6p

Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Nehéz bevásárolnia magát az embernek a Wekerlére. Szűk a kínálat, az ottaniak csak nehezen válnak meg ingatlanjaiktól. Önálló családi ház alig cserélt gazdát az elmúlt 4-5 évben. November elején, a telep befejezésének 100 éves évfordulójához közel összesen két tucat ház és három tucat lakás szerepelt az eladók között. Bárki, aki ellátogat oda, összefuthat babakocsit tologató fiatal párral, a gyakori közösségi rendezvényeken is egyre több a 35 év alatti helyi lakos. Ingatlanközvetítőktől szerzett információk szerint a telep a tágassága és a jó szociális infrastruktúrája miatt is népszerű.

Ingatlanválasztáskor a térérzet az egyik legfontosabb szempont. Ez itt abszolút megvan, sok a dupla széles utca, kisebb-nagyobb terek szabdalják az átlós és a merőleges utcákat. Az épületek zöme egy vagy kétszintes, általában 150 négyzetméteres kis kerttel, amik egy részét már gépkocsibeállók foglalják el. A 4-6 szintes házak tetőterét sok helyütt beépítették, de jelenleg csak 4 tetőtéri lakásból válogathatunk. Összesen 10 olyan önálló családi ház van a piacon, amelyben így is kihasználták a teret. Érdekes, hogy néhány belső kétszintes lakás is rákerült a palettára, ezek ára kicsit magasabb, mint az átlag, ugyanis gyakori, hogy a tulajdonos korszerűsítette a belső teret, elhagyva egy-két falat.

Értékbefolyásoló szempontok Wekerletelepen

  • elhelyezkedés a telep szélén vagy a közepén
  • önálló ház vagy lakás
  • ház esetén a kert mérete
  • lakás esetén a háztömbön belüli elhelyezkedés
  • tetőtéri lakásnál a tetőszigetelés megléte
  • méret, beosztás
  • garázs vagy gépkocsibeálló megléte
  • műszaki állapot
  • felújítás jellege, kiterjedtség

A kínált családi házak és házrészek fele felújításra szorul, jellemző a gázkonvektor. A négyzetméterárak 980 ezer és 1,2 millió forint között mozognak. Az eladó lakások negyede szigetelt, de ott is többségben vannak a régebbi gázkazánok és a konvektorok, mindössze 4 olyat találtunk, amelyben hűtő-fűtő klíma van. Reménykeltő, hogy közel harminc lakás vagy jó vagy felújított, ezért már nem kell túl sokat költeni rájuk. Ráadásul a kínálat fele kertkapcsolatos, tehát aprócska zöld is társul hozzá.

A felújításokat azonban a szokásosnál is körültekintőbben kell megtervezni és elvégezni. 2011-ben ugyanis úgynevezett műemléki jelentőségű területté vált a telep, különösen a nyílászárókra és a gépészeti megoldásokra kell nagyon figyelni, semmiképp sem lehet a homlokzat képének jelentős átalakulását eredményező beavatkozást megejteni.

Az Építészklub az eredeti ablakok korszerűsítését, javíthatatlan vagy cserélt szerkezet esetén az eredeti alapján való utángyártását javasolja. Bizonyos feltételek mellett europrofilos faablak is engedélyezhető. A szakmai szervezet a tetőidomok eredeti síkjainak megtartását indítványozta, ezért a hőszigetelés vastagságának növelését a belső tér felé tartja elsődlegesen engedélyezhetőnek. A szakértők a melléképületekben javasolják „eldugni” a kiegészítő gépészeti elemeket, például a napelemet.

Mindegy, hogy házról vagy lakásról van szó, az értékét növeli, hogy az önkormányzat folyamatosan felújítja a középületeket és útfelújítások, járdafelújítások is történtek az elmúlt pár évben, megújult több közpark. A kerületben összesen több mint 200 millió forintot fordítottak ezekre, ennek negyede eshetett a Wekerlére. A főváros egyik legjelentősebb, csaknem 200 millió forintos fasor-rekonstrukciója 2023-ban zajlott az Ady Endre úton, a telep északi szélén. 

A Kós Károly téri játszóhelyeket 2023-ban korszerűsítették. A beruházásra több mint százmillió forintot költött az önkormányzat. 2022 elejére külső forrásból újult meg a téren az intenzív igénybevételtől elhasználódott műfüves labdarúgópálya. Ingyenesen használható közösségi teret hozott létre 50 millió forintos beruházással az önkormányzat a Zoltán utcai sporttelepen (Wekerlei Sport- és Szabadidőközpont) 2020-ban. Idén tavasszal új térfigyelő kamerákat szereltek fel magántőke bevonásával. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Ingatlant vásárolna befektetési céllal? Kiszámolták, mire számíthat
Privátbankár.hu | 2024. november 26. 10:28
Több százalékponttal nőttek a lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest, és bár Budapesten némileg magasabbak, a vidéki városokban is kedvezően alakult az elérhető nyereség.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Bombaerős lesz Budafok és még viszonylag olcsó is
Mester Nándor | 2024. november 20. 18:58
Idén az első 9-10 hónapban a négyzetméterárak átlagosan 9-10 százalékkal emelkedtek a budai kerületekben. Ezen belül a városrész északi és déli része vitte a prímet, Óbudán 20, Újbudán 15 százalékos volt a drágulás 2023 azonos időszakához képest. Mi most a XI. és a XXII. kerületet, két szomszédos körzetet vizsgáltuk meg és jelentős eltéréseket találtunk.
Ingatlan Csúcson a panelek ára – két számjegyű drágulást mértek
Privátbankár.hu | 2024. november 15. 11:36
Budapesten már az átlagár is ütős, de van, ahol bőven millió felett adnak egy panel-négyzetmétert.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az újragondolt közlekedés segíthet az eladóknak Egerben
Mester Nándor | 2024. november 13. 19:03
Nincs kiugró ingatlanforgalom a hevesi nagyvárosban és lakásberuházások terén is elmarad a hasonló méretű hazai városoktól. A kínálat műszaki szempontból közepesnek mondható, de egyes városrészekben a felújítások után már budapesti szintű a színvonal. Hiányzik azonban az egyértelmű városfejlesztési stratégia, ez gátolja az ingatlanállomány gyors javítását, ám ha megszületik és meg is valósítják, akkor az elhozhatja a nagyobb befektetői kedvet is – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Hova tovább emelni? Kivéreztetik az albérlőket
Privátbankár.hu | 2024. november 12. 15:59
Budapesten stagnáltak, országosan pedig csökkentek az átlagos lakbérek októberben. Ez a szezonális okok mellett azzal magyarázható, hogy a bérlők már egyre nehezebben tartanak lépést az albérlet-drágulással. 
Ingatlan Meglepő, melyik vidéki városban a legmagasabbak a lakásárak
Privátbankár.hu | 2024. november 6. 19:16
Követi a fővárosi drágulási ütemet a vidéki lakáspiac: éves szinten majdhogynem a budapestivel megegyező mértékben emelkedtek a négyzetméterárak, különbség legfeljebb a lakástípusok között mutatkozik az Otthon Centrum (OC) harmadik negyedéves összegzése szerint.
Ingatlan Mennyire drágább Budapesten bérelni egy lakást, mint Európa más fővárosaiban?
Mester Nándor | 2024. november 6. 18:54
A lakásárak szinte minden uniós országban szép lassan ismét emelkedő pályára álltak. A bérleti díjak ugyancsak meglódultak, mi most az utóbbiakat nézzük meg. Mivel sorozatunk az értékmeghatározási szempontokat vizsgálja, most is ezeket vesszük előre, amikor arról írunk, hogy melyik fővárosban éppen mennyiért lehet hosszú távra kivenni egy lakást.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG