7p

Megváltó vagy „csak” leváltó lehet Magyar Péter? Kihúzza az Orbán-kormány 2026-ig?
Meddig marad szankciós listán Rogán Antal? Mi lesz a régi ellenzékkel?
Online Klasszis Klub élőben Kéri Lászlóval!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a politológustól!

2025. január 23. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Az ősz elejei második albérletkeresési hullám idején ismét érdemes elgondolkozni azon, hogy mi éri meg jobban: lakást bérelni vagy esetleg vásárolni. Vannak olyan városok, ahol csökkent a fedezetiidő-táv, így mondjuk az egyik szoba bérbeadásával szerzett jövedelmet is beszámítva öt évnél hosszabb bérlet helyett jobban járhatunk, ha megvesszük az adott lakást.

Lapunk ebben a sorozatban és ezen kívül is rendszeresen beszámol a lakásárak változásáról és a lakásbérleti piac hullámzásairól is. Ezekből a beszámolókból látszik, hogy az utóbbi tíz évben ugyan szinte folyamatosan és erősen nőttek a bérleti díjak és a lakásárak is, de ez olló inkább nyílt, semmint zárult a lakásárak javára, így az úgynevezett fedezetiidő-táv hosszabbodott. Ezt a kifejezést alkalmazzuk akkor, ha arra vagyunk kíváncsiak, hogy mennyi évet kell minimum eltölteni a lakásban a vásárlás és a bérlés költségeinek kiegyenlítődéséhez. 

Sok szempontot kell figyelni és mindig kellenek kompromisszumok is, bármit is választunk
Sok szempontot kell figyelni és mindig kellenek kompromisszumok is, bármit is választunk
Fotó: Pixabay

A második albérletkeresési hullámban sem a diákok, hanem inkább a pénzügyi hátteret adó szülők kerülnek igazi döntési helyzetbe. Azt kell kisakkozniuk, hogy – beszámítva a minimális diákéveket – mennyi ideig fog az adott ingatlanban lakni az egyetemista vagy főiskolás gyermekük. Van-e reális esély, hogy abban a városban, ahova jelentkezett, a későbbiekben legalább 2-3 évig dolgozhat, így tovább lakhat a választott otthonban. Természetesen nem mindegy, hogy mekkora hitelterhet vesznek a nyakukba, mert a kölcsön az költség, rontja a megtérülést. Igaz, ha fix kamatozású hitelt vesznek fel, akkor nem érheti őket meglepetés.

Manapság elterjedt gyakorlat, hogy mondjuk egy budapesti egyetemre felvett diák szülei inkább két-, de az is lehet, hogy háromszobás lakást vásárolnak. Azzal számolnak, hogy legalább egy szobát kiadnak egy évfolyamtársnak, továbbá feltételezik, hogy a vidékinél amúgy is több lehetőséget adó budapesti munkaerőpiacon a gyerek az egyetem 4-5 éve után talál magának állást, így még hosszabb ideig lakhat a lakásban, közben pedig az ingatlan értéknövekedése is neki kedvez. A szobakiadásból általában kifizethető a hitel, de ha két szobát is sikerül kiadni, akkor már pozitív a mérleg. Egyetlen szobáért manapság 40-60 ezer forintot is elkérnek. Viszont számolnia kell a bérbeadónak azzal a kockázattal, hogy a diákok nem fognak 2-3 évre szerződni, ehelyett általában csak egy évet vállalnak be, sőt, újabban a nyári hónapokra nem akarnak szerződni, tehát csak 10 hónapot fognak fizetni.

A vásárlás és a bérlet szempontjai

  • lakásárak és azok várható változása
  • bérleti díjak és azok várható változása
  • hitelfelvételi lehetőségek és díjak
  • időtáv
  • felértékelődési potenciál
  • alternatív befektetések költségei és hozamai
  • ügyvédi díjak
  • illeték
  • felújítási költségek
  • adók

Több bank rendszeresen végez felméréseket és vizsgálatokat arról, hogy miként változnak a fedezetiidő-távok. Így tett legutóbb az MBH Jelzálogbank is. Megállapították, hogy a fővárosi helyszíneken 8,4 év számított a legkedvezőbb számnak a 15. kerületben, míg számos kerületben bőven 20 év felett mozgott a fedezetiidő-táv. A vidéki egyetemi városokban Debrecen áll az élen, ott mindössze 7,8 évet rögzítettek, de például Szeged esetében meghaladta a 20 évet. Könnyebb helyzetben vannak azok, akik legalább a lakás egyik szobáját szeretnék a vásárlás után másnak bérbe adni, számukra a fedezetiidő-távok Budapesten 3,9 és 12,7 év között mozogtak. Öt év alatt maradt az időtáv például a 7., a 8., a 13., és a 15. kerületekben. 

A fenti időtávok megállapításánál a szakmai számításokat és szempontokat vették figyelembe. Egy 40 négyzetméteres lakást vettek alapul, a vételár felét tízéves futamidejű, 6,9 százalékos THM-es (ez a hitel összes költségét jelző mutató - a szerk.) hitelből fizették. Ehhez hozzátesszük, hogy vannak természetesen egyszeri költségek is a vételnél, ami nincs bérléskor. Mindenképpen kell 4 százalékos illetéket fizetni, kivéve, ha valaki az első lakását veszi, mert akkor csak 2 százalék ez a teher. Maga a hitelfelvétel adminisztrációs díja is legalább a vételár 1 százaléka, ugyanekkora lehet az amortizáció és a biztosítás is, ráadásul, ha használt lakást vásárolnak, akkor ott a felújítás a vételár 4-5 százaléka is lehet.

A bevételként elkönyvelt szobakiadásnál általában azt veszik figyelembe, hogy a díj az egész lakásra vonatkozó normál bérleti díj 30-35 százaléka. Fontos még, hogy mekkora inflációt és lakásdrágulást feltételezünk. Többé-kevésbé szakmai konszenzus van most abban, hogy a következő öt évre 3-4 százalékos inflációval és legfeljebb 4 százalékos lakásdrágulással lehet számolni. Ez tehát egy sereg feltételezés, de ezek a paraméterek kellenek ahhoz, hogy nagyjából összevethetők legyenek a bérlet és a vásárlás sokéves költségei.

A vásárlás egy hosszabb távú elköteleződést jelent, ami bizonyos kockázatokkal jár, hiszen a pénzt nem olyan egyszerű kivonni belőle. Például, ha a fiatal félbehagyja a tanulmányait, akkor gondoskodni kell a vásárolt ingatlanba beköltöző bérlőről. A bérlésnél más nehézségek merülnek fel, egyrészt minden évben meg kell találni a megfelelő bérleményt, másrészt számolni kell például az emelkedő bérleti díjakkal.

Tavalyhoz képest némileg javultak a lehetőségei az egyetemista gyermeküknek saját lakás vásárlását tervezőknek. A hitelkamatok például megindultak lefelé, ugyanakkor a korábbi évekhez képest még mindig magas szinten állnak, emellett az állampapírhozamok is magasnak számítanak, melyek összességében emelik a vásárlás költségeit a bérléshez képest.

De ne gondoljuk, hogy a bérleti díjat olyan könnyű lesz kifizetni az egyetemi évek alatt. Minden forrás azt mutatja, hogy egy kisebb lassulás után továbbra is emelkedő pályán vannak a díjak. Egy augusztus végi vásárlási vagy bérlési döntéshez jó tudni, hogy Budapesten már nettó 260 ezer forint a havi átlag. A legnagyobb kínálatot nyújtó kerületek sorát a 11. vezeti, 270 ezer forintos átlagos díjjal, mögötte a 13. áll, 250 ezer forinttal, a bronzérmes a 8. lett, 239 ezer forinttal. 

A KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint júliusban Budapesten belül eltérő mértékben nőttek a lakbérek. A budai hegyvidéki kerületekben (1.; 2.; 12.) látott júliusi 0,8 százalékos havi drágulással szemben a többi budai városrészben, a 3., a 11. és a 22. kerületben összesítve 3 százalékkal emelkedtek az átlagos lakbérek. A pesti oldalon a külső kerületekben volt a legjelentősebb bérletidíj-emelkedés, havi szinten 2,8 százalékot tett ki. 

Az egyetemeknek helyet adó városaink drágasági versenyét Debrecen vezeti, havi 230 ezer forinttal, majd Győr következik, 190 ezer forinttal, Szegeden 160 ezer, Pécsett 150 ezer forint, míg Miskolcon viszonylag alacsony, csak 110 ezer forint körüli az átlag. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Beindulhat a spekuláció Rákosrendezőn
Privátbankár.hu | 2025. január 21. 13:46
A Mini-Dubajként indult, de Grand Budapestre keresztelt nagyszabású ingatlanfejlesztés keretében egy vadonatúj városrész nő ki a földből. Egyelőre nem tudni, pontosan hány lakás épül majd, de a magasépítés költségei és az addig várható építőipari drágulás miatt 4-5 millió forintos négyzetméterárakkal is találkozhatnak a vevők, amikor pár év múlva piacra kerülnek az épülő lakások. 
Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó
Mester Nándor | 2025. január 15. 19:11
Ne keressünk új épülő lakóparkot a borsodi nagyvárosban, az északkeleti országrészben a beruházók egyelőre Debrecenben tömörülnek. Csak nagyon lassan bővülhet az új lakások kínálata, ehhez további állami, önkormányzati és persze magántőkéből megvalósuló fejlesztések szükségesek, de ezek késnek. Újszerű használt otthonokból sincs túl sok, viszont a piacon lévők a debreceninél jóval alacsonyabb áron megvásárolhatók és emiatt hosszú távú befektetésnek is jók lehetnek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ezt sem teszi ki a Karmelita ablakába Rogán Antal
Privátbankár.hu | 2025. január 15. 08:30
A propagandaminiszter törheti a fejét, hogyan adja el, az októberben életjeleket mutató építőipar novemberben megint visszaesett.
Ingatlan Több mint 200 százalékkal drágultak a hazai lakások 2010 óta
Privátbankár.hu | 2025. január 10. 14:51
 Észtország mellett nálunk nőttek a legjobban a lakásárak az elmúlt 14 évben az EU-ban.
Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG