyedévben az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 131 százalékát tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 127 százalék volt. A magyarországi érték 188,1 százalékot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül.

Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején és azt követően is áremelkedést mértek. Persze, mindig vannak kivételek, Cipruson jelentősen (5,8 százalék), míg Máltán és Szlovákiában kisebb mértékben estek a lakásárak (1,6, illetve 1,2 százalék) 2020 utolsó negyedévéhez képest.

A fő trend azonban a drágulás. Ugyanezt az időszakot nézve idén az első három hónapban Észtországban 6,6 százalékkal, Dániában 5,8 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan a lakásokért. Magas volt az áremelkedés üteme Litvániában, ebben a balti államban 5 százalékot jegyeztek fel, Csehországban pedig nem sokkal maradt el ettől az érték, ott 4,6 százalékos drágulás volt a tavalyi utolsó háromhavi átlaghoz képest.

Szlovákiát leszámítva minden uniós szomszédunkban áremelkedést rögzítettek. Szlovéniában 3,1, Romániában 2,7, Ausztriában 2,3 százalékkal drágultak a lakások 2020 IV. negyedévéhez képest.

Romániában mérsékelt a jelenlegi válság tényleges hatása a lakásvásárlásra, mivel az átlagembernek továbbra is hasonló vagy az eddiginél magasabb jövedelme van. Ennek kevesebb részét költi árura és szolgáltatásokra, és így megengedheti magának, hogy a lakásvásárlás önerejére takarítson meg - vélte Sebastian Sipos-Gug, az építési és ingatlanpiaccal foglalkozó Ebuild tanácsadó cég romániai szakértője.

Ő is megerősítette azt a szakmai álláspontot, miszerint rövid távon a román piacon vannak már túlfűtöttségre utaló jelek, de messze van az összeomlástól. Ha a járvány utáni helyreállítás hosszúnak bizonyul, és a munkavégzésben jelentős változások lesznek, az korlátozhatja az árakat és átmenetileg lenyomhatja azokat, de ha valaki arra játszik, hogy megvárja az árak összeomlását, akkor csalódás érheti – írta a minapi összegzésében.

Beszámolója szerint Kolozsváron például a helyi ingatlanpiacon hatalmas kereslet tapasztalható, mivel sok fiatal, főleg informatikus, költözik ide tanulás és munkavállalás céljából. Az átlagosnál magasabb jövedelemmel rendelkeznek, a város sok szórakozási-szolgáltatási lehetőséget, a munkaerőpiachoz való hozzáférést és üzleti lehetőségeket kínál nekik. De van néhány hátrány is: magas bérleti díjak és lakásárak, dugók, fény- és zajszennyezés, a városi élet számos más hátrányával együtt. Így a home office elterjedése miatt jobban érdekelheti őket a szomszédos vidéki területekre költözés - így megtartják a bérük nagy részét és ingázniuk sem kell. Ez kisebb nyomást gyakorolna Kolozsvár lakáspiacára, alacsonyabb bérleti díjakhoz és árakhoz vezetne. Viszont a város így kevésbé lenne érdekes a fejlesztőknek, és az építkezés lelassulhat – vélte a szakember.

Az alábbi ábra pedig azt mutaja, hogy Magyarországon miért is volt érdemes ingatlanba fektetni a szabad pénzeket. Látható, hogy hosszú távon , főleg 2015 után megérte, mert sokáig sokkal jobban szerepelt ez az eszköz, mint az alternatívnak számító állampapírok vagy banki betétek.

A keresletre Lengyelországban sem lehet panaszkodni, viszont a kínálat – nem meglepő módon – nem tud lépést tartani ezzel. Éppen emiatt lehetséges, hogy folyamatos az áremelkedés, de az elmúlt 6-8 hónapban nem haladta meg a 10 százalékot. A potenciál évek óta külföldi fejlesztőket is ide vonz, köztük a magyar Cordiát is.

A legfrissebb lengyelországi adatok is azt támasztják alá, hogy ígéretes piacról van szó: a JLL jelentése szerint 2021 első negyedében rekordszámú lakás kelt el Varsó, Krakkó, Wroclaw, a Trójmiasto (azaz Hármasváros, angolul Tri-City néven ismert, Sopot, Gdansk és Gdynia városát felölelő településegyüttes) kombinált elsődleges piacain, vagyis az egy évvel korábbinál 3 százalékkal több, összesen 19.500 otthon talált vevőre, miközben az árak visszafogottan, de folyamatosan nőttek tovább, ráadásul további áremelkedésre van kilátás.

Lengyelországban a Cordia jelenleg Krakkóban, Varsóban, a Hármasvárosban aktív, de a tervek szerint más városokra is kiterjeszti majd tevékenységét. Az elmúlt néhány hónap során a Cordia három új fejlesztést indított el a lengyel piacon, a Polnord portfóliójval együtt pedig az idén több mint 650 lakás meghirdetését tervezi.

Görögországban a lakóingatlanok esetében továbbra is bővülés tapasztalható, de csak a legkedvezőbb elhelyezkedésű (nagyvárosokban és szigeteken található) ingatlanok esetében, illetve elsősorban nagyobb házak iránt mutatkozik kereslet, miközben folyik a meglévő állomány felújítása és újrapozicionálása. A jellemzően a közepes és alacsony jövedelemmel rendelkező helyi lakosokat vonzó „másodrendű” környékek piacának alakulása közvetlen összefüggést mutat a gazdaság COVID utáni fellendülésével.

Magyarországon 2014-től folyamatosan és összességében az európai uniós átlagnál nagyobb mértékben növekedtek az ingatlanárak. A fenti ábrán a decemberi budapesti átlagárakat mutatjuk, ezek azóta többnyire 4-7 százalékkal feljebb kúsztak. A folyamatos drágulás mögött számos tényező áll: az egyre előnyösebb állami ösztönzők, a többször bővített CSOK, az 5 százalékos újlakás-áfa és a magánerős építkezéseknél az áfa-visszaigénylés lehetősége, valamint a magyarországi jövedelmek folyamatos emelkedése is. Emellett nagyobb teret adott a drágulásnak az is, hogy a legutóbbi, 2008-tól induló válság idején nálunk az európai uniót jóval meghaladó mértékben csökkentek az árak.

Évtizedes drágulás

Ha a 2010-től mostanáig terjedő időszakot vizsgáljuk, akkor azt látjuk, hogy az EU-ban átlagosan 30,9 százalékkal nőttek lakásárak. Észtország vezeti a sort a maga 126,8 százalékával, és Luxemburgban is volt némi emelkedés (108,2 százalék), de például az előző nagy gazdasági válság által leginkább sújtott mediterrán országokban erős visszaeséseket láttunk. Görögországban 28,1 százalékos csökkenés volt, és ugyancsak mérséklődött az olasz (-14,4 százalék), a ciprusi (-8,9 százalék) és a spanyol (-4,8 százalék) mutató is.

Az Eurostat a bérleti díjakat is tanulmányozta. Kiderült, hogy az elmúlt 11 évet nézve itt is Észtországé lett az első hely, ott 140,4 százalékkal került többe a lakásbérlet az idei első negyedévben, mint 11 évvel ezelőtt. Mögötte Litvánia áll 108,6 százalékkal, a bronzérmes Írország lett 63,6 százalékkal. Görögország és Ciprus ebben az összevetésben is a negatív tartományban szerepel, előbbiben 25,2, utóbbiban 3,8 százalékos csökkenést rögzítettek.