Nehéz bevásárolnia magát az embernek a Wekerlére. Szűk a kínálat, az ottaniak csak nehezen válnak meg ingatlanjaiktól. Önálló családi ház alig cserélt gazdát az elmúlt 4-5 évben. November elején, a telep befejezésének 100 éves évfordulójához közel összesen két tucat ház és három tucat lakás szerepelt az eladók között. Bárki, aki ellátogat oda, összefuthat babakocsit tologató fiatal párral, a gyakori közösségi rendezvényeken is egyre több a 35 év alatti helyi lakos. Ingatlanközvetítőktől szerzett információk szerint a telep a tágassága és a jó szociális infrastruktúrája miatt is népszerű.
Ingatlanválasztáskor a térérzet az egyik legfontosabb szempont. Ez itt abszolút megvan, sok a dupla széles utca, kisebb-nagyobb terek szabdalják az átlós és a merőleges utcákat. Az épületek zöme egy vagy kétszintes, általában 150 négyzetméteres kis kerttel, amik egy részét már gépkocsibeállók foglalják el. A 4-6 szintes házak tetőterét sok helyütt beépítették, de jelenleg csak 4 tetőtéri lakásból válogathatunk. Összesen 10 olyan önálló családi ház van a piacon, amelyben így is kihasználták a teret. Érdekes, hogy néhány belső kétszintes lakás is rákerült a palettára, ezek ára kicsit magasabb, mint az átlag, ugyanis gyakori, hogy a tulajdonos korszerűsítette a belső teret, elhagyva egy-két falat.
Értékbefolyásoló szempontok Wekerletelepen
- elhelyezkedés a telep szélén vagy a közepén
- önálló ház vagy lakás
- ház esetén a kert mérete
- lakás esetén a háztömbön belüli elhelyezkedés
- tetőtéri lakásnál a tetőszigetelés megléte
- méret, beosztás
- garázs vagy gépkocsibeálló megléte
- műszaki állapot
- felújítás jellege, kiterjedtség
A kínált családi házak és házrészek fele felújításra szorul, jellemző a gázkonvektor. A négyzetméterárak 980 ezer és 1,2 millió forint között mozognak. Az eladó lakások negyede szigetelt, de ott is többségben vannak a régebbi gázkazánok és a konvektorok, mindössze 4 olyat találtunk, amelyben hűtő-fűtő klíma van. Reménykeltő, hogy közel harminc lakás vagy jó vagy felújított, ezért már nem kell túl sokat költeni rájuk. Ráadásul a kínálat fele kertkapcsolatos, tehát aprócska zöld is társul hozzá.
A felújításokat azonban a szokásosnál is körültekintőbben kell megtervezni és elvégezni. 2011-ben ugyanis úgynevezett műemléki jelentőségű területté vált a telep, különösen a nyílászárókra és a gépészeti megoldásokra kell nagyon figyelni, semmiképp sem lehet a homlokzat képének jelentős átalakulását eredményező beavatkozást megejteni.
Az Építészklub az eredeti ablakok korszerűsítését, javíthatatlan vagy cserélt szerkezet esetén az eredeti alapján való utángyártását javasolja. Bizonyos feltételek mellett europrofilos faablak is engedélyezhető. A szakmai szervezet a tetőidomok eredeti síkjainak megtartását indítványozta, ezért a hőszigetelés vastagságának növelését a belső tér felé tartja elsődlegesen engedélyezhetőnek. A szakértők a melléképületekben javasolják „eldugni” a kiegészítő gépészeti elemeket, például a napelemet.
Mindegy, hogy házról vagy lakásról van szó, az értékét növeli, hogy az önkormányzat folyamatosan felújítja a középületeket és útfelújítások, járdafelújítások is történtek az elmúlt pár évben, megújult több közpark. A kerületben összesen több mint 200 millió forintot fordítottak ezekre, ennek negyede eshetett a Wekerlére. A főváros egyik legjelentősebb, csaknem 200 millió forintos fasor-rekonstrukciója 2023-ban zajlott az Ady Endre úton, a telep északi szélén.
A Kós Károly téri játszóhelyeket 2023-ban korszerűsítették. A beruházásra több mint százmillió forintot költött az önkormányzat. 2022 elejére külső forrásból újult meg a téren az intenzív igénybevételtől elhasználódott műfüves labdarúgópálya. Ingyenesen használható közösségi teret hozott létre 50 millió forintos beruházással az önkormányzat a Zoltán utcai sporttelepen (Wekerlei Sport- és Szabadidőközpont) 2020-ban. Idén tavasszal új térfigyelő kamerákat szereltek fel magántőke bevonásával.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja
Szijjártó Péter leköszönő külgazdasági és külügyminiszter volt a Telex vendége, az interjúban több téma is előkerült.
