Kell az állam, kell a család az ingatlanvételhez

Nagyon sok feltételtől függ, hogy miként tud megfelelő összegű lakáshitelhez jutni egy erre törekvő háztartás. Sok múlik például azon, hogy az adott ingatlan hol van. Budapesten mintegy 50-60 millió forintos kiadással kell számolni, ha valaki épp lakásvásárláson gondolkodik – mondta lapunknak Viszlay Zoltán, az MBH Bank árazási vezetője. Ez az összeg a fiatal vásárlók első lakását fedezheti, aminél egy 40-50 négyzetméteres lakásra kell gondolni. Persze településenként nagy különbségek lehetnek az ingatlanárakban, egy kisebb városban olcsóbban is megszerezhető egy családi ház, szemben egy budapesti lakással.

Kisebb településeken családi házak

A hitelezéssel foglalkozó szakértők Bibliaként forgatják a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2015-ös rendeletét, ami megszabja a bankoknak, hogy ügyfeleiknek mekkora összegű hitelt biztosíthatnak a hitelfedezet arányosan – mondja Viszlay. Ez praktikusan azt jelenti, hogy

„Ha 100 egységbe kerül az ingatlan, 80 egységnyi hitelt lehet rá felvenni.”

A maradék az önerő, megtakarításból, családi támogatással, akár a szülők ingatlanjára terhelve. Ebben lehet tétel a meglévő lakáselőtakarékossági megtakarítás is, csakúgy, mint az otthonteremtést segítő állami támogatások.

Mire kell figyelni hitelfelvételkor?

Viszlay elmondása szerint a 10 százalékos önerőt, vagyis a lakás vásárlásánál szükséges foglalót mindenképp fel kell tudni mutatni, a bank is csak ez után, az ingatlan adás-vételi szerződés megkötését követően tudja befogadni a lakáscélú hitelkérelmet. Azzal is számolni kell, hogy a hitelfelvétel folyamatába sok adminisztratív lépés is beletartozik, amely a kapcsolódó állami szervek irányába való bejelentéssel jár, ez pedig idő és ügyintézés.

A szakember kiemeli, hogy a hivatkozott MNB rendelet szerint hitelfelvételkor az ügyfél eladósodottságát is figyelembe kell venni a hitelképesség, jövedelem és pénzügyi helyzet vizsgálatakor. Ha van például áruhitele vagy folyószámlahitel-kerete az ügyfélnek, akkor a bank annak havi törlesztését is számításba fogja venni az újonnan igényelt lakáshitel bírálatakor. Ebben az esetben könnyen lehet, hogy a 100 egységre jutó 80 egységnyi hitelkeretig csak akkor lehet eljutni, ha a lakásvásárlónak nincs más törlesztenivalója. Előzetes tájékoztatása szerint az MNB egy friss szabályenyhítéssel támogatná a fiatal, első lakásukat megvásárló hitelfelvevőket, akiknél várhatóan 2024 első felében az eddigi 20ról 10 százalékra csökkenne a rájuk vonatkozó önerő-előírás.

Csökkenek a lakáshitelkamatok

„Idén végre elindultunk egy kamatcsökkentési úton” - mondja Viszlay. Októberben már megjelentek a 7 százalék alatti kamatszintek is, azonban ezek még most is nagyon messze állnak a tavaly év eleji számoktól.

Az új lakáshitelszerződések volumene az év első 8 hónapjában, a tavalyi azonos időszakhoz képest 60 százalékkal esett vissza részint a magas kamatok, másrészt a magasan ragadt ingatlanárak következtében. A helyzetet nem segíti az általános gazdasági helyzet sem. Ugyanis, ahogy a szakértő tartja: „Ahhoz, hogy valaki 20-25 évre eladósodjon, egy erőteljes fogyasztói bizalom kell.”

A mostani inflációs sokk és az ezzel járó reálbércsökkenés hatása, hogy az ügyfelek jövedelmük jóval nagyobb hányadát kénytelenek a napi megélhetésre fordítani.  Ráadásul közben a törlesztőrészletek is megemelkedtek.

Hogyan lehet mérsékelni a törlesztőt?

Újdonság, hogy idén október 9-től a bankok önkéntesen vállalták, hogy 8,5 százalékos THM plafon mentén ajánlják lakáshitel termékeiket a kormányzat kezdeményezése nyomán. Viszlay kiemeli, hogy ez a kamatszint már a beavatkozás előtt is elérhető volt a lakosság egy része számára, a magasabb jövedelmű ügyfélkör korábban is kaphatott 7-7,5 százalékos kamatszinten hitelt. A kamatplafon meghirdetése és a bankok önkéntes vállalása így elsősorban az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező ügyfélkör lehetőségeit javította lényegesen az otthonteremtés terén.

Viszlay szerint fontos az is, hogy utánanézzünk annak, hogy jogosultak vagyunk-e valamilyen állami hozzájárulásra, gyermekvállalási támogatásra.  Az állami támogatásnak köszönhetően arra is lehetőség van, hogy többgyermekesként, vagy gyermeket vállalóként jelentős összegű Családok Otthonteremtési Kedvezményéhez is hozzájussunk, és így maximum 25 évre fix 3 százalékos kamattal vehessünk fel lakáshitelt.

Ha pedig már megvan az áhított lakás, akkor azt is érdemes tudnunk, hogy milyen lehetőségeink vannak a megvásárlásához felvett lakáshitel tényleges kamatterheinek csökkentésére. Talán kevéssé ismert, hogy az önsegélyező egészségpénztári tagság révén is előnyökhöz juthatunk, ugyanis a pénztárban felhalmozott megtakarításunkat akár lakáscélú hitel törlesztésére is felhasználhatjuk. Az előny abból származik, hogy a pénztárba befizetett összegek után évente 20 százalék, maximum 150.000 forint személyi jövedelemadó kedvezményt lehet igénybe venni, amiből a későbbiekben szintén tudunk törleszteni.

„Havi szinten a mindenkori nettó minimálbér 15 százaléka jöhet itt szóba, ez két személynél például, ha a férj és a feleség nemcsak adós, hanem egyben pénztári tag is, közel 70 ezer forint lakáshitel támogatás igénybevételét jelentheti, amennyiben a havi törlesztőrészlet ezt a szintet eléri.”

Ez a 25 év alattiakat jelenleg nem érinti, lévén ők nem fizetnek személyi jövedelemadót, de a tervezés szempontjából számukra is megfontolás tárgyát képezi a pénztártagság elindítása, mivel idővel ők is tudnak majd élni ezzel a lehetőséggel.

A MBH Bank is igyekszik enyhíteni az otthonteremtők hitelezési terheit, ezért a hazai piacon olyan egyedülálló konstrukciót, úgynevezett egyenlítő hitelt kínál, amelyben a hitel törlesztéséül szolgáló fizetési számlán lekötés nélkül tartott pénz kamata csökkentheti a tőketartozást - hívja fel a figyelmet Viszlay.

A folyamatban lévő ingatlanfejlesztések hosszabb távú felfutása miatt - évekre vetítve - a lakáspiac érezhető gazdaságélénkítő hatással szolgál majd Viszlay szerint. A nem most épülő, hanem már meglévő lakásállomány megújítását pedig a zöldebb, energiatakarékosságot szolgáló korszerűsítések szolgálják, amelyre célzott, „zöld” hitelajánlatok is jelen vannak a piacon.