5p
Még nem igazán lehet megjósolni, a devizahitelek kivezetése milyen hatással lesz az ingatlanpiacra. Közben azonban nem szabad megfeledkezni arról a 110 ezernél is több lakásról, házról, amelyek a bedőlt hitelek miatt a bankokhoz kerültek: hogy és mikor kerülnek a piacra ezek az ingatlanok?

A piacon megjelent előzetes információk alapján az elszámolási és forintosítási törvény következtében a devizahitelesek átlagos törlesztőrészlete 25 százalékkal, míg a fennálló tőketartozás 20 százalékkal csökkenhet. A bankok számára ez bruttó 900 milliárd forintos elszámolási kötelezettséget jelent, valamint a jövőben 100 milliárd forintos kiesést az éves kamatbevételükből. A csomagnak közvetlen hatása nincs a lakáspiacon, de a közvetett hatásai többrétűek lehetnek - írja friss elemzésében az Otthon Centrum.

Egyrészt csökkenhet a kínálat, ha a korábban csak fizetési nehézségeik miatt a lakásukat árulók a törlesztőrészlet csökkenése miatt esetleg "egyenesbe jönnek", visszaléphetnek az eladástól. Növelheti viszont a kínálatot, ha azok, akik már korábban is gondolkodtak a lakáscserében, de a nagyon magas tőketartozásuk miatt nem tudták eladni a lakásukat, a fennálló tőketartozásuk csökkenésével most piacra léphetnek.

Egyrészt a két hatás ellentétes, tehát egymást gyengítik, másrészt a kereslet már az idei évben folyamatosan nőtt, bizonyos szegmensekben már csökkentve a túlkínálatot. Mindezek miatt nehéz lesz a devizahiteles csomag ügyféloldali hatását izolálni a piacon - mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Ne felejtsük: már rengeteg hitel bedőlt - mi lesz az ingatlanfedezettel?

A devizahiteles csomag most elterelte a figyelmet egy másik, szintén a lakáshitelezéshez kapcsolódó problémáról, a bedőlt hitelek mögötti ingatlanokról, aminek lakáspiaci hatásai sokkal közvetlenebbek, mint a devizahiteles csomagé.

Az MNB adatai szerint 110 ezernél több ingatlan van a bankok portfóliójában, ami kényszerértékesítésre bocsátható. „Ez a mennyiség meghaladja az elmúlt évek 85-90 ezres éves adásvételi számát, de még az idei évre várható 105 000 adásvételnél is több” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Tekintve az érintett ingatlanok nagy számát és a piac jelenlegi állapotát, a banki portfoliók kitisztítása több évet igénylő folyamat lesz, bár a lakáspiac magára találása felgyorsíthatja ezt. A bankoknak viszont nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével.”

A portfóliók megtisztítása növeli a bankok hitelezési kedvét, ami egyértelműen pozitív a lakáspiac számára, a fő kérdés, hogy a megtisztításra melyik utat választják a bankok, és mennyi időt szánnak erre. Az árverési kvótarendszer hivatott a kényszerértékesítések árakra gyakorolt nyomását tompítani. A gyakorlatban ez eddig jól működött, a kvótarendszer azonban 2014 végéig van érvényben, az addig hátralévő idő pedig túl rövid ahhoz, hogy a banki portfóliók kitisztuljanak, így a helyzet megoldásához nagy valószínűséggel újbóli szabályozói beavatkozásra lesz szükség.

Nagyszámú ingatlan rövid időn belüli piacra dobása a bankoknak sem áll érdekében, hiszen az ilyen túlkínálati sokk az okozott árcsökkenés miatt a most még jól teljesítő hitelek mögötti fedezetek értékét is csökkentené, kockázatosabbá téve ezeket a hiteleket. A tipikus fogolydilemmát jelentő helyzet megoldását azonban nem feltétlenül szabad csak a piacra bízni - véli az Otthon Centrum.

Nem kapkodnak a kényszerértékesítéssel a bankok

90 napnál nagyobb késedelemben lévő hitelek mögött álló ingatlanfedezetek kényszerértékesítési kvótájának alakulása

kvóta alapja

kvóta kihasználtsága

2011 IV. n.év

100 268

72%

2012 I. n.év

99 778

83%

2012 II. n.év

107 182

84%

2012 III. n.év

113 846

70%

2012 IV. n.év

112 286

68%

2013 I. n.év

110 670

71%

2013 II. n.év

115 076

72%

2013 III. n.év

117 335

74%

2013 IV. n.év

117 861

75%

2014 I. n.év

118 595

74%

2014 II. n.év

114 781

73%

2014 III. n.év

111 355

45%

A kényszerértékesítések a 2011-es évben elindulhattak, azóta kisebb hullámzással 2014 első negyedévéig a kvóta alapja nőtt, 2014 első és harmadik negyedéve között pedig minimálisan, 6 százalékkal csökkent. A statisztikák tanúsága szerint a bankok nem használják ki teljesen az árverési kvóta jelentette lehetőségeiket.

Bár hivatalos információk nem állnak rendelkezésre az alacsony népszerűség okairól, de a nem teljesítő hitelek kezelésekor a bankok egyik fontos döntési szempontja a követelés megtérülése. Az adóssal közös értékesítés, vagy a már megüresedett lakások piaci alapú értékesítésének célja, a piaci áron történő eladás. Így ez nem helyez nagyobb nyomást az árakra, az értékesítés ütemétől függően némi kínálatbővülést hozhat.

Jobb, ha adós és bankja együtt adják el a házat

Az ingatlan a bank és az adós közös egyetértésével történő eladása lehet az egyik alternatívája a fent leírt kényszerértékesítéseknek. Az Otthon Help – az Otthon Centrummal azonos cégcsoportba tartozó, a bankok számára a késedelmes hitelek mögött fedezetként álló ingatlanok értékesítésében, kezelésében, értékbecslésében segítséget nyújtó vállalkozás – tapasztalatai szerint egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a bankok részéről a rossz hitelek mögötti ingatlanok adóssal közös értékesítésére.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG