Mennek-e még az ingatlanárak, mi várható az ingatlanalapoktól? Interjú

Privátbankár (P.): Ötöt is elnyert a Raiffeisen Alapkezelő a befektetési alapok között kiosztott Privátbankár.hu Klasszis 2017 díjakból, köztük a Raiffeisen Ingatlan Alappal. Ez a legnépszerűbb alapfajták egyike most, hogyan működik, mit várhatunk most tőle?

Váradi Zoltán (V. Z.): Az alap 2002-ben indult, később, 2008-ban az egész hazai ingatlanalap-szektort megrázta a pénzügyi válság. Ezt követően az alapot zárt végűvé, majd 2013-ban újra nyílt végűvé, de belépési korlátossá alakítottuk. Ám tavaly nyáron stratégia váltásra került sor, megérett ugyanis a helyzet arra, hogy az ingatlanportfóliót mégis hosszú távú célok mentén kezeljük. Napjainkra az ingatlan portfólió bérleti díj alapú hozama igen versenyképessé tette az alapot a befektetések között. Tavaly ősszel ezért jelentősen enyhítettünk a korábban rendkívül szigorú belépési korlátokon és az alap stratégiáját is módosítottuk.

A 2002 után felépült portfólió azóta sem változott nagy mértékben, mindig is egy működő portfólió volt, jó hozamot termelt bérletidíj-alapon. Ami változott, az a piac megítélése volt. Míg 2002-2007 között nagyon jó volt az ingatlanpiac megítélése Magyarországon, nemcsak a lakáspiac, hanem az üzleti ingatlanok piaca is, 2009 és 2013 között tetszhalott állapotba került.

A helyzet akkor kezdett javulni újra, amikor a magyar adósságbesorolás pozitív változása megindult. Az ingatlanpiaci befektetők, főleg ha külföldiek, akkor preferálnak egy országot, ha az befektetésre ajánlott kategóriában van. Ide mi végül tavaly kerültünk vissza, ez módosította érdemben az ingatlanpiac kilátásait.

P.: Az üzleti célú ingatlanok piaca is hasonló fellendülést él át, mint a lakáspiac?

V. Z.: Tavaly a második negyedévtől erőteljes javulás indult meg, nemcsak a tranzakciószámban, hanem az elvárt bérletidíj-hozamok is elkezdtek csökkenni. Ma felértékelődési nyomás tapasztalható a piacon.

P.: Ez megjelenik már a befektetési jegyek árfolyamában?

V. Z.: Egy ingatlan értékének a meghatározása összetett folyamat, amelynek csak egy eleme a piaci árak és elvárt hozamok változása. Ami fontos, hogy az ingatlanértéket független értékbecslő határozza meg, aki, ha nem is nagy mértékben, de valamelyest módosított egyes ingatlanok értékén felfelé az elmúlt hónapokban a hozamelvárások változása miatt. De vannak folyamatos mozgások a bérlőknél (főleg a sokbérlős ingatlanoknál), és öregszenek is az ingatlanok, ez is befolyásolja az ingatlanok értékét. Így tehát összesen három fontosabb tényező van. Ha példádul elmegy az úgynevezett mágnesbérlő, egy üzletközpont nagy vonzerőt gyakorló kiskereskedelmi egysége, akkor az jelentősen leértékelheti az egész ingatlant.

P.: Plusz költenek a felújításra is, ami egyrészt költség, másrészt növeli az ingatlanértékét.

V. Z.: Pontosan.

P.: Körülbelül mennyi lehet a piaci bérletidíj-hozam jelenleg?

V. Z.: Attól függ, melyik kategóriát nézzük, a legfelsőbb, prime kategóriában már hat százalék környékén vannak a hozamok, de pontos számot nehéz mondani.

P.: Mennyi volt három éve?

V. Z.: Szintén kategóriától függ, de ebben a kategóriában valamivel nyolc százalék alatt lehetett. Az elmúlt három évben, sőt nagyrészt az utóbbi egy évben nagyjából másfél-két százalékpontot jöttek lejjebb a hozamok. Nekünk egy prime ingatlanunk van, a többi ennél alacsonyabb kategóriájú, ott szerényebb a hozamcsökkenés. Az alap hozamát elsősorban a bérletidíj-bevételek határozták meg. (Csökkenő bérletidíjhozam-elvárás mellett az ingatlanok piaci értéke rendszerint emelkedik – a szerk.)

Az ingatlanértékelők óvatosak, a mi értékelőnk nemrég először nyilatkozott úgy, hogy lát felértékelődési folyamatot. Egészen 2015 végéig inkább a leértékelés volt jellemző.

P.: Mik vannak az alapban?

V. Z.: Van két nagy üzletközpont, számos iroda, kiskereskedelmi láncok egységei, bankfiókok, és akadnak ipari és logisztikai ingatlanok is. A nagy része azonban a portfóliónak irodaingatlan és pláza.

P.: Lakást venni, ha jól tudom, nem szoktak.

V. Z.: Csak járulékosan, minimális mértékben. De megjelentek már a piacon lakáspiacra fókuszáló alapok is, és az alap is vásárolhat más alapok befektetési jegyeiből. Elképzelhető, hogy ilyen módon közvetve kerül majd az alapba lakáspiaci befektetés is a jövőben.

P.: Úgy tudom, a bérleti díjakat általában euróban állapítják meg. A devizakockázatot fedezik forintra, vagy sem?

V. Z.: Amíg nyilvános nyílt végű volt az alap 2009 előtt, addig folyamatosan fedeztünk, hogy devizakockázat ne lépjen fel. Majd 2009 és 2013 között, amíg bezártuk az alapot és újra meg nem nyitottuk, nem volt elsődleges cél a fedezés, és egyébként is a forint gyengülésére számítottunk.

Tavaly novembertől az alapnak négyféle befektetésijegy-sorozata van, ebből kettőnél újra mentesítjük az ügyfelet a devizakockázattól, kettőnél nem. Az ügyfél választhat. (Lásd a keretes írást.) A tranzakciós limit egyébként jelenleg hárommillió forint a forgalmazó szabályai alapján.

P.: Akkor ez inkább a prémium ügyfélkör számára ajánlott, nem a kispénzű tipikus átlagembernek.

V. Z.: Igen, igyekszünk a korábbi hibákat kiküszöbölni, például amikor túl sokan túl sok pénzt helyeztek el az alapba a válság előtt. Cél, hogy az ügyfelek maximum a tőkéjük 10-15 százalékát fordítsák erre. Akinél ennél magasabb az arány, annál a forgalmazó külön felhívja a figyelmét a kockázatokra.

P.: Hitelt is szoktak felvenni az ingatlanalapok, hogy a hozamot növeljék.

V. Z.: Majdnem teljes egészében kihasználtuk eddig a hitellehetőséget. Jelentős volt a tőkeáttétel, kihasználtuk a maximális 60 százalékos hitelkeretet. Ősz óta a befolyó pénzekből a kockázat csökkentése érdekében az ingatlanfinanszírozási hitelt folyamatosan csökkentjük. Cél a magas tőkeáttétel csökkentése, amihez jó úton vagyunk, hiszen folyamatos az érdeklődés az alap iránt.

P.: Ha úgyis felfutás van az üzleti célú ingatlanoknál, nem éppen most kéne ingatlanvásárlásokba kezdeni?

V. Z.: A jelenlegi cél a portfólió optimalizálása. Vannak ingatlanok, amelyeket eladásra szánunk, jelenleg inkább eladók vagyunk a piacon. Később, a jövőben előfordulhat, hogy vásárolunk majd, ha az akkori hozamok mellett jónak tartjuk.

Nem szeretnénk az alapot mindenáron túl nagyra hizlalni, mint 2008 előtt, amikor 120 milliárdra nőtt a mérete egy 50 milliárdos ingatlan-portfólió mellett. Szeretnénk, ha viszonylag magas ingatlankitettséggel futó, tőkeáttételes alap maradna, 30-40 milliárd forint közötti mérettel, amihez 40 milliárd forint körüli értékű ingatlan-portfóliót tartanánk meg. Most az alap mérete már a 36 milliárd forinthoz közelít..

P.: Hosszabb távú, 3-5 éves prognózisuk van a hazai ingatlanpiacra nézve?

V. Z.: Az nem változik, hogy az ingatlanpiac ciklikus, nagyban függ a gazdasági növekedéstől. Jelenleg egy felívelő szakaszban tartunk, kapacitáshiányok vannak, elindultak a fejlesztések, de még eltarthat pár évig, míg nagyobb kínálat jelenik meg és az hatással lesz az árakra. Úgy gondolom, a következő egy-két évben még szerencsés időszak lesz a piacon, majd az után ismét eljöhet az idő, amikor harc lesz a bérlőkért. Most inkább a bérlők jönnek hozzánk és keresik az ingatlanokat.

P.: Helyezést ért el a Raiffeisen Hozam Prémium Alap is, méghozzá a hosszú, tíz éves távra számított teljesítménye alapján.

V. Z.: Az abszolút hozamú alapokon belül a kisebb kockázatúak közé tartozó alapról van szó. Az abszolút hozamú alapok is sokfélék lehetnek, némelyik kockázata magas, de a befektetők ezt nem mindig látják át. Nem tudják, nem tudhatják, milyen stratégiát követ az alapkezelő egy adott időszakban, a kockázati mutatókat viszont öt évre visszamenőleg számolják, azaz az sem nyújt feltétlenül támpontot. Ezek az alapok így sokszor „black box-alapok.” (Fekete doboz – a szerk.)

Hiányoljuk azt, hogy az abszolút hozamú alapoknál nem terjedt el a kockázati limit alkalmazása. Mi a hasonló alapjainknál már alkalmazunk ilyet, így ennek alapján soroljuk be ezeket kockázati kategóriákba. Nem fordulhat ezért elő, hogy az alap magasabb kockázatot fut, mint amit az ügyfél gondol róla.

A Hozam Prémium célja, hogy a mindenkori pénzpiaci hozamszinthez képest 1-2 százalékos pluszhozamot érjen el. Nem törekszik ennél több elérésére, így lehetséges a kockázatvállalást alacsonyan tartani.

P.: Mibe fektetett az alap a múltban?

V. Z.: Alapvetően állampapírokba és egyéb kamatozó eszközökbe, kicsi részvénykitettség mellett. Ám az aktivitás jellemző volt rá, a long és short oldalon is. Aktívan követte a piaci mozgásokat, de nem vállalt magasabb kockázatot.

P.: A Raiffeisen Nemzetközi Részvény Alapok Alapja első lett a globális részvényalapok között. Miért?

V. Z.: Ez egy alapok alapja, amelyben csak egyetlen alap van, a Raiffeisen csoport bécsi alapkezelőjének, az RCM-nek (Raiffeisen Capital Management) egy alapja. Ennek a jó teljesítménye van tehát mögötte. Az RCM rendelkezik kompetenciával a teljes globális részvénypiac lefedéséhez a csoporton belül,  a mi hozzáadott értékünk a kockázatos és nem kockázatos (likvid) eszközök arányának megválasztására korlátozódik.

A mögöttes alap aktívan kezelt alap, fejlett részvények mellett kis mennyiségben feltörekvő piaci részvényeket is kiválaszt. Úgynevezett bottom up-módszerrel válogat a részvények között. (A jó vállalatok papírjait keresi az egyes piacokon, a vállalati szintről, alulról indítja az elemzést – a szerk.)

P.: A Raiffeisen Betét Alap is nyert egy díjat, de gondolom a likviditási alapok nincsenek most a befektetők kedvencei között, megy ki belőlük a pénz.

V. Z.: Igen, és az alapkezelők azzal küzdenek ebben a kategóriában az alacsony kamatok miatt, hogy egyáltalán pozitívban tartsák az alapok hozamát. Nagyon alacsonyak a rövid futamidejű állampapírok hozamai, és a bankok sem tudnak versenyképes betéti ajánlatokat adni.

P.: A Raiffeisen Részvény Alap is harmadik lett a Közép-Kelet-Európai Részvényalapok kategóriában.

V. Z.: Ennek a hozamát az befolyásolta pozitívan, hogy viszonylag sok, körülbelül 40 százaléknyi magyar részvényt tartott, amelyek nagyon felértékelődtek az utóbbi két évben. A maximálishoz közel tartottuk sokáig a magyar részvénykitettséget, a többi főleg lengyel és cseh papír volt.

P.: Ha ma egy kisbefektetők bemegy a bankfiókba pár millió forinttal, amit pár évre akar befektetni, akkor milyen befektetésijegy-portfóliót ajánlanának neki?

V. Z.: Egyszerű a helyzetem, mert tavalyi stratégia-váltásunk része volt olyan megoldások kialakítása, amelyek leveszik az ügyfelek válláról a terhek nagy részét, nem kell sok döntést meghozniuk. Csak egy kockázati kategória mellett kell elköteleződniük. Csináltunk három aktív, globális fókuszú vegyes alapot, három, már létező alap átalakításával, Megoldás Start, Megoldás Plusz és Megoldás Pro néven. Már a nevük utal az általuk felvállalt kockázati szintre és ezzel együtt az ajánlott időtávra.

Mindhárom mögött aktívan kezelt, globális és hazai kitettségű portfólió van, amelyet az RCM segítségével állítunk össze. Mindegyik alapok alapja, de nemcsak saját alapjainkból építkeznek, hanem más, a hazai piacon található jó minőségű, jó megítélésű, népszerű alapokból is. Annak alapján, hogy mi népszerű, mi az ügyféligény jelenleg, és mit hoz várhatóan a jövő.

P.: Milyen kockázati szintűek ezek az alapok?

V. Z.: Említettem a nálunk most bevezetett kockázati limiteket, hozzávetőleg 10, 20 és 30 százalékos maximális veszteségszint lesz megengedett a három alapnál. Ennél magasabb veszteség nagy valószínűséggel a legrosszabb esetben sem érheti ezeket az alapokat. A KIID hétfokozatú skálája szerint egyébként a kockázati szintjük ezzel 3-as, 4-es és 5-ös.

P.: Csak részvény és kötvény lesz bennük?

V. Z.: A portfóliók kialakításánál arra törekedtünk, hogy egyébként elérhető eszközosztályok minél szélesebb körét lefedve, minél diverzifikáltabb összetételt érjünk el, így árupiaci termékek, devizapozíciók, abszolút hozamú és ingatlan alapok befektetési jegyei is megjelennek. A portfóliók felépítése nem egy egyszeri és lezárt történet, hanem egy folyamatos munka A portfóliók összetételét mindhárom alap esetében rendszeresen igazítjuk az aktuális gazdasági és piaci helyzethez, hogy a megcélzott kockázatok mellett a legjobb hozamokat tudjuk elérni a befektetők számára.