Mennyit ér az ingatlanom? Ötéves bérlet helyett érdemes lehet inkább vásárolni

Lapunk ebben a sorozatban és ezen kívül is rendszeresen beszámol a lakásárak változásáról és a lakásbérleti piac hullámzásairól is. Ezekből a beszámolókból látszik, hogy az utóbbi tíz évben ugyan szinte folyamatosan és erősen nőttek a bérleti díjak és a lakásárak is, de ez olló inkább nyílt, semmint zárult a lakásárak javára, így az úgynevezett fedezetiidő-táv hosszabbodott. Ezt a kifejezést alkalmazzuk akkor, ha arra vagyunk kíváncsiak, hogy mennyi évet kell minimum eltölteni a lakásban a vásárlás és a bérlés költségeinek kiegyenlítődéséhez. 

A második albérletkeresési hullámban sem a diákok, hanem inkább a pénzügyi hátteret adó szülők kerülnek igazi döntési helyzetbe. Azt kell kisakkozniuk, hogy – beszámítva a minimális diákéveket – mennyi ideig fog az adott ingatlanban lakni az egyetemista vagy főiskolás gyermekük. Van-e reális esély, hogy abban a városban, ahova jelentkezett, a későbbiekben legalább 2-3 évig dolgozhat, így tovább lakhat a választott otthonban. Természetesen nem mindegy, hogy mekkora hitelterhet vesznek a nyakukba, mert a kölcsön az költség, rontja a megtérülést. Igaz, ha fix kamatozású hitelt vesznek fel, akkor nem érheti őket meglepetés.

Manapság elterjedt gyakorlat, hogy mondjuk egy budapesti egyetemre felvett diák szülei inkább két-, de az is lehet, hogy háromszobás lakást vásárolnak. Azzal számolnak, hogy legalább egy szobát kiadnak egy évfolyamtársnak, továbbá feltételezik, hogy a vidékinél amúgy is több lehetőséget adó budapesti munkaerőpiacon a gyerek az egyetem 4-5 éve után talál magának állást, így még hosszabb ideig lakhat a lakásban, közben pedig az ingatlan értéknövekedése is neki kedvez. A szobakiadásból általában kifizethető a hitel, de ha két szobát is sikerül kiadni, akkor már pozitív a mérleg. Egyetlen szobáért manapság 40-60 ezer forintot is elkérnek. Viszont számolnia kell a bérbeadónak azzal a kockázattal, hogy a diákok nem fognak 2-3 évre szerződni, ehelyett általában csak egy évet vállalnak be, sőt, újabban a nyári hónapokra nem akarnak szerződni, tehát csak 10 hónapot fognak fizetni.

A vásárlás és a bérlet szempontjai

• lakásárak és azok várható változása
• bérleti díjak és azok várható változása
• hitelfelvételi lehetőségek és díjak
• időtáv
• felértékelődési potenciál
• alternatív befektetések költségei és hozamai
• ügyvédi díjak
• illeték
• felújítási költségek
• adók

Több bank rendszeresen végez felméréseket és vizsgálatokat arról, hogy miként változnak a fedezetiidő-távok. Így tett legutóbb az MBH Jelzálogbank is. Megállapították, hogy a fővárosi helyszíneken 8,4 év számított a legkedvezőbb számnak a 15. kerületben, míg számos kerületben bőven 20 év felett mozgott a fedezetiidő-táv. A vidéki egyetemi városokban Debrecen áll az élen, ott mindössze 7,8 évet rögzítettek, de például Szeged esetében meghaladta a 20 évet. Könnyebb helyzetben vannak azok, akik legalább a lakás egyik szobáját szeretnék a vásárlás után másnak bérbe adni, számukra a fedezetiidő-távok Budapesten 3,9 és 12,7 év között mozogtak. Öt év alatt maradt az időtáv például a 7., a 8., a 13., és a 15. kerületekben. 

A fenti időtávok megállapításánál a szakmai számításokat és szempontokat vették figyelembe. Egy 40 négyzetméteres lakást vettek alapul, a vételár felét tízéves futamidejű, 6,9 százalékos THM-es (ez a hitel összes költségét jelző mutató - a szerk.) hitelből fizették. Ehhez hozzátesszük, hogy vannak természetesen egyszeri költségek is a vételnél, ami nincs bérléskor. Mindenképpen kell 4 százalékos illetéket fizetni, kivéve, ha valaki az első lakását veszi, mert akkor csak 2 százalék ez a teher. Maga a hitelfelvétel adminisztrációs díja is legalább a vételár 1 százaléka, ugyanekkora lehet az amortizáció és a biztosítás is, ráadásul, ha használt lakást vásárolnak, akkor ott a felújítás a vételár 4-5 százaléka is lehet.

A bevételként elkönyvelt szobakiadásnál általában azt veszik figyelembe, hogy a díj az egész lakásra vonatkozó normál bérleti díj 30-35 százaléka. Fontos még, hogy mekkora inflációt és lakásdrágulást feltételezünk. Többé-kevésbé szakmai konszenzus van most abban, hogy a következő öt évre 3-4 százalékos inflációval és legfeljebb 4 százalékos lakásdrágulással lehet számolni. Ez tehát egy sereg feltételezés, de ezek a paraméterek kellenek ahhoz, hogy nagyjából összevethetők legyenek a bérlet és a vásárlás sokéves költségei.

A vásárlás egy hosszabb távú elköteleződést jelent, ami bizonyos kockázatokkal jár, hiszen a pénzt nem olyan egyszerű kivonni belőle. Például, ha a fiatal félbehagyja a tanulmányait, akkor gondoskodni kell a vásárolt ingatlanba beköltöző bérlőről. A bérlésnél más nehézségek merülnek fel, egyrészt minden évben meg kell találni a megfelelő bérleményt, másrészt számolni kell például az emelkedő bérleti díjakkal.

Tavalyhoz képest némileg javultak a lehetőségei az egyetemista gyermeküknek saját lakás vásárlását tervezőknek. A hitelkamatok például megindultak lefelé, ugyanakkor a korábbi évekhez képest még mindig magas szinten állnak, emellett az állampapírhozamok is magasnak számítanak, melyek összességében emelik a vásárlás költségeit a bérléshez képest.

De ne gondoljuk, hogy a bérleti díjat olyan könnyű lesz kifizetni az egyetemi évek alatt. Minden forrás azt mutatja, hogy egy kisebb lassulás után továbbra is emelkedő pályán vannak a díjak. Egy augusztus végi vásárlási vagy bérlési döntéshez jó tudni, hogy Budapesten már nettó 260 ezer forint a havi átlag. A legnagyobb kínálatot nyújtó kerületek sorát a 11. vezeti, 270 ezer forintos átlagos díjjal, mögötte a 13. áll, 250 ezer forinttal, a bronzérmes a 8. lett, 239 ezer forinttal. 

A KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint júliusban Budapesten belül eltérő mértékben nőttek a lakbérek. A budai hegyvidéki kerületekben (1.; 2.; 12.) látott júliusi 0,8 százalékos havi drágulással szemben a többi budai városrészben, a 3., a 11. és a 22. kerületben összesítve 3 százalékkal emelkedtek az átlagos lakbérek. A pesti oldalon a külső kerületekben volt a legjelentősebb bérletidíj-emelkedés, havi szinten 2,8 százalékot tett ki. 

Az egyetemeknek helyet adó városaink drágasági versenyét Debrecen vezeti, havi 230 ezer forinttal, majd Győr következik, 190 ezer forinttal, Szegeden 160 ezer, Pécsett 150 ezer forint, míg Miskolcon viszonylag alacsony, csak 110 ezer forint körüli az átlag. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja