Mennyit ér az ingatlanom? Belvárosi lakás Szombathelyen

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Nem kerülte el a vasi nagyvárost sem az áremelkedés, ami a növekvő kereslet és a durván megemelkedett kivitelezési költségek miatt nem meglepő. Érdekes, hogy Szombathelyen – ellentétben más országrészekkel – nem a panel a legnagyobb sláger, hanem a téglalakás.

A belvárosban két nagyobb lakásberuházás is tart, növelve ezzel a kínálatot. Ugyanakkor a lakások 35-50 százalékát már a tavaly bejelentett rezsidrágítás előtt sikerült eladni, így a kínálat jelenleg elég szűkös. A külső körzetekben lévő Olad és Kámon városrészeken is vannak közepes méretű 20-60 lakásos projektek, ezek értékesítettségéről viszont nincs hír.

Az új építésű lakások ára viszont kihat a használtakéra, különösen azokra, amelyeknek az energetikai mutatói jobbak az átlagnál. Az új otthonokat most 750 és 800 ezer forint közötti négyzetméteráron kínálják, az újszerűeket 8-12 százalékkal alacsonyabb áron.

Értékbefolyásoló tényezők Szombathelyen

• a társasház építésének éve
• a társasházon belüli elhelyezkedés, tájolás
• műemléki védettségű-e az épület
• tartozik-e garázs a lakáshoz
• megosztható-e belül a lakás bérbeadás céljára
• szociális infrastruktúra közelsége 

Vannak már a piacon olyan társasházi lakások is, amelyeket 4-6 éve építettek és így korszerűnek mondhatók. Többségük azonban messze van az „A” kategóriától, leginkább "BB" kategóriájúak, radiátorosak vagy mennyezeti hűtés-fűtés van bennük, viszont a gázt már sok helyütt kiiktatták a beruházók, s ez most növeli az értéküket. Ezeknek a kínálati ára mára már meghaladta a 700 ezer forintot négyzetméterenként, s egyelőre nem is fog csökkenni, a tulajdonosok inkább kivárnak.

A régebben, mondjuk 15-20 éve épült társasházi lakások átlagos négyzetméterára jelenleg a négyzetméterenkénti 370-600 ezer forintos sávban mozog. A magasabb érték az időközben teljes felújításon (gépészet, nyílászárók, szigetelés, burkolatok, szaniterek cseréje) átesett ingatlanoknál jellemzőbb.

Szombathelyen a belső városrészeket régóta nyomasztja, hogy kevés a parkoló, viszont növekvőben vannak a sétaövezetek. Ez az autóval is rendelkező ottani ingatlan tulajdonosokat arra kényszerítette, hogy kijjebb keressenek parkolóhelyet vagy garázst. A meglévő belvárosi vagy ahhoz közeli mélygarázsokban 4-5 millió forintba kerül egy-egy beálló, kijjebb is hasonló árakkal találkozunk, igaz, azok már garázsokra vonatkoznak.

A Duna House 2022-es tranzakciós adatai alapján Vas megyében 10 millió forinttal többet költöttek átlagosan a vásárlók ingatlanra, mint a pandémia sújtotta 2020-as évben. Otthonteremtés céljából a legkeresettebb Szombathely és környéke, a tranzakciók több mint 60 százaléka zárult ezen a területen tavaly. A vármegye aktuális kínálatában egyre gyakoribb a 100 millió forint felett meghirdetett otthonok előfordulása. Természetesen a közkedvelt kulturális, illetve egészségturisztikai utazási célpontok, vagyis Kőszeg és Sárvár továbbra is népszerűek a vásárlók körében. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.