5p

Az MNB szerint még több irodaterület állhat üresen a jövőben, de a mérték egyelőre nem veszélyes.
 

A netagív tendenciák és a kockázatok uralták az MNB szokásos kereskedelmiingatlan-jelentését, amit csütörtökön mutatott be a jegybank. Pánikról egyáltalán nincs szó, de azt elismerték, hogy az általános gazdasági lassulás már 2022 végén és méginkább 2023 első negyedévében tovább nehezítette a beruházók, a kivitelezők, a bérlők és a finanszírozók életét.  

A Prologis Park Budapest - Sziget II. raktárkomplexum egyik új épülete. Fotó: Prologis
A Prologis Park Budapest - Sziget II. raktárkomplexum egyik új épülete. Fotó: Prologis

A budapesti irodapiacon 2022 végére 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta az egy évvel korábbi szintekhez képest. Ezek a számok az MNB szerint rövid távon még kezelhető piacot jeleznek. Nem hallgatták el viszont, hogy az idei első negyedévben mindkét területen tovább nőtt az üres területek aránya: az irodáknál már 12,2 százalékon áll a mutató, a raktáraknál 6 százalékra ugrott, ami veszélyesen gyors ütem az utóbbiaknál. Meg is jegyezte Nagy Tamás igazgató, hogy közép távon túlkínálat alakulhat ki, ha ilyen tempóban folytatódik az állománybővülés.

Az ipari-logisztikai fejlesztések területi megoszlása. Forrás: MNB/CBRE
Az ipari-logisztikai fejlesztések területi megoszlása. Forrás: MNB/CBRE

Főleg Budapest környékén épülnek saját kockázatra, gyakran előbérlet nélkül logisztikai és raktárközpontok. Összesen 1,4 millió négyzetméternyi területet átadását tervezik országosan, de ennek 63 százaléka saját tulajdonú, vagyis nem része a bérleti piacnak. Döntően a vidéki ipari parkokban létesülő akkumulátorgyárak miatt növekszik folyamatosan az ipariingatlan-állomány, s ez segíti az építőipart is. 

Az irodapiaci ráta jelenlegi szintje ugyan ciklus-csúcsot jelent, de érdemben a historikus, 2009-ben látott csúcsérték, vagyis 20 százalék alatt tartózkodik, az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága pedig kifejezetten alacsony történelmi összevetésben - jegyezte meg a szakértő. 

Az irodapiacra kitérve az MNB emlékeztetett a jelentésben: új irodaprojektek 2022 második felében már nem indultak érdemi volumenben. A folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül már jelentős a túlkínálat kialakulásának kockázata. Azt is aggasztónak tartja, hogy az épülő irodaházaknál az előbérletek aránya nagyot esett, most csupán 22 százalék körül van, miközben az elmúlt két évben ez nagyjából 40 százalék körül mozgott folyamatosan. 

A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, leginkább a Budapesten kívüli plázák kínálati bérleti díja csökkent, mintegy 25 százalékkal. Általában a kisebb, 100-150 négyzetméteres boltoknál figyeltek meg ilyet. Mivel magas az infláció és visszaesett a vásárlóerő, a bérbeadóknak újabb akciókra lesz szükségük, hogy megtartsák a bérlőiket.

Röviden jellemezték a hazai hotelpiacot is. Emlékeztettek, hogy 2022-ben a szállodák forgalma jelentősen javult éves összevetésben, ugyanakkor a vendégéjszakák száma még mintegy negyedével elmaradt a 2019-es szinttől. 2023-ban közel 3,5 ezer új szállodai szoba (a meglévő kapacitás 6 százaléka) kerülhet a piacra, azonban az átadások megvalósulásában nagy a bizonytalanság, több projektet is rendszeresen több hónappal elcsúsztatnak.

Bérleti díjak a bevásárlóközpontokban. Forrás: MNB/CBRE
Bérleti díjak a bevásárlóközpontokban. Forrás: MNB/CBRE

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékkal alacsonyabb a 2021-es befektetési forgalomhoz képest. Az éves tranzakciós volumen közel háromnegyede hazai befektetőkhöz kötődött, ami örvendetes az MNB szerint.

A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben a kockázatmentes hozamok emelkedésével szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását - vetítették előre.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya 2022. év végére 7,4 százalékkal nőtt éves alapon, árfolyamváltozással korrigálva viszont stagnált. A projekthitel-állomány devizaaránya enyhén emelkedett éves összevetésben, és 81 százalékot tett ki az év végén. 2022 során a bankok hasonló volumenű kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban.

Projekthitelezés a kereskedelmi ingatlanoknál. Forrás: MNB
Projekthitelezés a kereskedelmi ingatlanoknál. Forrás: MNB

A folyósítások fele továbbra is irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz, közel egyötöde pedig az ipar-logisztika szegmenshez kötődött. A lakóparkok finanszírozására nyújtott projekthitelek 2022-es volumene duplája volt a 2021-es új szerződéskötéseknek. Ez azonban csalóka, idén ugyanis már nagyot csökkent a beruházók lendülete, inkább eltolják projektjeiket, s ennek megfelelően banki kölcsönre sem tartanak igényt - erősítette meg a gyakorlatról kialakult képet a jegybank.

Az MNB felmérése alapján 2022 második félévben folytatódott az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeinek a szigorodása, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett 31 százaléka helyezett kilátásba további szigorítást és 75 százalékuk a hitelkereslet visszaesésére számít.

Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége a szavatolótőke arányában kevesebb mint fele a 2008-as válság után látott értéknek. Emellett a hazai prime irodák becsült tőkeérték-csökkenése is érdemben kisebb: 2008 első negyedévét követő egy évben mintegy 30 százalékkal, másfél éves időtávon pedig már 34 százalékkal mérséklődött. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG