6p

Miből lesz pénz a választási osztogatásra?
Mit okoz az árrésstop?
Mit kellene tenni a költségvetéssel?

Online Klasszis Klub élőben Békesi Lászlóval!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi pénzügyminisztert!

2025. június 11. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Még nem csökken a használt lakások ára a cívisvárosban, de nem tesz jót a megítélésüknek, hogy szinte hetente jön új akkumulátorgyári bejelentés vagy olyan hír, hogy egy leendő beszállítójuk fog odatelepülni. Az új lakások négyzetméterára már 2021-ben meghaladta az egymillió forintot és azóta csak nőtt. Sorozatunk új részében az eladók és a vevők is találhatnak új információkat.  

Jól járt, aki 10 éve vett lakást Debrecenben: akkor 170 ezer forint volt a négyzetméterenkénti átlagár, ma már 630 ezer forint. De csak akkor, ha valaki eladja. Vannak ilyenek, szép számmal: augusztus közepén kicsit több mint 2100 új és használt lakóingatlan közül lehetett válogatni a legnagyobb hirdetési portálon, a hirdetések 95 százalékát magánszemély adta fel. 

A felújítás is sokkal drágább mulatság lett, mint akárcsak két éve. Fotó: Depositphotos
A felújítás is sokkal drágább mulatság lett, mint akárcsak két éve. Fotó: Depositphotos

Viszont pozíciójukat némileg (vagy inkább jelentősen?) ronthatja, hogy az elmúlt másfél évben már nem csupán a BMW-ről, hanem a sokasodó ázsiai akkugyárakról szólnak a hírek. A kormány hiperaktív minisztere épp most készül bejelenteni egy harmadikat. Hírek azonban az ingatlanok értékét közvetlenül befolyásoló várható vízhiányról és a környezetterhelés robbanásszerű növekedéséről is jönnek és nem apad el az a hírfolyam.

Aki a helyi lakáspiacot figyeli láthatja, hogy a kormány évek óta tudatosan építi itt a keleti gazdasági pólust. A nyár közepén úgy döntött hogy további 112,2 milliárd forintot ad a cívis városnak. Ebből úthálózat-bővítés kezdődhet és 30-30 milliárd forintot szánnak a déli és az észak-nyugati gazdasági övezet fejlesztésére.

Ingatlanpiaci szempontból eddig is kiválóak voltak a város adottságai. Nagy lélekszámú a település, ott az egyetem a sok ezer külföldi diákkal és magasabb beosztású és ezért lakáspiaci keresletet bővítő odatelepített emberekkel. A mostani válságig több éven át lakóparki beruházások indultak, nem csoda, hogy már évekkel ezelőtt megjelentek a milliós négyzetméterárak. Ám most ezeket visszafogták, mint a legtöbb hazai településen, így az új építésű lakások kínálata messze a kívánt ütem alatt bővül, ami magasan tartja az árakat.

Értékbefolyásoló tényezők Debrecenben

  • belváros vagy lakópark
  • társasház vagy családi ház a kertvárosban
  • ipari parkoktól való távolság
  • átmenő autóforgalom a közvetlen környéken
  • lakás/ház mérete
  • beosztás
  • telekméret
  • önálló garázs megléte

A használt tégla lakásoknál 750-780 ezer forint között mozog az átlagos négyzetméterár. A családi házak is bőven túl vannak már az 560 ezer forinton, folyamatos volt egész májusig az emelkedés, az Otthon Centrum szerint 16 százalékkal magasabbak az idei árak a tavalyi átlagnál. A panelek idei átlagos fajlagos ára 661 ezer forint négyzetméterenként. A befektetési kereslet ebben a kategóriában is erős, főleg, ha felújított vagy panelprogramos lakásról van szó.

Viszonylag sok a befektető, mert azt érzékelik, hogy a bérbeadás kimondottan jó üzlet. Tavaly a vevők 46 százaléka befektető volt, akik nem csupán a gyári középvezetőket, hanem az egyetemistákat is megcélozva vásároltak. Az átlagos bérleti díj 170-180 ezer forint, de nagy a szórás. A garzonok átlagos díja 70-120 ezer forint, a bérelhető szobákat pedig 50-75 ezer forintért kínálják. 

A garzonoknál nagyobb, 50-60 négyzetméteres, jó helyen lévő és jó karban lévő lakást 200 ezer forint körül lehet kiadni havonta. Természetesen az új vagy újszerű, „keveset fogyasztó” otthonokért bőven elkérnek 300 ezer forintot, főleg, ha egy csendes utcában vagy egy újabb, lakóparknak hívott társasházban van.

Olyanok is a befektetők sorait növelik, akik saját gyermeküknek vesznek többszobás lakást, s az egyiket kiadják. Az így számolt úgynevezett fedezeti időtáv (ami alatt a bérlés és a bérbe adott lakás megvásárlása kiegyenlítődik) kisebb mint Budapesten, átlagosan 5 év 10 hónap, de lehet akár 5 év 4-5 hónap is. Ha ezalatt végig kiadják a lakás egyik szobáját, akkor a hatodik évtől már tiszta hasznot rögzíthetnek, miközben pár év alatt tovább növekedhet az ingatlan értéke, ami egy későbbi esetleges eladásnál fontos. Mindez azoknak éri meg igazán, akiknek a gyermeke az öt éves tanulmányok után további pár évet a lakásban marad, mert mondjuk Debrecenben kapott munkát. 

A bevezetőben említett gyárberuházások újabb ipari szereplőket fognak a városba és környékére vonzani. Ez további bevételi forrás a kormánnyal ritkán vitatkozó városvezetésnek, így több pénz juthat az összes ingatlantípus, így a lakások értékét közvetve befolyásoló infrastrukturális fejlesztésekre. Egy-egy debreceni körzet túlépítettsége azonban nem kizárt, így a zsúfoltság pont nem növeli, hanem csökkentheti egy-egy lakás vagy ház vonzerejét.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az Ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG