5p

Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.

Mindkét városrész sokáig arról volt híres, hogy nem túl sok panel lakótelep, viszont rengeteg családi házas övezet volt bennük. Pestszentimrén viszonylag sűrű beépítések voltak és vannak ma is, Pestszentlőrinc viszont a tágasabb, elegánsabb mikrokörnyékeiről volt ismert, ezt részben most is megtartotta. Ám – akárcsak Pestszentimre – Pestszentlőrinc sem tudott ellenállni a beruházóknak, akik többszáz lakásos, lakóparknak hívott tömböket húztak fel és azoknak sem, akik csak 2-4 lakásos társasházakat vagy ikerházakat kezdtek építeni megrendelésre. 

A XVIII. kerület külső részén még viszonylag elfogadható méretű kert is tartozik a házakhoz
A XVIII. kerület külső részén még viszonylag elfogadható méretű kert is tartozik a házakhoz
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Van friss hír is egy újabb, nem is kicsi projektről: az Alfa Group Szemeretelep és Miklóstelep határán építi fel a saját új lakónegyedét. A volt Erdért telephely jelenleg üresen áll, csak néhány töredezett aszfaltcsík szeli át a csaknem 100 ezer négyzetméteres fejlesztési területet, ahol három ütemben összesen 665 lakást terveznek építeni, a hozzájuk tartozó kereskedelmi, szolgáltató és szabadidős zöldterületekkel együtt. Annyiban egyedi lesz ez, hogy 2 és 3 emeletes sorházak, valamint társasházak is kinőnek a földből, a más cégek által vitt korábbi projektekre nem nagyon volt jellemző a vegyes típusok megjelenése.

Más helyen (Gloriett-telep, Almáskert) már több, sokkal kisebb projekt is megvalósult a XVIII. kerületen belül. Jelenleg 60 új családi háznak keresnek tulajdonost, ám ezeknek már jóval kisebb kert jutott, mint például a Szent Imre-kertváros nevű, elitnek számító körzetben. Ott eleve kétszeres szélességű utcák vannak, gyakorlatilag a Rózsadombon is megirigyelt új vagy felújított házak, kisebb villák találhatók ott, s mivel nem nagyobb akarnak elköltözni onnan a lakók, kevés az eladó régi épület. 

Értékbefolyásoló szempontok a XVIII. kerületben

  • panel vagy tégla
  • családi ház esetén a kert mérete
  • felújított vagy felújítandó
  • új vagy 2000 előtt épült
  • családi ház esetén van-e önálló garázs
  • társasháznál van-e gépkocsibeálló
  • társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
  • az Üllői vagy a Nagykőrösi úttól való távolság
  • gyalogosan elérhető alapszolgáltatások közelsége

Sokkal több (mintegy ezer darab) használt házat hirdetnek a kerület más részein, például Ganztelepen vagy Kossuth-telepen, továbbá Pestszentlőrincnek a belső kerületekhez közelebbi részén. Ezeken a kerületrészeken nagy szórásban, 500-800 ezer forint közötti négyzetméterárak jellemzőek. Még mindig sok a nem felújított Kádár-kocka, egyiket-másikat érdemes lehet inkább lebontani. Építési vállalkozók több ilyet is felvásároltak és ikerházakat húztak fel a helyükre.

Mivel a családi házas jelleg még felülkerekedik, a piacon lévő használt lakások csoportja kisebb, mintegy 550 ilyen ingatlanból lehet válogatni. Van egy-két lakóparki is, ezek többnyire 10-15 évesek, helyenként B energiaosztályúak, viszonylag korszerűek. A négyzetméterárak egymillió forint körül szórnak, de a Királyhágó utcában, ahol több lakópark is van, ennél kicsit nagyobbak is. 

Május közepén mintegy 150 panellakást láttunk az internetes kínálatban. Szinte hihetetlen, de még a Havanna-lakótelepen is 650-700 ezer forint körül vannak a négyzetméterárak. Elég sok, más lakótelepen kínált ingatlan (legalább az ötödük) 900 ezer forint feletti négyzetméteráron volt elérhető, kérdés, mennyit lehet ebből alkudni.

Az alku mértéke Budapesten manapság megint csökkenőben van, a külső kerületekben is legfeljebb 3-5 százalék lehet, bár erről nincsenek pontos adatok. Természetesen sok függ attól, hogy mekkora és milyen állapotú a panellakás vagy maga a paneltömb, mikor volt legutóbb felújítás és persze az sem mindegy, hogy mennyire sürgős az eladónak, aki feltehetően nagyobb téglalakásba szeretne költözni, s ezt a panelt önerőnek szeretné felhasználni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Példátlan lépésre szánta el magát Barcelona
Privátbankár.hu | 2024. június 22. 16:19
Évekre betiltják a rövid távú lakáskiadást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Szántód ráindult Siófokra az árversenyben
Mester Nándor | 2024. június 19. 19:03
A Balaton déli partján az új lakások átlagára az elmúlt jó pár évben kicsit mindig elmaradt az északi part Budapesthez közelebbi részén tapasztaltaktól. Siófok azonban erősen felzárkózott, akárcsak Szántód. A használt lakóingatlanok kínálata még mindig bővülőben van, részben azért, mert a közepes vagy rosszabb adottságú nyaralók száma növekedett a palettán - derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A kínai autógyár előszele is felvitte az árakat Pécsett
Mester Nándor | 2024. június 12. 19:01
Nem, nem jön kínai autógyár a Mecsekhez. Egyelőre. De pusztán a lehetőség híre is megmozgatta a lakás-és telekpiacot, ami amúgy is élénkülőben van. Nem meglepő módon a vevői kereslet a vármegyén belül Pécsre összpontosul az összes ingatlanközvetítő hálózat szerint, de a város agglomerációja felértékelődőben van, a kisebb településeken a felújítandó házakra vadásznak egyesek - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Nagyon örülhet, akinek dél-magyarországi lakása van
Privátbankár.hu | 2024. június 11. 11:59
Éves szinten 4,5 lettek magasabbak a lakásárak. A fővárosi újonnan épült lakások átlagos négyzetméterára 1,28 millió forint, a használtaké 954 ezer forint. A legnagyobb újlakás-kínálattal rendelkező vármegyeszékhelyek közül Debrecenben több mint 1 millió forint a négyzetméterár átlagosan, Pécsen 972 ezer, Nyíregyházán pedig 655 ezer forint.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üzlethelyiség vagy étterem is lehet nyereséges Budapesten
Mester Nándor | 2024. június 5. 18:55
Nagyon gyorsan változnak a működési feltételek a vendéglátásban és a fizikai kiskereskedelemben is. Ezért más ingatlanpiaci részterületekhez képest jóval nehezebb valós képet festeni egy-egy üzlethelyiség, étterem reális értékéről. Az viszont egyértelmű, hogy ha hosszabb, többéves a felfelé ívelő szakasz, netán még fel is újították az ingatlant, akkor az adott objektumnak az értéke és a bérleti díja is növekszik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Örök időkre jöhet az öt százalékos lakásáfa?
Privátbankár.hu | 2024. június 5. 08:24
Legalábbis ezt követelik az ingatlanfejlesztők a kormánytól.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Balatonakarattya már drágább, mint Füred vagy Tihany
Mester Nándor | 2024. május 29. 18:44
A Balaton északi végében és az onnan induló északi kanyarjában, majd tovább az északi parton, egészen Aszófőig folyamatos építkezési hullám volt az utóbbi 6-8 évben és van ma is. De nem csupán a NER-hez tartozó nagyvállalkozók akarnak nagyot szakítani az ingatlanpiacon, vannak közepes beruházók is. Az új lakások, nyaralók ára a bel-budai szinten mozog, használt, de jó állapotú nyaralót viszont egyelőre keveset találni, a tulajdonosok érthető módon ragaszkodnak a jóhoz – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ilyen jól élünk? A magyarok adják-veszik az ingatlanokat
Privátbankár.hu | 2024. május 27. 16:37
Az utóbbi fél évben a vevők kevesebb mint három százaléka volt külföldi állampolgár.
Ingatlan Nyaralót venne? Segíthet a választásban, ha ezt elolvassa
Privátbankár.hu | 2024. május 19. 16:22
A nyaralóövezetek tavaly parkolópályára kerültek az ingatlanpiacon, idén viszont már élénkülés jeleit mutatják - áll az ingatlan.com friss elemzésében. Kiderül belőle, hogy a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó partján hogyan alakult a kereslet-kínálat és mennyibe kerülnek az eladásra szánt lakóingatlanok a part menti településeken. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG