Mennyit ér az ingatlanom? Elképesztő, mi zajlik a szombathelyi panelpiacon

Ebben a sorozatban éppen egy évvel ezelőtt vizsgáltuk meg, hogy mennyit értek akkor a szombathelyi lakóingatlanok. Mostani, október elején készült körképünk szerint egyértelmű, hogy nem lógnak ki a sorból, vagyis ott is dinamikus a drágulás, viszont a lakásállomány megújulása lassabb, mint a Dunántúl néhány vezető városában, amelyekkel érdemes összehasonlítani a vasi nagyvárost.

Az áremelkedést a kereslet növekedése is megtámasztja. Ezt a folyamatot az is tüzeli, hogy a város népszerűsége javulóban van. Az MBH Jelzálogbank az ősz elején negyedszer készítette el a legélhetőbb hazai vármegyeszékhelyek toplistáját, és Szombathely a hetedik lett, felküzdötte magát a 9. helyről. A nyugati vármegyék központjai közül Győr és Veszprém megelőzi, de például Zalaegerszeg jócskán mögötte végzett, sőt Debrecen és Szeged is hátrább van nála.

A lista azt mutatja meg, hogy az oktatás, az egészségügy, a kultúra, a bűnözés, a munkaerőpiac, a vásárlási lehetőségek és ami sorozatunk számára a legfontosabb, a lakóingatlanok megfizethetősége hogyan alakul az ország egyes területein és városaiban. Érdemes egy pillantást vetni a fenti ábrára, amelyen ugyan csak a 2022 végéig lezárult adásvételek adatai alapján kijött átlagárak szerepelnek, de az egyértelmű, hogy a legnagyobb ugrást a panelek hajtották végre, drágulásban nyolc év alatt megelőzték a családi házakat és erősen megközelítették a téglából épült társasházi lakásokat. 

Most ugyan csupán mintegy 50 ilyen ingatlan van a piacon, de az árak elképesztően magasnak tűnnek és mint írtuk, az elmúlt évben tovább meneteltek felfelé. A panelek jól összehasonlíthatók, hiszen egységes mérettel és beosztással készültek annak idején. Legfeljebb abban lehet különbség, hogy a tulajdonos felújította-e, mire terjed ki ez a felújítás és hogy maga a háztömb részt vett-e a panelprogramban. Utóbbi általában külső szigetelés felvitelét, a gépészet megújítását és a nyílászárók cseréjét tartalmazza, a legjobb, ha ezt egy menetben végeztette el a társasház. 

A divatos Olad városrészben a helyi lakótelepen 650-680 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként, a Derkovitson az 540-580 ezer forintos sáv jellemző, a legolcsóbb Joskar-Ola lakótelepen 500-520 ezer forint a kínálati ár négyzetméterenként. Alkudni persze lehet, főleg akkor, ha sürgős az eladónak és nem felújított az ingatlan, ennek mértéke 2-3 százalék átlagosan. Ilyen jelenleg a kínálat kétharmada. A panelek népszerűsége nem csupán azért nőtt, mert olcsóbbak, mint a téglalakások, hanem azért is, mert a befektetőknek ideálisak, könnyen kiadhatók. A havi bérleti díjak ugyan meg se közelítik a budapestieket, de 140-150 ezer forintot simán el lehet kérni. Téglalakások esetében, főleg ha az a belvároshoz közeli valamelyik lakóparkban van, akár 200-230 ezer forintot is.

Értékbefolyásoló szempontok Szombathelyen

• belváros vagy külső kerület
• főút vagy csendesebb kertvárosi körzet
• ha volt felújítás, akkor annak éve és kiterjedtsége
• falazat, tartószerkezetek, nyílászárók
• tömegközlekedési eszközök közelsége
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló
• a nagy belmagasságú belvárosi lakás vagy villa oszthatósága
• családi háznál a telek mérete, tájolás
• kereskedelmi és szociális infrastruktúra közelsége

A lakáspiac három alcsoportja közül (családi ház, téglalakás, panel) a téglalakásoké vezeti a mezőnyt a kínálati oldalon. Közel 530 ilyen ingatlant szeretnének eladni, ennek csak tizede új építésű. Főleg a belváros kisebb foghíjtelkein húznak fel 3-4 emeletes házakat, amelyekben 800-970 ezer forintos négyzetméteráron lehet általában közepes méretű (50-70 négyzetméteres) lakást venni. Ugyanott a használt, de felújított lakások jellemző négyzetméterára 650-750 ezer forint között van.  

Ezek közül azokra ugranak rá sokan, amelyek 2011 után épültek, ilyenből mintegy 150 van a piacon, ezek harmada már házközponti fűtéssel és egyedi méréssel ellátott, közel 40 pedig újszerű állapotban van, vagyis csak a bőrönd kell a vevőnek és már költözhet is. 

Nehezebb helyzetben vannak azok az eladók, akiknek a lakása 1950 előtt épült (173 darab), mert csak akkor számíthatnak viszonylag gyors értékesítésre, ha legalább jó, de inkább felújított állapotú az ingatlan. Nos, ilyen csupán 90 van a palettán ebben a csoportban. Egy fokkal jobb az esélye az 1950 és 1980 között épült ingatlanok eladóinak, de itt is csak az új gépészettel (például gázkazánnal és radiátorokkal, de semmiképpen sem konvektorral) ellátott lakásokra van igazán kereslet.

Szombathely történelmi belvárosától távolabb, a kertvárosi övezetekben a családi házaké a főszerep. Kicsit több, mint 400 ilyen keresi új gazdáját, ezen belül 105 ikerház, 28 pedig sorház, a többi klasszikus, egyedülálló épület, nem ritkán Kádár-kocka. Mindössze 77 épült 2011 után, tehát már korszerűnek mondható gépészettel és háromrétegű ablakokkal, megjelentek a napelemek is, de ez nem tömeges. Ha nem nagyon akar valaki bíbelődni az új házzal, akkor újszerűt keres, ám ilyenből csak kéttucatnyi elérhető. Zömükben gázkazán adja a meleget, a hőszivattyú csak mutatóban van. 

Egy átlagos, 3-4 fős családnak a legélhetőbb méret a 110-130 négyzetméteres ház, itt a négyzetméterárak 450 és 650 ezer forint között mozognak. Elég sok, közel 100 ennél jóval nagyobb (140-200 négyzetméteres) családi ház is eladó, főleg Újhegy és Olad városrészben. Ott ezek négyzetméterárai 500 ezer és 1,1 millió forint között szórnak. Extrém esetben medence is jár némelyikhez. Szombathely külső városrészein jellemző a nagy, akár 1500-2000 négyzetméteres telek, ami felértékeli a családi házat, ám ilyen ingatlanokból alig van, egyszerűen nem nagyon válnak meg tőlük a tulajdonosok.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja