Jól járt, aki 10 éve vett lakást Debrecenben: akkor 170 ezer forint volt a négyzetméterenkénti átlagár, ma már 630 ezer forint. De csak akkor, ha valaki eladja. Vannak ilyenek, szép számmal: augusztus közepén kicsit több mint 2100 új és használt lakóingatlan közül lehetett válogatni a legnagyobb hirdetési portálon, a hirdetések 95 százalékát magánszemély adta fel. 

Viszont pozíciójukat némileg (vagy inkább jelentősen?) ronthatja, hogy az elmúlt másfél évben már nem csupán a BMW-ről, hanem a sokasodó ázsiai akkugyárakról szólnak a hírek. A kormány hiperaktív minisztere épp most készül bejelenteni egy harmadikat. Hírek azonban az ingatlanok értékét közvetlenül befolyásoló várható vízhiányról és a környezetterhelés robbanásszerű növekedéséről is jönnek és nem apad el az a hírfolyam.

Aki a helyi lakáspiacot figyeli láthatja, hogy a kormány évek óta tudatosan építi itt a keleti gazdasági pólust. A nyár közepén úgy döntött hogy további 112,2 milliárd forintot ad a cívis városnak. Ebből úthálózat-bővítés kezdődhet és 30-30 milliárd forintot szánnak a déli és az észak-nyugati gazdasági övezet fejlesztésére.

Ingatlanpiaci szempontból eddig is kiválóak voltak a város adottságai. Nagy lélekszámú a település, ott az egyetem a sok ezer külföldi diákkal és magasabb beosztású és ezért lakáspiaci keresletet bővítő odatelepített emberekkel. A mostani válságig több éven át lakóparki beruházások indultak, nem csoda, hogy már évekkel ezelőtt megjelentek a milliós négyzetméterárak. Ám most ezeket visszafogták, mint a legtöbb hazai településen, így az új építésű lakások kínálata messze a kívánt ütem alatt bővül, ami magasan tartja az árakat.

Értékbefolyásoló tényezők Debrecenben

• belváros vagy lakópark
• társasház vagy családi ház a kertvárosban
• ipari parkoktól való távolság
• átmenő autóforgalom a közvetlen környéken
• lakás/ház mérete
• beosztás
• telekméret
• önálló garázs megléte

A használt tégla lakásoknál 750-780 ezer forint között mozog az átlagos négyzetméterár. A családi házak is bőven túl vannak már az 560 ezer forinton, folyamatos volt egész májusig az emelkedés, az Otthon Centrum szerint 16 százalékkal magasabbak az idei árak a tavalyi átlagnál. A panelek idei átlagos fajlagos ára 661 ezer forint négyzetméterenként. A befektetési kereslet ebben a kategóriában is erős, főleg, ha felújított vagy panelprogramos lakásról van szó.

Viszonylag sok a befektető, mert azt érzékelik, hogy a bérbeadás kimondottan jó üzlet. Tavaly a vevők 46 százaléka befektető volt, akik nem csupán a gyári középvezetőket, hanem az egyetemistákat is megcélozva vásároltak. Az átlagos bérleti díj 170-180 ezer forint, de nagy a szórás. A garzonok átlagos díja 70-120 ezer forint, a bérelhető szobákat pedig 50-75 ezer forintért kínálják. 

A garzonoknál nagyobb, 50-60 négyzetméteres, jó helyen lévő és jó karban lévő lakást 200 ezer forint körül lehet kiadni havonta. Természetesen az új vagy újszerű, „keveset fogyasztó” otthonokért bőven elkérnek 300 ezer forintot, főleg, ha egy csendes utcában vagy egy újabb, lakóparknak hívott társasházban van.

Olyanok is a befektetők sorait növelik, akik saját gyermeküknek vesznek többszobás lakást, s az egyiket kiadják. Az így számolt úgynevezett fedezeti időtáv (ami alatt a bérlés és a bérbe adott lakás megvásárlása kiegyenlítődik) kisebb mint Budapesten, átlagosan 5 év 10 hónap, de lehet akár 5 év 4-5 hónap is. Ha ezalatt végig kiadják a lakás egyik szobáját, akkor a hatodik évtől már tiszta hasznot rögzíthetnek, miközben pár év alatt tovább növekedhet az ingatlan értéke, ami egy későbbi esetleges eladásnál fontos. Mindez azoknak éri meg igazán, akiknek a gyermeke az öt éves tanulmányok után további pár évet a lakásban marad, mert mondjuk Debrecenben kapott munkát. 

A bevezetőben említett gyárberuházások újabb ipari szereplőket fognak a városba és környékére vonzani. Ez további bevételi forrás a kormánnyal ritkán vitatkozó városvezetésnek, így több pénz juthat az összes ingatlantípus, így a lakások értékét közvetve befolyásoló infrastrukturális fejlesztésekre. Egy-egy debreceni körzet túlépítettsége azonban nem kizárt, így a zsúfoltság pont nem növeli, hanem csökkentheti egy-egy lakás vagy ház vonzerejét.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az Ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.