Mennyi ér az ingatlanom? Lakások és házak Kecskeméten

Továbbra is jótékony hatással van a Mercedes cég bővülése a kecskeméti ingatlanpiacra, de sokkal inkább az ipari telkek és csarnokok iránti keresletre, semmint a lakáspiacra. Több bekötőút és más infrastrukturális projekt indult, illetve van tervbe véve az autógyár, a beszállítók, valamint más ipari termelő cégek kiszolgálására. 

Új lakásberuházások azonban nem nagyon kezdődtek az elmúlt egy-másfél évben, tavaly alig több mint 330 új használatbavétel történt. Jelenleg négy, a tervek szerint még idén elkészülő, kisebb lakóparkban kínálnak új lakásokat, az ötödik átadását már 2025 második felére rakták át.

A lakásvásárlás előtt állók döntését befolyásolja, hogy miként változott az új építésű lakások és házak ára a városban és közvetlen környékén. Tavaly az újak esetén 16-18 százalékos drágulás volt a megelőző évhez képest, idén az ütem 8-10 százalékra mérséklődött. Használt házak esetén csak 10-13 százalék volt tavaly és 3-4 százalék idén az eddigi csaknem fél évben. 

A rezsivédett házgyári lakások viszonylag jó helyzetben vannak Kecskeméten is. Akinek ilyen ingatlana van és eladná, nyugodtan számolhat azzal, hogy 500 ezer forint körüli átlagos kínálati árak vannak. Ez az érték 3-5 százalékkal magasabb, mint a tavalyi átlag.

A vármegyei átlaghoz képest 10 millió forinttal kerül többe a letelepedés az autóvárosban, ahol tavaly átlagosan 38 millió forint értékben szerződtek ingatlanra a lakásvevők, a négyzetméterár pedig megközelítette a 480 ezer forintot az összes lakástípust számítva.

Manapság egy felújított belvárosi vagy ahhoz közeli, háromszobás használt lakásért 600-660 ezer forintot kérnek négyzetméterenként. A körutak mentén az ár felmehet 730-750 ezer forintra is. A másfél-két szobás lakások a belső városrészeken fajlagosan drágábbak, de Budapesthez képest még így is legalább 200-250 ezer forintos az árelőny.

Értékbefolyásoló tényezők Kecskeméten

• belváros vagy peremkerület
• közvetlen agglomerációban van-e
• lakópark, társasház vagy önálló ház
• energetikai adottságok
• felújítandó vagy 4-5 éve felújított
• társasházon belüli elhelyezkedés
• tájolás
• mélygarázs/felszíni parkoló/önálló garázs megléte

Mivel tavaly is csökkent a kínálat, az eladóknak egyelőre nem kell túl nagy engedményeket adni, bár a kereslet Kecskeméten is erősen visszaesett. Viszont aki venni akar, az végül mégiscsak elkezd alkudozni, s csak rajta (és az eladón) múlik, mennyit tud lefaragni az árból, merthogy a vevők manapság még így is jobb pozícióban vannak, mint akárcsak 6-8 hónapja. Az alku mértéke 4-6 százalék körül mozog, de ha erősen felújítandó lakásról van szó, akkor felmehet 10 százalékra is vagy afölé.

A kecskeméti családi házaknál jellemző a 400-500 ezer forintos átlagos négyzetméterár, de nagy a szórás attól függően, hogy milyen régen épült vagy hogy milyen közel van a belvároshoz. Itt fontos megemlíteni, hogy a város pereméről manapság könnyebb eljutni a centrumba, mint 4-5 éve, mert folyamatos útfejlesztések történtek. Most is folyamatban van egy, ami a legnyugatibb városrészt, Hetényegyházát fogja összekötni az M5-ös autópályával.

Ugyanakkor a kormányzati beruházási stop elérte Kecskemétet is: egyelőre nem lesz négysávos az egyik nagyon forgalmas kivezető út, nem bővül egy általános iskola és nem korszerűsítik a megyei kórházat. Ezek tehát nem járulhatnak hozzá az ingatlanok felértékelődéséhez, ahogy megtehetnék, ha megtörténnének.

A garázsokért stagnáló árat, mintegy 6 millió forintot kérnek a városban az ingatlan.com szerint, ezzel Kecskemét a vármegyeszékhelyek listáján a középmezőny végén szerepel. Viszont egy év alatt 20 ezerről 25-27 ezer forintra nőtt a havi bérleti díj, amivel a középmezőny elején tanyázik. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.