Mennyit ér az ingatlanom? Vesztesek az ártéri házak tulajdonosai?

A levonulóban lévő árhullám után sokan felteszik a kérdést: mennyit veszíthetett az értékéből az a családi ház, amelyik vagy ártéren van vagy ahhoz nagyon közel, kevésbé védett településrészen? 30-40 évvel ezelőtt könnyű volt erre azt válaszolni, hogy ritka az igazán nagy árvíz, ezért nem is érdemes ilyen kérdéssel foglalkozni. Mára azonban gyökeresen megváltozott a helyzet: sokkal gyakrabban vannak árvizek, akár villámárvizek is és ha lehet, még nagyobb a kiáramló víz pusztítása. Több települést ugyan mobilgáttal védenek és ezáltal a közeli ingatlanok is biztonságban lehetnek, de ez nem országos és nem minden folyóra igaz.

Az ártereken természetesen már egy emberöltővel korábban sem volt tanácsos építkezni, ma meg elvileg nem adnak ki építési engedélyt. A Dunakanyarban, ami nagyon megszenvedte a mostani hullámot, sok helyütt 2-3 méteres betonlábakon állnak a nyaralók, családi házak csak egy-két vízközeli telken épültek. 

Viszonylag nehéz pontos ártérképet felrajzolni arról, hogy például a Duna magyarországi szakaszán hogyan alakultak a családi házak tranzakciós árai. Főleg azért, mert kevés az adásvétel, az ártéren stabil építménynek számító ingatlanoktól alig-alig válnak meg a tulajdonosok, hiszen annyira egyedi az adott ház vagy nyaraló elhelyezkedése, sokaknak ez presztizskérdés. Alább azért mutatunk egy grafikont néhány településről, az adatok ugyan 2022-esek, mert a KSH az illetékhivatal és a NAV adatai alapján csak novemberben teszi közzé a 2023-as adatokat, de azért iránymutatónak jók.

A 2022-es árak az eltelt másfél-két évben enyhén emelkedhettek, de a drágulás bizonyosan elmaradt az országos átlagtól és főleg a főváros vízhez közeli, de védett részein tapasztaltaktól. Egyes helyeken bekövetkezhet kisebb árcsökkenés, de az ártéri házak ára biztosan nem omlik össze, ez már a 2013-as árvíznél sem volt így és most sem valószínű, sőt tartós lejtmenetről sem beszélhetünk, legfeljebb rövid stagnálásról.

A lakosságnak az a része, amelyik egyáltalán nyaralóvásárláson gondolkodott és ezt a Dunához közeli környékeken szerette volna megtenni inkább kivárt, kevésszer vitte végig a folyamatot. Kereslet azért van, de a kínálat rendkívül szűk.

Ha mégis létrejött az alku, akkor a hirdetési árhoz elég közeli lehetett a végső ár, a tulajdonosok, mint írtuk, nemigen mondanak le az ingatlanokról, de ha eladásra kerül a sor, akkor általában aprócska, 2-3 százalékos engedményre lehet számítani részükről. Az alku mértéke - mint mindig - nagyban függ attól, hogy mennyire sürgető az eladás és milyen a műszaki állapot.

Sok szempontból különbözik a Duna főváros alatti része a Dunakanyartól, de abban hasonló a két terület, hogy érintik az áradások és abban is, hogy az ott élők felkészültek az árvízre. A GDN egyik képviselője szerint egy ártérben lévő ingatlan árához hozzá kell adni egy belterületi építési telek árát, így megkaphatjuk egy hasonló, de az árhullámok által nem veszélyeztetett ingatlan értékét. A szántók esetén pont ugyanannyi egy hektár az ártérben, mint más területen, hiszen az ártéren lévő földek termékenyebbek. A védett területe lévő termőföldek csak akkor drágábbak, ha kilátásban van az átminősítésük - fejtegette.

Az ártéri ingatlanok értékét természetesen erősen befolyásolja, hogy milyen anyagból épültek, illetve milyen az altalaj. Vannak a piacon romosabb nyaralók is, ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosai vagy nem tudtak vagy nem akartak költeni az épületekre, mert például megörökölték, de nem tudnak mit kezdeni velük. Egy potenciális vásárló, aki arra játszik, hogy majd jó nyomott áron megveszi a most víz alá került ingatlant, azt is felhozhatja érvként, hogy adott esetben nem nagyon költöttek az ingatlan árvíz utáni felújítására, s ez esetleg meg is látszik a házon. 

Nehezíti a vízparti ingatlanok eladását, ha van valamilyen jogi vagy hitelteher rajtuk. Bonyolíthatja a tranzakciót, ha a vevő részben támogatás segítségével vagy hitelből szeretné megvásárolni az ingatlant. Mások mellett a GDN is megerősítette, hogy a gyakorlat szerint nyaralóra nem nagyon adnak állami forrást és a bankok sem igyekeznek kölcsönt adni, ugyanis hivatalosan a nyaralók nem lakóingatlanok, s ezért nem számíthatók be fedezetként. Legfeljebb akkor lehet ilyen forrást szerezni, ha az ingatlanra köthető biztosítás, ami kiterjed az árvízkárokra is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja