5p

Az MNB szerint még több irodaterület állhat üresen a jövőben, de a mérték egyelőre nem veszélyes.
 

A netagív tendenciák és a kockázatok uralták az MNB szokásos kereskedelmiingatlan-jelentését, amit csütörtökön mutatott be a jegybank. Pánikról egyáltalán nincs szó, de azt elismerték, hogy az általános gazdasági lassulás már 2022 végén és méginkább 2023 első negyedévében tovább nehezítette a beruházók, a kivitelezők, a bérlők és a finanszírozók életét.  

A Prologis Park Budapest - Sziget II. raktárkomplexum egyik új épülete. Fotó: Prologis
A Prologis Park Budapest - Sziget II. raktárkomplexum egyik új épülete. Fotó: Prologis

A budapesti irodapiacon 2022 végére 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta az egy évvel korábbi szintekhez képest. Ezek a számok az MNB szerint rövid távon még kezelhető piacot jeleznek. Nem hallgatták el viszont, hogy az idei első negyedévben mindkét területen tovább nőtt az üres területek aránya: az irodáknál már 12,2 százalékon áll a mutató, a raktáraknál 6 százalékra ugrott, ami veszélyesen gyors ütem az utóbbiaknál. Meg is jegyezte Nagy Tamás igazgató, hogy közép távon túlkínálat alakulhat ki, ha ilyen tempóban folytatódik az állománybővülés.

Az ipari-logisztikai fejlesztések területi megoszlása. Forrás: MNB/CBRE
Az ipari-logisztikai fejlesztések területi megoszlása. Forrás: MNB/CBRE

Főleg Budapest környékén épülnek saját kockázatra, gyakran előbérlet nélkül logisztikai és raktárközpontok. Összesen 1,4 millió négyzetméternyi területet átadását tervezik országosan, de ennek 63 százaléka saját tulajdonú, vagyis nem része a bérleti piacnak. Döntően a vidéki ipari parkokban létesülő akkumulátorgyárak miatt növekszik folyamatosan az ipariingatlan-állomány, s ez segíti az építőipart is. 

Az irodapiaci ráta jelenlegi szintje ugyan ciklus-csúcsot jelent, de érdemben a historikus, 2009-ben látott csúcsérték, vagyis 20 százalék alatt tartózkodik, az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága pedig kifejezetten alacsony történelmi összevetésben - jegyezte meg a szakértő. 

Az irodapiacra kitérve az MNB emlékeztetett a jelentésben: új irodaprojektek 2022 második felében már nem indultak érdemi volumenben. A folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül már jelentős a túlkínálat kialakulásának kockázata. Azt is aggasztónak tartja, hogy az épülő irodaházaknál az előbérletek aránya nagyot esett, most csupán 22 százalék körül van, miközben az elmúlt két évben ez nagyjából 40 százalék körül mozgott folyamatosan. 

A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, leginkább a Budapesten kívüli plázák kínálati bérleti díja csökkent, mintegy 25 százalékkal. Általában a kisebb, 100-150 négyzetméteres boltoknál figyeltek meg ilyet. Mivel magas az infláció és visszaesett a vásárlóerő, a bérbeadóknak újabb akciókra lesz szükségük, hogy megtartsák a bérlőiket.

Röviden jellemezték a hazai hotelpiacot is. Emlékeztettek, hogy 2022-ben a szállodák forgalma jelentősen javult éves összevetésben, ugyanakkor a vendégéjszakák száma még mintegy negyedével elmaradt a 2019-es szinttől. 2023-ban közel 3,5 ezer új szállodai szoba (a meglévő kapacitás 6 százaléka) kerülhet a piacra, azonban az átadások megvalósulásában nagy a bizonytalanság, több projektet is rendszeresen több hónappal elcsúsztatnak.

Bérleti díjak a bevásárlóközpontokban. Forrás: MNB/CBRE
Bérleti díjak a bevásárlóközpontokban. Forrás: MNB/CBRE

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékkal alacsonyabb a 2021-es befektetési forgalomhoz képest. Az éves tranzakciós volumen közel háromnegyede hazai befektetőkhöz kötődött, ami örvendetes az MNB szerint.

A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben a kockázatmentes hozamok emelkedésével szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását - vetítették előre.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya 2022. év végére 7,4 százalékkal nőtt éves alapon, árfolyamváltozással korrigálva viszont stagnált. A projekthitel-állomány devizaaránya enyhén emelkedett éves összevetésben, és 81 százalékot tett ki az év végén. 2022 során a bankok hasonló volumenű kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban.

Projekthitelezés a kereskedelmi ingatlanoknál. Forrás: MNB
Projekthitelezés a kereskedelmi ingatlanoknál. Forrás: MNB

A folyósítások fele továbbra is irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz, közel egyötöde pedig az ipar-logisztika szegmenshez kötődött. A lakóparkok finanszírozására nyújtott projekthitelek 2022-es volumene duplája volt a 2021-es új szerződéskötéseknek. Ez azonban csalóka, idén ugyanis már nagyot csökkent a beruházók lendülete, inkább eltolják projektjeiket, s ennek megfelelően banki kölcsönre sem tartanak igényt - erősítette meg a gyakorlatról kialakult képet a jegybank.

Az MNB felmérése alapján 2022 második félévben folytatódott az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeinek a szigorodása, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett 31 százaléka helyezett kilátásba további szigorítást és 75 százalékuk a hitelkereslet visszaesésére számít.

Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége a szavatolótőke arányában kevesebb mint fele a 2008-as válság után látott értéknek. Emellett a hazai prime irodák becsült tőkeérték-csökkenése is érdemben kisebb: 2008 első negyedévét követő egy évben mintegy 30 százalékkal, másfél éves időtávon pedig már 34 százalékkal mérséklődött. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kiderült, hol vannak a legolcsóbb vízparti nyaralók Magyarországon
Privátbankár.hu | 2025. június 24. 09:09
A nyaralóövezetekben, vízparti településeken lévő lakóingatlanok, nyaralók árai között is tetemes különbségek vannak az országon belül.
Ingatlan Zuhanó ingatlanárak, jogbizonytalanság, csökkenő likviditás az agglomerációban?
Sasvári Péter | 2025. június 23. 05:59
Komoly zavarokat okozhat az ingatlanpiacon a helyi önazonosság védelméről szóló törvény a Duna House szerint. Az intézkedés ugyanis bizonytalansági tényezőként jelenhet meg, és így ronthatja a vásárlási kedvet. De vajon mennyire forgatja fel az ágazatot a törvény?
Ingatlan Nem jó ötlet most panellakást venni
Privátbankár.hu | 2025. június 19. 11:17
Március és május között országosan átlagban 5,8 százalékot lehetett alkudni az eladott lakóingatlanok árából, azonban a paneleknél tovább szűkült a vevők mozgástere – derül ki az OTP Ingatlanpont adataiból.
Ingatlan Hitelből venne lakást? Akkor ennek most örülhet
Privátbankár.hu | 2025. június 4. 08:36
Amennyiben a szükséges önerő előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása.
Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG