Mennyit ér az ingatlanom? Új és használt lakások Szombathelyen

Az elmúlt pár évben Szombathely egyszerre örülhetett annak, hogy megjelent pár nagyobb ipari vállalat, munkát adva a helyieknek és a környéken lakóknak és annak is, hogy közepes méretűnek mondható lakásépítési hullám indult. Az új otthonokból azonban nem épült elegendő, ezek ára pedig csak azoknak megfizethető, akik jól keresnek és hitelképesek, vagy eleve nagy az önerő, amit előteremtenek a vásárláskor. 

A vármegyeszékhelyen az összes ingatlantípust figyelembe véve átlagosan 13 százalékos áremelkedés volt az utóbbi 7-10 hónapban. Az átlagos négyzetméterár most 530 ezer forint körül mozog. 

A használt téglaépítésű lakások iránti kereslet is erősödött - annak ellenére, hogy átlagos négyzetméteráruk a tavalyi 464 ezer forintról 504 ezer forintra emelkedett. A vevők a megközelítőleg 60 négyzetméteres otthonokért 30 millió forintot fizettek idén. A piacon lévő kertes házak többsége 80-110 négyzetméteres, egy 100 négyzetméteres házért 32-35 milliót kérnek - és ha jók a műszaki adottságok, akkor általában majdnem ennyit adnak is.

Értékbefolyásoló szempontok Szombathelyen

• belváros vagy külső kerület
• főút vagy csendesebb kertvárosi körzet
• ha volt felújítás, akkor annak éve és kiterjedtsége
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló
• nagy belmagasságú belvárosi lakás vagy villa oszthatósága
• kereskedelmi és szociális infrastruktúra közelsége

Viszonylag jó hír a potenciális vásárlóknak, hogy 2-4 százalékkal csökkent a panelek kínálati ára 2022-höz képest. Az idei ősz elején egy 55 négyzetméteres, élhető méretű panellakást átlagosan 24,4 millió forintért vehetnek az érdeklődők. 

Ezeket az ingatlanokat befektetők is kiszemelhetik, hiszen csak pár kilométerre van Ausztria, ahová sok ezer honfitársunk naponta átjár a városból és tágabb vonzáskörzetéből. Ők a bérleti piacon vannak jelen. Szintén fontos szereplők a keresleti oldalon a diákok, ugyanis több vidéki nagyvároshoz hasonlóan a vasi fővárosban sincs elegendő kollégiumi hely, magánkollégium pedig nem épült, így több százan próbálkoznak lakásbérlettel. 

Most egy kétszobás lakásért átlagosan havi 130-150 ezer forintot kell fizetni, de van jó néhány olyan is, amit a lakóparkoknak nevezett társasházi tömbökben kínálnak bútorozottan, ott már nem ritka a 200 ezer forintos ár sem. A belvárosban, a régi bérházak nagy belmagasságú lakásai vagy egyes tetőtéri otthonok 220-250 ezer forintért vehetők bérbe havonta.

Kiugró mértékben növekedett az új építésű lakások négyzetméterára. Tavaly átlagosan 600 ezer forint körül volt, 2023-ban már a 790 ezer forintot közelítette, vagyis lassan közel került a főváros külső kerületeiben gyakori 850-900 ezer forintos értékhez. Ez a durva drágulás visszavetette az érdeklődést is, bár a következő három hónapban a „városi” CSOK kivezetése miatt előrehozott vásárlások még javíthatnak az arányon. 

Az ingatlanok felértékelődését közvetve segítő infrastrukturális beruházások jobbára önkormányzati pénzből folytatódtak az elmúlt pár évben. Kivétel a tavasszal átadott 48 férőhelyes óvoda, ott a 650 millió forintos költség csaknem egészét uniós forrásból fedezték.

Jelenleg az utcai burkolatok felújítása, egyes kivezető utaknál körforgalmak építése zajlik egy 461 millió forintos program keretében. Januárban Lázár János építési és közlekedési miniszter kiemelten fontosnak mondta a szombathelyi elkerülő út, a Körmend és Szombathely közötti négysávos autóút és a Szombathely-Kőszeg közötti gyorsforgalmi út megépítését. Ez a városba ingázók miatt lenne fontos, de biztosnak látszik, hogy ezek csúsznak a megszorítások miatt.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.