Öt szűk esztendő után ismét eljön az ingatlanalapok ideje?

Ugyanaz a bérletidíj-bevétel évi 6-8 százalékos kamatokkal összehasonlítva nyilván jóval kevesebbet ér, mint évi 3-4 százalékos kamatok mellett, vagyis sokkal vonzóbb alacsony kamatok esetén. Ezen az alapon elvileg jelentősen megélénkülhet a kereslet az ingatlanbefektetések iránt a közeljövőben, ami az ingatlanpiacra is élénkítőleg hathat.

Már jövögetnek a milliárdok

Vannak, akik ezt már felismerték, az alapkezelők szervezete, a Bamosz statisztikái szerint tavaly az első 11 hónapban 65 milliárd forinttal nőtt az ingatlanalapok vagyona, a bővülés kisebb mértékben már tavasszal elkezdődött. Az alapkezelők is jobban elkezdték ajánlgatni, reklámozni a portékáikat, ahogy az egy decemberi közleményből kiderül.

A piaci átlaghozam nem magas

Több kisebb vagy közepes alap azonban jóval szerényebben teljesített vagy egyenesen mínuszban végzett tavaly (lásd táblázatunkat). A piacon levő ingatlanalapok teljesítményét a vagyonnal súlyozva mutató BIX index a legfrissebb adatok alapján, 2012. december 21-e és 2013. december 23-a között csak 4,2 százalékkal nőtt, ennyi volt tehát a piaci átlaghozam.

Az Európa Alap logisztikai központja (www.europaalap.hu)

Körülbelül tucatnyi alapot sorolhatunk az ingatlanalapok „felsőházába”, a piacszerűen működő, likvid, bármikor visszaváltható, kiegyensúlyozott gazdálkodású alapok közé, amelyben 416 milliárd forintot kezelnek. (Ennek több mint felét az Erste Ingatlanban). Van egy másik mezőny, amelybe némileg önkényesen az 2008-2009-ben megrokkant, befagyott és illikvid ingatlanokat őriző, vagy egyenesen megszűnés alatt álló alapokat soroltunk. (Valamint néhány zártkörű, a nyilvánosság számára hozzá nem férhető konstrukciót – Carion, Diófa –, amelyek gazdálkodásával ugyanakkor feltehetően nincsen gond.)

Több tízmilliárd forint hozam nélkül

Az OTP Ingatlan irodaháza (www.otpingatlanalap.hu)

Ez a hangsúlyozottan szubjektíven összeállított csoport szintén tucatnyi befektetésijegy-sorozatból áll, mintegy 36 milliárd forintnyi össztőkével, és ma is roncsderbihez hasonlít. Alig-alig találunk ebben a körben pozitív hozamot mutatóban, van viszont negatív tőkéjű alap és nulla forintos árfolyamú befektetési jegy, több alapot éppen felszámolnak.

A listán látható „IL” jelzésű sorozatok például úgy keletkeztek, hogy egyes alapokból elkülönítették az illikvid (légyegében értékesíthetetlen) befektetéseket az értékesíthetőektől, hasonlóan ahhoz, ahogy a bankrendszerekben néha a „jó bank-rossz bank” szétválasztására akad példa.

Különválasztották az eladhatatlanokat

Az MKB Ingatlan befektetői 2012 áprilisában papírjaik értékének 16,36 százalékáért kaptak IL-sorozatú értékpapírokat, ezek ára később le is nullázódott. (A MAG Ingatlan elértéktelenedése miatt.) A Budapest Ingatlannál 2013 szeptemberében az invesztíció 24,74 százaléka ment az IL-sorozatba. Ennek indoklásában a Biggeorge’s-NV 4. és a FirstFund is szerepelt, mint mögöttes illikviddé vált befektetések.

Üres Hegyhát-úti telek, beszerzési érték: 510 millió forint

Az említett sok tízmilliárd forintos tőkebeáramlásból ítélve azonban a befektetők már kevéssé emlékeznek arra, hogy mi történt korábban, illetve mi történt más bankhálózatokban. „A mi bankunkban másként van, itt ilyen nem történhet” – gondolhatják, ha egyáltalán hallanak róla, hiszen a kérdéssel már a szaksajtó is csak elvétve foglalkozik, nemhogy a népszerű bulvár.

De mi történt 2008-2009-ben?

Emlékeztetőül, 2008-ban a Lehman Brothers összeomlását követő pénzügyi válságban, általános pénzhiányban a hazai ingatlanalapokból is egyre gyorsuló ütemben kezdett el távozni a tőke. Több alapnál teljesen vagy majdnem teljesen elfogytak a kifizethető pénzeszközök, amikor a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete az egész ingatlanalap-szektorban felfüggesztette a befektetési jegyek visszaváltását. (Ráadásul a mögöttes ingatlanbefektetések is eladhatatlanokká váltak, fejlesztési projektek álltak le stb.)

Sok alapnál csak 2009 áprilisában újították fel a kifizetéseket, azt is úgy, hogy valamilyen módon a mögöttes bankcsoportok az alap mögé álltak, és felvásárolták a kiszállni kívánó befektetők befektetési jegyeit, vagy pénzt tettek az alapba a kilépők kifizetéséhez. Néhány kisebb ingatlanalap azonban, amelynél ilyen háttér nem volt, máig nem tért magához.

Kétszer lépni ugyanabba a folyóba?

Arra a kérdésre, hogy megtörténhet-e, ami 2008-ban, egyrészt igen a válasz. A nyílt végű ingatlanalapok alapproblémája ugyanis változatlan: hosszú futamidejű és nehezen, lassan értékesíthető befektetéseket – ingatlanokat – finanszíroznak rövid távú, folyószámlaszerű, kisebb-nagyobb korlátozásokkal ugyan, de bármikor felmondható forrásokból. Másrészt úgy tűnik, Magyarországon és a világban is sokat tanultak az akkori eseményekből a pénzügyi szektorban, a jogszabályok is változtak, így kicsi a valószínűsége annak, hogy a történelem megismételje önmagát.