6p

Megváltó vagy „csak” leváltó lehet Magyar Péter? Kihúzza az Orbán-kormány 2026-ig?
Meddig marad szankciós listán Rogán Antal? Mi lesz a régi ellenzékkel?
Online Klasszis Klub élőben Kéri Lászlóval!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a politológustól!

2025. január 23. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Elvileg azt gondolhatnánk, hogy az árvizek pusztító hatással vannak az ingatlanárakra is. De a közvetítők szerint az elmúlt 25-30 évben ez nem következett be és a mostani árvíz utóhatása sem lesz ilyen. Az viszont biztos, hogy a vevőjelöltek jobban megnézik, mennyire strapabíró egy adott lakóingatlan az ártereken vagy az ahhoz közeli településrészeken – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A levonulóban lévő árhullám után sokan felteszik a kérdést: mennyit veszíthetett az értékéből az a családi ház, amelyik vagy ártéren van vagy ahhoz nagyon közel, kevésbé védett településrészen? 30-40 évvel ezelőtt könnyű volt erre azt válaszolni, hogy ritka az igazán nagy árvíz, ezért nem is érdemes ilyen kérdéssel foglalkozni. Mára azonban gyökeresen megváltozott a helyzet: sokkal gyakrabban vannak árvizek, akár villámárvizek is és ha lehet, még nagyobb a kiáramló víz pusztítása. Több települést ugyan mobilgáttal védenek és ezáltal a közeli ingatlanok is biztonságban lehetnek, de ez nem országos és nem minden folyóra igaz.

A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
Fotó: MTI/Kovács Tamás

Az ártereken természetesen már egy emberöltővel korábban sem volt tanácsos építkezni, ma meg elvileg nem adnak ki építési engedélyt. A Dunakanyarban, ami nagyon megszenvedte a mostani hullámot, sok helyütt 2-3 méteres betonlábakon állnak a nyaralók, családi házak csak egy-két vízközeli telken épültek. 

Viszonylag nehéz pontos ártérképet felrajzolni arról, hogy például a Duna magyarországi szakaszán hogyan alakultak a családi házak tranzakciós árai. Főleg azért, mert kevés az adásvétel, az ártéren stabil építménynek számító ingatlanoktól alig-alig válnak meg a tulajdonosok, hiszen annyira egyedi az adott ház vagy nyaraló elhelyezkedése, sokaknak ez presztizskérdés. Alább azért mutatunk egy grafikont néhány településről, az adatok ugyan 2022-esek, mert a KSH az illetékhivatal és a NAV adatai alapján csak novemberben teszi közzé a 2023-as adatokat, de azért iránymutatónak jók.

A 2022-es árak az eltelt másfél-két évben enyhén emelkedhettek, de a drágulás bizonyosan elmaradt az országos átlagtól és főleg a főváros vízhez közeli, de védett részein tapasztaltaktól. Egyes helyeken bekövetkezhet kisebb árcsökkenés, de az ártéri házak ára biztosan nem omlik össze, ez már a 2013-as árvíznél sem volt így és most sem valószínű, sőt tartós lejtmenetről sem beszélhetünk, legfeljebb rövid stagnálásról.

A lakosságnak az a része, amelyik egyáltalán nyaralóvásárláson gondolkodott és ezt a Dunához közeli környékeken szerette volna megtenni inkább kivárt, kevésszer vitte végig a folyamatot. Kereslet azért van, de a kínálat rendkívül szűk.

Ha mégis létrejött az alku, akkor a hirdetési árhoz elég közeli lehetett a végső ár, a tulajdonosok, mint írtuk, nemigen mondanak le az ingatlanokról, de ha eladásra kerül a sor, akkor általában aprócska, 2-3 százalékos engedményre lehet számítani részükről. Az alku mértéke - mint mindig - nagyban függ attól, hogy mennyire sürgető az eladás és milyen a műszaki állapot.

Sok szempontból különbözik a Duna főváros alatti része a Dunakanyartól, de abban hasonló a két terület, hogy érintik az áradások és abban is, hogy az ott élők felkészültek az árvízre. A GDN egyik képviselője szerint egy ártérben lévő ingatlan árához hozzá kell adni egy belterületi építési telek árát, így megkaphatjuk egy hasonló, de az árhullámok által nem veszélyeztetett ingatlan értékét. A szántók esetén pont ugyanannyi egy hektár az ártérben, mint más területen, hiszen az ártéren lévő földek termékenyebbek. A védett területe lévő termőföldek csak akkor drágábbak, ha kilátásban van az átminősítésük - fejtegette.

Az ártéri ingatlanok értékét természetesen erősen befolyásolja, hogy milyen anyagból épültek, illetve milyen az altalaj. Vannak a piacon romosabb nyaralók is, ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosai vagy nem tudtak vagy nem akartak költeni az épületekre, mert például megörökölték, de nem tudnak mit kezdeni velük. Egy potenciális vásárló, aki arra játszik, hogy majd jó nyomott áron megveszi a most víz alá került ingatlant, azt is felhozhatja érvként, hogy adott esetben nem nagyon költöttek az ingatlan árvíz utáni felújítására, s ez esetleg meg is látszik a házon. 

Nehezíti a vízparti ingatlanok eladását, ha van valamilyen jogi vagy hitelteher rajtuk. Bonyolíthatja a tranzakciót, ha a vevő részben támogatás segítségével vagy hitelből szeretné megvásárolni az ingatlant. Mások mellett a GDN is megerősítette, hogy a gyakorlat szerint nyaralóra nem nagyon adnak állami forrást és a bankok sem igyekeznek kölcsönt adni, ugyanis hivatalosan a nyaralók nem lakóingatlanok, s ezért nem számíthatók be fedezetként. Legfeljebb akkor lehet ilyen forrást szerezni, ha az ingatlanra köthető biztosítás, ami kiterjed az árvízkárokra is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Beindulhat a spekuláció Rákosrendezőn
Privátbankár.hu | 2025. január 21. 13:46
A Mini-Dubajként indult, de Grand Budapestre keresztelt nagyszabású ingatlanfejlesztés keretében egy vadonatúj városrész nő ki a földből. Egyelőre nem tudni, pontosan hány lakás épül majd, de a magasépítés költségei és az addig várható építőipari drágulás miatt 4-5 millió forintos négyzetméterárakkal is találkozhatnak a vevők, amikor pár év múlva piacra kerülnek az épülő lakások. 
Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó
Mester Nándor | 2025. január 15. 19:11
Ne keressünk új épülő lakóparkot a borsodi nagyvárosban, az északkeleti országrészben a beruházók egyelőre Debrecenben tömörülnek. Csak nagyon lassan bővülhet az új lakások kínálata, ehhez további állami, önkormányzati és persze magántőkéből megvalósuló fejlesztések szükségesek, de ezek késnek. Újszerű használt otthonokból sincs túl sok, viszont a piacon lévők a debreceninél jóval alacsonyabb áron megvásárolhatók és emiatt hosszú távú befektetésnek is jók lehetnek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ezt sem teszi ki a Karmelita ablakába Rogán Antal
Privátbankár.hu | 2025. január 15. 08:30
A propagandaminiszter törheti a fejét, hogyan adja el, az októberben életjeleket mutató építőipar novemberben megint visszaesett.
Ingatlan Több mint 200 százalékkal drágultak a hazai lakások 2010 óta
Privátbankár.hu | 2025. január 10. 14:51
 Észtország mellett nálunk nőttek a legjobban a lakásárak az elmúlt 14 évben az EU-ban.
Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG