A befektetők nagy lehetősége: pörög a városi logisztikai piac

Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezérigazgatója

- Még áprilisban került az OTP Ingatlanbefektetési Alap portfóliójába egy nagyobb városi logisztikai ingatlan, a CityPoint9. Hogyan látja, érdemes volt, illetve érdemes lesz ebbe a szegmensbe fektetnie az Alapnak?

- Azért nyitottunk a városi logisztikai ingatlanok felé, mert a kereslet intenzív növekedését láttuk ebben a szegmensben. Immár több mint két éve indult meg a fellendülés, a bérlői kereslet azóta is növekvő tendenciát mutat, és ez nagy valószínűséggel a közeljövőben is így marad. Továbbra is keressük a lehetőségeket ebben a szegmensben. Akár fejlesztésben is gondolkozunk.

- Miben nyilvánul meg konkrétan ez a pozitív tendencia?

- Nagyon kedvezően alakul például az üresedési ráta, ez jelenleg alig több mint 14 százalék a teljes budapesti piacon. Ez azt mutatja, hogy rendkívül magas a budapesti logisztikai ingatlanok kihasználtsága. Másrészt jól illusztrálja a pozitív tendenciákat az új bérlők arányának a növekedése is, ők jelenleg több mint felét teszik ki az egész bérlői keresletnek. A kihasználtsági mutató növekedése és a bérlői kereslet élénkülése pozitív hatást gyakorolnak az ingatlanalapunk hozamára.

- Mi látszik a piacon zajló kedvező folyamatokból az OTP Ingatlanbefektetési Alap tulajdonában lévő logisztikai ingatlanok esetében?

- Az említett CityPoint9 raktárbázisunk gyakorlatilag teljes kihasználtság mellett működik, ami egy 23 ezer négyzetméternyi bérbeadható területtel rendelkező logisztikai ingatlan esetében figyelemreméltó eredmény. Az ingatlan portfólióba kerülése óta összesen 12 ezer négyzetméterre kötöttünk bérleti szerződést, ezek nagy része pedig új bérlő. Ráadásul a maximális kihasználtság ellenére továbbra is folyamatos a bérlői kereslet a raktárbázis iránt.

- Fel tud szívni ekkora bérlői keresletet a piac?

- Jelenleg az látszik, hogy egyre szűkösebb számban érhetőek el, illetve bérelhetőek olyan városi logisztikai ingatlanok, amelyek jellemzőikben és minőségükben is megfelelnek a bérlői igényeknek. A városi logisztikai ingatlanoknál nagyon fontos például az elhelyezkedés, a megközelíthetőség, az, hogy ezek az autópályákról könnyen és gyorsan elérhetőek legyenek. Az ilyen bérelhető ingatlanokból pedig egyre kevesebb van. Ezt azonban szerencsére az ingatlanfejlesztők is látják, akik a növekvő kereslet és az egyre szűkülő kínálat miatt spekulatív fejlesztések indítását fontolgatják, így a minőségi logisztikai ingatlanállomány bővülésére számítunk a piacon. Nyilván ezért gondolkodunk ebben az irányban.

- A kínálat csökkenésével a bérleti díjak is megemelkedtek?

- Egyelőre kis mértékben, de igen. A városi logisztikai ingatlanok bérleti díja jelenleg 3,5-4,5 euró négyzetméterenként, amely minimális emelkedést mutat a tavalyi értékekhez képest. A következő egy-két évben további határozott élénkülésre számítunk.

- Hogyan oszlik meg az ingatlanok aránya az Ingatlanbefektetési Alap portfóliójában?

- Jelenleg az Alap 64 százaléka irodai ingatlan, 16 százaléka logisztikai és 14 százaléka kereskedelmi ingatlan, a fennmaradó 6 százalékot pedig telkek, lakások és fejlesztés alatt álló ingatlanok alkotják. Ezt a portfóliót a különböző ingatlantípusokhoz kapcsolódó hozamelvárásokat figyelembe véve alakítottuk ki, szem előtt tartva, hogy megfelelően diverzifikált is legyen. Az ingatlanállományunk bővítésénél is az a legfontosabb szempont, hogy magas hozamot termelő ingatlanokat vásároljunk, hiszen így növekedhet az Alap hozama.

- Milyen hozamelvárásaik vannak a különböző kereskedelmi ingatlanok esetében?

- Az irodai ingatlanoknál 7 százalék feletti a hozammal számolunk, a logisztikai ingatlanoknál ez akár 8 százalékot is meghaladhatja.

- A kedvező ingatlanpiaci folyamatoknak tehát a befektetők is örülhetnek.

- Mindenképpen, hiszen a hosszú távú bérleti szerződéseknek köszönhetően folyamatosan biztosítható az alap kiegyensúlyozott, hosszútávon fenntartható teljesítménye. Az ingatlanalapunk az egyenletesen növekedő árfolyam és az alacsony kockázati besorolás miatt egyre népszerűbb befektetési lehetőséget kínál a hozamra vadászó ügyfelek számára, akik már kisebb összegű befektetéssel is érezhetik a piaci fellendülés kedvező hatásait.

- Milyen biztosítékok védik a befektetők pénzét az ingatlanalapban?

- Rengeteg tapasztalatot szereztünk az OTP Ingatlanalap 2002-es indulása óta, így a hozamtermeléssel párhuzamosan a biztonságot tartottuk leginkább szem előtt az Alapban található likvid eszközök arányának meghatározásakor is. A törvényi előírások szerint ennek minimum 15 százalékosnak kell lennie, ezt azonban mi akár négyszeresen is tudjuk teljesíteni. Ezen felül minden lehetséges pénzügyi biztosíték lehetőségét is megragadjuk, hogy a mindenkori likviditás biztosított legyen. Az, hogy az Ingatlan Alapkezelő az OTP csoport tagja, önmagában egy biztonságnövelő tényező. Ami az árfolyam-növekedés egyenletességét biztosítja, az ingatlan bérbeadásból származó bevétel. Egy részvény- vagy kötvényalappal ellentétben egy esetleges visszaesés mértéke, annak valószínűsége - a bérleti szerződések hossza és jellege miatt - sokkal kisebb, valamint a visszaesést az ingatlanalap hamarabb is tudja kiheverni. Ezért is érdemes ingatlanalapot a jelenlegi időszakban felülsúlyozni a befektetési portfóliókban.

- Összességében hogyan értékelné az Ingatlanbefektetési Alap és az Ingatlan Alapkezelő idei teljesítményét és mik a jövőbeli kilátások?

- Nagyon jó évet zártunk, a portfóliótisztítás és a termékfejlesztés jegyében. Új ingatlanokat vásároltunk, másoktól megváltunk, és a közeljövőben ingatlanfejlesztéseket is tervezünk. Emellett a visszaváltási idő csökkentésével sikerült a terméket fejlesztetnünk, jövőre pedig egy új nyílt végű ingatlanpiaci alap bevezetését tervezzük. A tavalyi évhez hasonlóan idén is folyamatos és nagy mértékű volt a tőkebeáramlás, amelynek segítségével az Alap összes hitele visszafizetésre került. Azt gondolom, a kereskedelmi ingatlanpiac még nincs a növekedés csúcsán, a következő évben a kereslet bővülésére és az árak, bérleti díjak emelkedésére kell számítanunk, így mind az ingatlanportfóliónk összeállításában, mind a termékfejlesztésben az a motivációnk, hogy alapjainkkal a befektetőink is az ingatlanpiaci konjunktúra nyerteseivé váljanak.

(x)