Mennyit ér az ingatlanom? Lasszóval kell fogni a vevőt Győrben és Sopronban is

Együtt szokták emlegetni Győrt és Sopront az egymáshoz való közelségük okán, de azt leszámítva, hogy mindkettő sokat fejlődött az elmúlt évtizedekben, több különbség is van az ingatlanpiacon. Például az, hogy a járműipari központban jóval több a tranzakció, mintegy kétszer annyi. Az idei éves 1700-1800-as győri adásvételi szám azonban elmarad a korábbi években jellemző értéktől, amikor 15-20 százalékkal is több lakás cserélt gazdát. Ott is szenvednek az eladók, lasszóval kell fogni a valódi vevőt.

Győrt - a mérete miatt is – jobban kedvelik a lakóparki beruházók. A második negyedévben ott kezdték meg a legtöbb új építkezést a megyei jogú városok közül, összesen 200 lakás készül 6 különböző projektben. A hirdetési portálokon látszik, hogy Nádorváros a legnépszerűbb városrész, egyúttal a legdrágább is, ősz elejére a négyzetméterár elérte az 1,1 millió forintot. Mindössze néhány tízezer forinttal marad le tőle a Sziget nevű körzet, míg Szabadhegy ennél 200-250 ezer forinttal olcsóbb. 

Sopronban alig öt tucat új lakásnak keresnek új gazdát a hirdetők, zömmel a beruházók. A népszerű  Aranyhegyen 3-4 szintes társasházi épületeket húznak fel, az Ősz utcában sorházakat szeretnének eladni 900 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméteráron. 

A használt lakások átlagos négyzetméterára érdekes sorrendet mutat: az Otthon Centrum szerint Győrben a téglalakásoké 651 ezer forint, jócskán megelőzve Sopront, ahol mindössze 581 ezer forint az átlagérték. A panellakások esetében azonban helyet cserélt a két város, a hűség városa 640 ezer forintos fajlagos árral fut, ezzel egyébként vezeti az egész nyugat-dunántúli mezőnyt, míg a Rába-parti település 554 ezer forinttal a második. Utóbbinál a Marcalvárosnak hívott területen 640-650 ezer forintos a jellemző kínálati négyzetméterár, a teljes kínálatban most 350 panel szerepel.

Értékbefolyásoló szempontok

• belváros vagy külső kerület
• műemlékvédelmi ház vagy nem védett épület
• ipari üzemektől való távolság
• folyópart Győr esetében
• szolgáltatások közelsége
• önálló vagy sorgarázs vagy gépkocsibeálló
• társasház esetében a felújítás és annak kiterjedtsége
• családi háznál a telek/kert mérete
• panel esetében a panelprogramos részvétel

Használt családi házat Sopronban átlagosan 700 ezer forintos négyzetméteráron vehetünk, ezzel ebben a kategóriában az egész nyugat-dunántúli régió élén a város, itt is Győr az ezüstérmes 500 ezer forinttal. Az újszerű, divatos iker kockaházak 800 ezer és egymillió forint közötti áron vannak a piacon. Különösen Sopronra jellemző, hogy megszaporodott az eladósorban lévő nagy méretű, akár 250 négyzetméteres házak száma, a kínálat egyharmada ilyen ingatlan.

Az ősz elején a használt házak teljes árengedménye országosan 13,6 százalék volt, míg a téglalakások árából 8,9 százalékot, a panellakásokéból 9,0 százalékot engedtek az eladók. Mindhárom használt szegmensben abszolút értékben és arányait tekintve is jelentősen emelkedett a teljes árengedmény mértéke tavaly őszhöz képest. Mindhárom szegmens ebben a két városban is ezekhez nagyon hasonló értékben lett olcsóbb.

Lakástulajdonosoknak és befektetőknek is fontos, hogy Győrben nagyot ugrottak a havi bérleti díjak: tavaly az ősz derekán még 140-145 ezer forint körül volt az átlagos érték, ám most novemberben már 180 ezer forintnál tart. Ez persze főleg az új lakóparki bérleményekre vonatkozik, de egyes belvárosi utcákban élvő, felújított ingatlanokért is elkérnek 200-220 ezer forintot, ami megdobja a városi átlagot.

Sopron más tészta. Először is nagyon szűkös a kínálat, alig két-három tucat lakásból válogathatunk. Több mint valószínű, hogy már régen elfoglalták a kiadó helyeket azok, akik Győrben vagy Ausztriában dolgoznak. A szűkös kínálat eleve felvitte az árakat, jelenleg 200 ezer forintnál kezdődik az 50-60 négyzetméteres, elfogadható felszereltségű bérlemény. A Várnegyedben nem ritka a 300 ezer forintos bérlakás sem.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.