Milyen volt a 2023-as év a hazai és nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiacszempontjából?
Pozsgai Gábor: Azt kell mondanom, hogy az elmúlt időszakban világszerte gyengélkedett a kereskedelmi ingatlanpiac, és a negatív hatásokat még tavaly is érezhettük. Csökkent a befektetések volumene, romlott a finanszírozási környezet, nőtt az üresedési ráta, emiatt pedig gyakori volt az ingatlanok leértékelése, ami rontotta az ingatlanalapok teljesítményét is. Az irodapiacon globálisan pesszimista hangulat uralkodik, amit főleg az amerikai és a kínai piacok bizonytalansága táplál. Szerencsére az európai ingatlanpiac alapvetően sokkal kevésbé érintett ezekben a negatív folyamatokban, az ingatlanbefektetési volumen visszaesése például a CEE (kelet-közép európai) régióban még a nyugat-európainál is mérsékeltebb volt.
Duha Bence: Európában az alpiacokat nézve az irodaszektorban volt a legerőteljesebb a befektetési volumen csökkenés tavaly – közel 60 százalékos –, míg a hospitality (hotel) szektor a nyugaton tapasztalt csökkenő befektetési volumennel szemben kiemelkedő növekedést ért el a CEE régióban (+92 százalékkal, bár ez a magas volumen nagyrészt egy jelentős horvátországi tranzakciónak volt köszönhető). A budapesti irodapiac 2023-ban tartogatott némi meglepetést, a várt moderált trendek helyett a bérbeadási volumen közel 20 százalékkal haladta meg az előző évet. Amennyiben jobban belenézünk az adatokba, azt láthatjuk, hogy a bérlők megfontoltak és kivárnak, ezt jelzi a rekord magas szerződéshosszabbítási arány, ami a teljes kereslet felét tette ki.
Alapkezelőként hogyan lehet eredményesnek lenni ilyen piaci környezetben?
P.G.: Magyarország harmadik legnagyobb ingatlanapjának kezelőjeként természetesen mi is megéreztük az ingatlanpiaci folyamatokat, a hozamok változását. Úgy gondolom ugyanakkor, hogy a magas bérbeadottsággal rendelkező, jó minőségű ingatlanportfoliónkkal jelentős helyzetelőnyben vagyunk, ráadásul jól tudunk reagálni a piaci változásokra is.
D.B: Fontos tudni, hogy a jól menedzselt ingatlanportfoliók mérsékelt kockázatú befektetésnek tekinthetők: az árfolyam az ingatlanok értékállóságának és a stabil cashflow bevételnek köszönhetően mentes a nagyobb kilengésektől, a hozamok szórasa mérsékelt, relatíve alacsony a korreláció a többi eszközosztállyal. Ezért egy megfelelően kiválasztott ingatlanalap a hagyományos kötvény-, illetve részvény portfóliók kitűnő diverzifikációs eszköze lehet. Véleményem szerint az ingatlanalapjaink egyik legfontosabb előnyét az aktív portfóliókezelési szemlélet adja, ami segít maximalizálni azok teljesítményét: például a közelmúlt nehezebb piaci körülményeit ellensúlyozandó, kisebb mértékben lecsökkentettük az ingatlanpiaci kitettségüket, és a portfólióba kerülő likvid eszközöket is úgy választottuk ki, hogy azok minél jobban kihasználják a magas kamatkörnyezetet.
Hogyan teljesítettek a Gránit Alapkezelő ingatlanos termékei tavaly?
D.B.: A Gránit Alapkezelő ingatlanalapjainak állománya mintegy 30 százalékkal tudott nőni az eleve magas bázisérték és a befektetési jegy forgalmazási limitek ellenére is. Az MNB ajánlásának megfelelően külön hangsúlyt fektettünk az ingatlanalapok esetében a hosszabb visszaváltású sorozatok népszerűsítésére és értékesítésére. Szerencsére ezt a törekvésünket jól fogadták a befektetőink is és ennek köszönhetően több, mint 60 százalékkal tudtuk növelni a legalább fél éves visszaváltású sorozatokban lévő állományt.
P.G: Az MPTIA sorozatai közül a T+130 napos visszaváltású „B” és „I” sorozatok 2023-ban a lakossági ingatlanalapok között hozam alapon a legjobb teljesítményt nyújtották. Ehhez az eredményhez a jól kialakított ingatlanportfólió mellett a megfelelő likviditáskezelésre is szükség volt, különösen az év eleji extrém magas hozamkörnyezetben. A lakossági devizás termékek közül kiemelkedően teljesített még a dolláros alapunk, a Takarék Dollár Ingatlan Alapok Alapja, amely hozam alapján a legjobb eredményt érte el kategóriájában, amire különösen büszkék vagyunk. A szép teljesítményhez nagyban hozzájárult, hogy az említett időszakban csökkentettük az alap ingatlankitettségét és a portfóliót jó kamatozású dolláros értékpapírokkal tudtuk feltölteni. Kiemelendő, hogy mind forintos, mind pedig eurós vagy dolláros megtakarítással rendelkező ügyfeleinknek tudunk mérsékelt kockázatú ingatlanpiaci befektetést nyújtani.
Milyen várakozásokkal állnak a 2024-es év elé?
P.G: Az idei évben előreláthatóan egy nagyobb kilengésekkel és kérdőjelekkel telített időszakra számíthatunk. Úgy gondoljuk, hogy a 2023-as sikeres évhez hasonlóan a hosszabb visszaváltású termékeknél kulcsfontosságú lesz a likviditáskezelés, a dollár és euró ingatlanalapoknál a nemzetközi történések lehetnek leginkább hatással a hozamokra, elég, ha az amerikai elnökválasztásra gondolunk, de nem lesz mindegy az sem, hogy hogyan fognak alakulni az év során a forint és az euró, illetve a forint és a dollár kamatok közötti spreadek.
D.B.: Az elemzők várakozása az, hogy hazákban és a régióban a következő években emelkedni fog az ingatlanbefektetések volumene, ami új lendületet adhat a kereskedelmi ingatlanpiacnak, és kedvezően hathat az ingatlanalapok teljesítményére is. Idén különösen helytállónak tartjuk azt a korábbi állításunkat, hogy a kedvezőbb piaci folyamatoknak köszönhetően az ingatlanalapok stabil és jövedelmező elemei lehetnek egy kiegyensúlyozott, jól diverzifikált befektetési portfóliónak.
Erősen kérdéses a KSH módszertana. 
