Mennyit ér az ingatlanom? Tatabánya belehúzott, Esztergom még viszonylag olcsó

Két északi iparvárosunk közül az egykori bányászváros mutat jobb dinamikát az ingatlanpiacon. Az odatelepülő ázsiai és nyugati iparvállalatok erős keresletet generáltak az ipari ingatlanok és az építési telkek iránt, újabban meglódult a lakásépítés is, de volumenében messze elmarad a debrecenitől, a szegeditől vagy a győritől. 

Tatabánya a rendszerváltás után sokáig hátul kullogott a nagyvárosok listáján, sem lakásberuházások, sem ipariingatlan-fejlesztések nem történtek. Az elmúlt 5-7 évben viszont nagyot fordult a világ és ez kihatott az ingatlanpiacra is. Törvényszerűen felvitte az árakat, igaz, volt honnan. Ma a középmezőnyben van már a város a lakások átlagárát tekintve, új társasházi lakást nem lehet 750-800 ezer forintos négyzetméterár alatt venni. Nincs is sok, jelenleg mintegy 50 ilyen van a piacon, de a keresletet megtámasztják az újabb támogatási formák és a lassan, de lefelé tartó hitelkamatok, így várhatóan több, közepes méretű (40-60 lakásos) projekt indulhat a következő másfél-két évben.

A használt lakások tulajdonosai, mint eladók és a beruházók is tudják, hogy a falusi CSOK az egész vármegyében csak 50 településen vehető igénybe (ez a második legkisebb szám az országban), így a szűk lehetőségek a városokba és főleg Tatabányára terelik a potenciális vásárlókat. Idén tavasszal még azt mérték a közvetítő hálózatok, hogy 400 ezer forint körül volt az átlagos négyzetméterár. Ez  mostanra felmehetett 430-440 ezer forintra is, a végleges adatok a nyár végére, az ősz elejére várhatók. Márciusban a téglalakásoknál 454 ezer forint volt az átlagár, alig 10 ezerrel kevesebbet kértek a panelekért, a családi házakat jellemzően 330-340 ezer forint közötti négyzetméteráron kínálták. 

Értékbefolyásoló szempontok Tatabányán

• városon belüli elhelyezkedés
• méret
• beosztás
• épületen belüli elhelyezkedés
• felújítás kiterjedtsége
• garázs vagy gépkocsibeálló
• családi háznál a telekméret
• családi háznál a központtól való távolság
• felújítás kiterjedtsége

Megnéztük most, július végén is a kínálatot. Azt láttuk, hogy majdnem azonos számban kerestek új gazdát a téglalakásoknak és a családi házaknak (264-266). Nagy eltérést láttunk azonban abban, hogy milyen az újszerű, s ezért legnagyobb értékű otthonok aránya a két típuson belül. A téglalakások 40 százaléka mondható korszerűnek vagy viszonylag korszerűnek, ám a házaknak csupán 7 százaléka. Egy tipikus, 50-70 négyzetméteres, újszerű használt téglalakást (ez a kínálat 40 százaléka) jelenleg 650-800 ezer forint közötti négyzetméteráron hirdetnek, a jellemzően 90-120 négyzetméteres házakat 700-900 ezer forintért, de találtunk egymillió forintos négyzetméterárral szereplőt is.

A vékonyabb pénztárcájú vevők a panelek között válogathatnak, van jó néhány, összesen 131, ebből 28 felújított, ezek indulnak a legnagyobb eséllyel a küzdelembe. Négyzetméteráruk 500-650 ezer forint között van. A paneltulajdonosok átlagosan 70-75 nap alatt tudják eladni az ingatlanukat, ez az országos adattal megegyező. A téglalakások gazdái 83-85, a házakéi 130-135 nap alatt tudják nyélbe ütni a tranzakciót.

A Suzuki által fémjelzett Esztergomban a tavasz elején mintegy 440 ezer forint volt az átlagos kínálati négyzetméterár, most ez 3-4 százalékkal magasabb. Az eladó társasházi lakások kínálata viszont jóval szerényebb, mint a bányászvárosban, a nyár közepén csupán 28-ból lehetett válogatni, ebből 14 téglalakás, amelyek túlnyomó része jó vagy felújított állapotú, s ez meg is létszik az árakon: 600-750 ezer forint közötti a sáv. Összesen 11 panelt hirdettek, ennek felével érdemes foglalkozni, mert jó vagy felújított, itt megúszhatjuk az adásvételt 530-600 ezer forint közötti négyzetméterárral számolva.

Esztergomban rengeteg, 140-160 négyzetméteres családi ház árválkodik a portálokon, most éppen kicsit több mint 200, ám ebből írd és mondd, 11 az újszerű és 38 a felújított, amelyekre már szinte semmit nem kell költeni. Minden más sok millió forintot követel, de ezek csak akkor érik meg, ha sikerül lenyomni a vételárat. Az újszerű és felújított kategóriában 700-800 ezer forint közötti négyzetméterárral találkozunk, a közepes vagy felújítandóknál ennek kétharmada vagy a fele jellemző. A keresletet erősítheti, hogy a fővárosban dolgozók viszonylag gyorsan közlekedhetnek vonattal a két város között, viszont Esztergom jóval olcsóbb Budapestnél.

Az ingatlanok értékét Tatabányán is megdobják a különféle infrastrukturális beruházások. Két, több mint 50-60 éve épült városi vízakna fejlesztése segíti több tízezer régióban lakó család biztonságos vízellátását. Ezeket eredetileg a szénbányák aktív víztelenítésére létesítették, de ma már csak vízellátási igényeket szolgálnak. A fejlesztés kapacitásbővítést is jelent, a projektre 28 milliárd forintot költenek. Ennek nem csupán a lakossági ingatlantulajdonosok, hanem a Tatabányai Ipari Park üzemeltetői és bérlői is örülhetnek. 

A város két egymástól elszakított részét immár összeköti a vasút alatt futó új kétsávos közúti aluljáró, erre hétmilliárd forintot fizettek ki, részben uniós támogatással. Az önkormányzat honlapja szerint tavaly ősszel elkészült a Tatabányai Millenniumi Közpark, ami rekreációs lehetőségeket nyújt. Csaknem 814 millió forintba került, jelentős részben uniós forrásból fizették a kivitelezést. Tatabánya sem nélkülözi a multifunkciós sportcsarnokot, a 6000 férőhelyes létesítmény két és fél éve készült, 24 milliárd forintból. Az önkormányzati bérlakások nyílászáróit fokozatosan kicserélik.

Bármiféle jelentősebb felújítás növeli a magánkézben lévő lakóingatlanok értékét, az ilyen munkákhoz pénzt is lehet kapni Esztergomban. Tavasszal ismét homlokzatfelújítási pályázatot indított az önkormányzat, feltétel, hogy az épület országos vagy helyi védelem alatt álljon vagy településképi szempontból meghatározó területen legyen. Eddig már több mint negyven ilyen épület külseje újulhatott meg, a vissza nem térítendő támogatás mértéke a költségek 25-50 százaléka kategóriától függően. Közvetett értéknövelő és minden típusú ingatlan biztonságosabb üzemeltetését szolgálja, hogy kiserőmű építésébe fog a város, továbbá csaknem 3 milliárd forintért útfelújítási programot valósít meg, ami jövőre fejeződik be.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja