5p
Még nem igazán lehet megjósolni, a devizahitelek kivezetése milyen hatással lesz az ingatlanpiacra. Közben azonban nem szabad megfeledkezni arról a 110 ezernél is több lakásról, házról, amelyek a bedőlt hitelek miatt a bankokhoz kerültek: hogy és mikor kerülnek a piacra ezek az ingatlanok?

A piacon megjelent előzetes információk alapján az elszámolási és forintosítási törvény következtében a devizahitelesek átlagos törlesztőrészlete 25 százalékkal, míg a fennálló tőketartozás 20 százalékkal csökkenhet. A bankok számára ez bruttó 900 milliárd forintos elszámolási kötelezettséget jelent, valamint a jövőben 100 milliárd forintos kiesést az éves kamatbevételükből. A csomagnak közvetlen hatása nincs a lakáspiacon, de a közvetett hatásai többrétűek lehetnek - írja friss elemzésében az Otthon Centrum.

Egyrészt csökkenhet a kínálat, ha a korábban csak fizetési nehézségeik miatt a lakásukat árulók a törlesztőrészlet csökkenése miatt esetleg "egyenesbe jönnek", visszaléphetnek az eladástól. Növelheti viszont a kínálatot, ha azok, akik már korábban is gondolkodtak a lakáscserében, de a nagyon magas tőketartozásuk miatt nem tudták eladni a lakásukat, a fennálló tőketartozásuk csökkenésével most piacra léphetnek.

Egyrészt a két hatás ellentétes, tehát egymást gyengítik, másrészt a kereslet már az idei évben folyamatosan nőtt, bizonyos szegmensekben már csökkentve a túlkínálatot. Mindezek miatt nehéz lesz a devizahiteles csomag ügyféloldali hatását izolálni a piacon - mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Ne felejtsük: már rengeteg hitel bedőlt - mi lesz az ingatlanfedezettel?

A devizahiteles csomag most elterelte a figyelmet egy másik, szintén a lakáshitelezéshez kapcsolódó problémáról, a bedőlt hitelek mögötti ingatlanokról, aminek lakáspiaci hatásai sokkal közvetlenebbek, mint a devizahiteles csomagé.

Az MNB adatai szerint 110 ezernél több ingatlan van a bankok portfóliójában, ami kényszerértékesítésre bocsátható. „Ez a mennyiség meghaladja az elmúlt évek 85-90 ezres éves adásvételi számát, de még az idei évre várható 105 000 adásvételnél is több” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Tekintve az érintett ingatlanok nagy számát és a piac jelenlegi állapotát, a banki portfoliók kitisztítása több évet igénylő folyamat lesz, bár a lakáspiac magára találása felgyorsíthatja ezt. A bankoknak viszont nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével.”

A portfóliók megtisztítása növeli a bankok hitelezési kedvét, ami egyértelműen pozitív a lakáspiac számára, a fő kérdés, hogy a megtisztításra melyik utat választják a bankok, és mennyi időt szánnak erre. Az árverési kvótarendszer hivatott a kényszerértékesítések árakra gyakorolt nyomását tompítani. A gyakorlatban ez eddig jól működött, a kvótarendszer azonban 2014 végéig van érvényben, az addig hátralévő idő pedig túl rövid ahhoz, hogy a banki portfóliók kitisztuljanak, így a helyzet megoldásához nagy valószínűséggel újbóli szabályozói beavatkozásra lesz szükség.

Nagyszámú ingatlan rövid időn belüli piacra dobása a bankoknak sem áll érdekében, hiszen az ilyen túlkínálati sokk az okozott árcsökkenés miatt a most még jól teljesítő hitelek mögötti fedezetek értékét is csökkentené, kockázatosabbá téve ezeket a hiteleket. A tipikus fogolydilemmát jelentő helyzet megoldását azonban nem feltétlenül szabad csak a piacra bízni - véli az Otthon Centrum.

Nem kapkodnak a kényszerértékesítéssel a bankok

90 napnál nagyobb késedelemben lévő hitelek mögött álló ingatlanfedezetek kényszerértékesítési kvótájának alakulása

kvóta alapja

kvóta kihasználtsága

2011 IV. n.év

100 268

72%

2012 I. n.év

99 778

83%

2012 II. n.év

107 182

84%

2012 III. n.év

113 846

70%

2012 IV. n.év

112 286

68%

2013 I. n.év

110 670

71%

2013 II. n.év

115 076

72%

2013 III. n.év

117 335

74%

2013 IV. n.év

117 861

75%

2014 I. n.év

118 595

74%

2014 II. n.év

114 781

73%

2014 III. n.év

111 355

45%

A kényszerértékesítések a 2011-es évben elindulhattak, azóta kisebb hullámzással 2014 első negyedévéig a kvóta alapja nőtt, 2014 első és harmadik negyedéve között pedig minimálisan, 6 százalékkal csökkent. A statisztikák tanúsága szerint a bankok nem használják ki teljesen az árverési kvóta jelentette lehetőségeiket.

Bár hivatalos információk nem állnak rendelkezésre az alacsony népszerűség okairól, de a nem teljesítő hitelek kezelésekor a bankok egyik fontos döntési szempontja a követelés megtérülése. Az adóssal közös értékesítés, vagy a már megüresedett lakások piaci alapú értékesítésének célja, a piaci áron történő eladás. Így ez nem helyez nagyobb nyomást az árakra, az értékesítés ütemétől függően némi kínálatbővülést hozhat.

Jobb, ha adós és bankja együtt adják el a házat

Az ingatlan a bank és az adós közös egyetértésével történő eladása lehet az egyik alternatívája a fent leírt kényszerértékesítéseknek. Az Otthon Help – az Otthon Centrummal azonos cégcsoportba tartozó, a bankok számára a késedelmes hitelek mögött fedezetként álló ingatlanok értékesítésében, kezelésében, értékbecslésében segítséget nyújtó vállalkozás – tapasztalatai szerint egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a bankok részéről a rossz hitelek mögötti ingatlanok adóssal közös értékesítésére.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG