6p

Elvileg azt gondolhatnánk, hogy az árvizek pusztító hatással vannak az ingatlanárakra is. De a közvetítők szerint az elmúlt 25-30 évben ez nem következett be és a mostani árvíz utóhatása sem lesz ilyen. Az viszont biztos, hogy a vevőjelöltek jobban megnézik, mennyire strapabíró egy adott lakóingatlan az ártereken vagy az ahhoz közeli településrészeken – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A levonulóban lévő árhullám után sokan felteszik a kérdést: mennyit veszíthetett az értékéből az a családi ház, amelyik vagy ártéren van vagy ahhoz nagyon közel, kevésbé védett településrészen? 30-40 évvel ezelőtt könnyű volt erre azt válaszolni, hogy ritka az igazán nagy árvíz, ezért nem is érdemes ilyen kérdéssel foglalkozni. Mára azonban gyökeresen megváltozott a helyzet: sokkal gyakrabban vannak árvizek, akár villámárvizek is és ha lehet, még nagyobb a kiáramló víz pusztítása. Több települést ugyan mobilgáttal védenek és ezáltal a közeli ingatlanok is biztonságban lehetnek, de ez nem országos és nem minden folyóra igaz.

A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
A Római parton vannak alacsonyabban fekvő ingatlanok (családi házak, csónakházak), amik most is veszélyben voltak
Fotó: MTI/Kovács Tamás

Az ártereken természetesen már egy emberöltővel korábban sem volt tanácsos építkezni, ma meg elvileg nem adnak ki építési engedélyt. A Dunakanyarban, ami nagyon megszenvedte a mostani hullámot, sok helyütt 2-3 méteres betonlábakon állnak a nyaralók, családi házak csak egy-két vízközeli telken épültek. 

Viszonylag nehéz pontos ártérképet felrajzolni arról, hogy például a Duna magyarországi szakaszán hogyan alakultak a családi házak tranzakciós árai. Főleg azért, mert kevés az adásvétel, az ártéren stabil építménynek számító ingatlanoktól alig-alig válnak meg a tulajdonosok, hiszen annyira egyedi az adott ház vagy nyaraló elhelyezkedése, sokaknak ez presztizskérdés. Alább azért mutatunk egy grafikont néhány településről, az adatok ugyan 2022-esek, mert a KSH az illetékhivatal és a NAV adatai alapján csak novemberben teszi közzé a 2023-as adatokat, de azért iránymutatónak jók.

A 2022-es árak az eltelt másfél-két évben enyhén emelkedhettek, de a drágulás bizonyosan elmaradt az országos átlagtól és főleg a főváros vízhez közeli, de védett részein tapasztaltaktól. Egyes helyeken bekövetkezhet kisebb árcsökkenés, de az ártéri házak ára biztosan nem omlik össze, ez már a 2013-as árvíznél sem volt így és most sem valószínű, sőt tartós lejtmenetről sem beszélhetünk, legfeljebb rövid stagnálásról.

A lakosságnak az a része, amelyik egyáltalán nyaralóvásárláson gondolkodott és ezt a Dunához közeli környékeken szerette volna megtenni inkább kivárt, kevésszer vitte végig a folyamatot. Kereslet azért van, de a kínálat rendkívül szűk.

Ha mégis létrejött az alku, akkor a hirdetési árhoz elég közeli lehetett a végső ár, a tulajdonosok, mint írtuk, nemigen mondanak le az ingatlanokról, de ha eladásra kerül a sor, akkor általában aprócska, 2-3 százalékos engedményre lehet számítani részükről. Az alku mértéke - mint mindig - nagyban függ attól, hogy mennyire sürgető az eladás és milyen a műszaki állapot.

Sok szempontból különbözik a Duna főváros alatti része a Dunakanyartól, de abban hasonló a két terület, hogy érintik az áradások és abban is, hogy az ott élők felkészültek az árvízre. A GDN egyik képviselője szerint egy ártérben lévő ingatlan árához hozzá kell adni egy belterületi építési telek árát, így megkaphatjuk egy hasonló, de az árhullámok által nem veszélyeztetett ingatlan értékét. A szántók esetén pont ugyanannyi egy hektár az ártérben, mint más területen, hiszen az ártéren lévő földek termékenyebbek. A védett területe lévő termőföldek csak akkor drágábbak, ha kilátásban van az átminősítésük - fejtegette.

Az ártéri ingatlanok értékét természetesen erősen befolyásolja, hogy milyen anyagból épültek, illetve milyen az altalaj. Vannak a piacon romosabb nyaralók is, ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosai vagy nem tudtak vagy nem akartak költeni az épületekre, mert például megörökölték, de nem tudnak mit kezdeni velük. Egy potenciális vásárló, aki arra játszik, hogy majd jó nyomott áron megveszi a most víz alá került ingatlant, azt is felhozhatja érvként, hogy adott esetben nem nagyon költöttek az ingatlan árvíz utáni felújítására, s ez esetleg meg is látszik a házon. 

Nehezíti a vízparti ingatlanok eladását, ha van valamilyen jogi vagy hitelteher rajtuk. Bonyolíthatja a tranzakciót, ha a vevő részben támogatás segítségével vagy hitelből szeretné megvásárolni az ingatlant. Mások mellett a GDN is megerősítette, hogy a gyakorlat szerint nyaralóra nem nagyon adnak állami forrást és a bankok sem igyekeznek kölcsönt adni, ugyanis hivatalosan a nyaralók nem lakóingatlanok, s ezért nem számíthatók be fedezetként. Legfeljebb akkor lehet ilyen forrást szerezni, ha az ingatlanra köthető biztosítás, ami kiterjed az árvízkárokra is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG