Mennyit ér az ingatlanom? Itt az új sztár, Kőbánya!

Bármilyen ingatlan értékét befolyásolja, ha az ingatlanfejlesztők viszonylag rövid idő alatt felkapnak egy körzetet. Vagy úgy, hogy felvásárolnak telkeket, romos házakat, házsorokat vagy úgy, hogy foghíjtelkeken, illetve egybefüggő nagyobb üres területeken elkezdenek építkezni. Mindkettőre egyre több példát találni a X. kerületben, vagyis Kőbányán, ami már most is – de a következő 8-10 évben bizonyosan – gyorsan fejlődik. A NER-es ingatlanfejlesztők egyik új tagja 300 lakásos tömböt épített a Gyárdűlőn, továbbá ezer lakásos lakónegyedbe fogott az Örs vezér térhez közel. Egy körön kívüli másik nagyágyú nem régen fejezte be lakóparkjának sokadik ütemét az Üllői úthoz közel, egy kisebb projektcég négyemeletes tömböket emel Óhegyen és más előkészületekről is tudni.

A fentiek miatt akkor is nőhet egy ház vagy lakás értéke, ha valaki nem költ a már meglévő ingatlanára, vagy éppenhogy csak költ valamennyit. De ebben az esetben kisebb lesz az emelkedés azokhoz képest, amikre nem sajnálták a pénzt a tulajdonosok. Alap tézis, hogy egy vevő először a környéket veszi meg és csak ezután az adott ingatlant, s ha azt látja (mert utánajárt vagy mert ott lakik), hogy trendszerűen megújulnak a házak és netán eközben még új lakótömbök, társasházak is megjelennek, akkor szívesebben hajlik az odaköltözésre vagy a maradásara. Közvetítőktől tudjuk, hogy Budapesten az adásvételek akár 30-35 százalékában is az adott kerületen belüli költözést vonnak maguk után.

Kőbányán több alközpont is van, amin megfigyelhető a fejlődés, a javulás, ugyanakkor vannak lerobbant kerületrészek is, kár lenne tagadni. Utóbbiakon kívül sok még az ipari körzet kisebb nagyobb üzemekkel, raktárakkal vagy parlagon heverő, vállalati telkekkel, amiket sokszor csak buszok vagy teherautók tárolására használnak. Közös bennük, hogy általában közel vannak a tömegközlekedési csomópontokhoz vagy útvonalakhoz, ennélfogva az elhelyezkedésük felértékeli ezeket. 

Egyetlen példa: a Gyárdűlőnek nevezett negyed a Népliget keleti szomszédja, rövid sétatávolságra van az M3-as metrótól és a 3-as villamostól. Sok, nagy méretű játszótér, parkok, bevásárlóközpontok és sportlétesítmények övezik. Az elmúlt 4-5 évben több mint ezer lakás épült különféle beruházásokban. Aki arra jár, sok babakocsis fiatalt láthat, ezek zöme épp ezen időszak alatt költözött oda. Nem kell nagy jóstehetség hozzá, a közeli raktárak pár éven belül eltűnhetnek és újabb társasházak fognak megjelenni, mert a környék kiváló adottságú, csendes, zöld és a fejlesztési területek olcsóbbak, mint mondjuk Dél-Budán, Észak-Budán vagy a Hungária körúton belül.

Értékbefolyásoló szempontok Kőbányán

• elsődleges elhelyezkedés (kerületen belül)
• típus
• méret
• állapot
• beosztás
• gépészeti rendszer
• tömegközlekedési eszközök közelsége
• szociális infrastruktúra
• ház esetén telek mérete, tájolása
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló megléte
• panel esetén a panelprogramban való részvétel

A régóta kormánypárti vezetésű kerület ugyan sok állami forrást kapott, amiket infrastruktúra fejlesztésre is használt, de vannak sikertelenségei is. Ilyen például az önkormányzati tulajdonban lévő Mázsa tér rendezése, oda 2017-2018-ban sport és szabadidőközpontot álmodtak közel 46 milliárd forintért, majd leálltak ezzel, noha Mészáros Lőrinc egyik cége és egy másik NER-es nagyvállalat pályázott. Továbbra sincs hír arról, hogy lesz-e egyáltalán bármi ezen a nagyon értékes területen és ez igenis negatívan hat a kapcsolódó utcák ingatlanainak értékre.

Van viszont élet a lakóingatlanok piacán, igaz, az új építésű lakások kerületi kínálata egyelőre szűkös, két-három beruházó kevesebb mint 200 lakásából lehet válogatni. Felsőrákoson és Gyárdűlőn 1-1,2 millió forint, míg Újhegyen 1,2-1,3 millió forint a jellemző négyzetméterár. Ezek az értékek 300-400 ezer forinttal elmaradnak a budapesti átlagtól, a középmezőny felső részéhez sorolhatók. 

Összesen mintegy 400 használt lakást hirdetnek a tulajdonosok, ennek nyolcada panel.

A téglalakások negyed újszerű vagy felújított, ezek közül a 2000 után épülteket vizsgálva azt láttuk január elején, hogy a Népligethez közeli lakóparki otthonokért 1,2-1,3 millió forintot kérnek négyzetméterenként, ebben általában már benne van a mélygarázsban birtokolt gépkocsibeálló is, de nem feltétlenül. A 2000 előtt épült használt lakások 40 százaléka konvektoros fűtésű, ezek hátránnyal indulnak a vevőkért, akik manapság inkább a házközponti, egyedi mérésű vagy a távfűtéses lakásokat keresik. Óhegyen nem ritka az újszerű téglalakásoknál az 1-1,2 millió forintos négyzetméterár. 

A paneleknek csak negyedét újította fel valamilyen mértékben a tulajdonos és csak ötöde vett részt panelprogramban, vagyis magát a tömböt kívülről szigetelték, kicserélték a belső nyílászárókat és a gépészet is megújult. Ez értéknövelő, ami meglátszik a panelek árán is: Újhegyen és a forgalmas kőbányai városközpontban 800 és 850 ezer forint környékén van a kínálati ár, de a Gyakorló utcai telepen már 870 ezer és 1 millió forint közötti az ársáv, míg Óhegyen 900 ezer és 1 millió forint közötti értékekkel találkoztunk, Gyárdűlőn pedig 1-1,05 millió forint jellemző.

Kőbánya középső és keleti-északkeleti részein a családi házaké, az ikerházaké és a sorházaké a főszerep. Január elején mintegy 100 ilyen ingatlannak kerestek új gazdát. Ennek fele családi ház, a többi ikerház vagy sorház majdnem azonos arányban. Az eladósorba került közel 50 családi ház fele már legalább 70 éves, közülük csak 3 felújított és többségükben még gázkazán adja a meleget, elvétve van csak hűtő-fűtő klíma. Ezek legfeljebb az ikerházakban jelenhetnek meg. A Kertvárosnak hívott kerületrészen 700-900 ezer forint közötti négyzetméterárak vannak, míg Laposdűlőn 750-800 ezer forintot látni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja