TÁMOGASSA A FÜGGETLEN, MINŐSÉGI ÚJSÁGÍRÁST! TÁMOGASSON MINKET!
Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában

Az intézményi befektetők még kerülik a szállodákat és a plázákat, de sorban állnak a raktárakért. A nagyobb magánbefektetők még mindig veszik az irodaházakat, de a kisbefektetők egy része már kiszállna a lakáspiacból. Ám ha beindul a kormány rozsdaövezeti programja, akkor az visszaterelheti a kisbefektetőket az ingatlanpiacra, ami a válságok alatt mindig menedékül szolgál a hosszú távra tervezőknek.

A szenvedő szállodaiparral kapcsolatos új fejlemény, hogy az elmúlt hetekben-hónapokban megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok. Ezek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket. Vendég nélkül persze nehéz lesz, főleg Budapesten, ahol a folytatódó beutazási korlátozások miatt már alig látni a hoteleket megtöltő külföldit.

A klasszikus plázák ma egyáltalán nem célpontok, soknak teljesen bizonytalan a jövője, a megtérülési idő erősen kitolódott és az ágazat funkcióváltáson is átmegy az e-kereskedelem gyors felfutása miatt is. Magyarországon legfeljebb néhány külvárosi földszintes, szabadtéri parkolós, úgynevezett strip mall (Stop.Shop, Park Center és hasonló hálózatok) lehet vonzó célpont, ilyenre tudomásunk szerint folynak is tárgyalások.  A strip mallok tehát keresettek, ágazati forrásaink szerint a hozamok 7-9 százalék között vannak. Egyes plázák igyekeznek felhasználni a jelentős forgalomzuhanást és masszív felújításokat végeznek, ezt teszi például a Westend és az Allee is. Ezek azonban jelenleg csak túlélnek és igyekeznek visszacsalogatni a hazai vásárlókat.

fotó: Mester Nándor fotó: Mester Nándor

A válság tehát a kockázatos eszközöktől a biztonságosnak véltek felé tereli a befektetőket. Sokan ilyennek tekintik az ingatlanokat és persze az aranyat is. A hazai ingatlanalapok közül csak néhány fektet lakásokba. Ezek az elmúlt pár évben stabil fejlődésen mentek át, folyamatosan bővültek, kihasználva az általános ingatlanpiaci lendületet és az ingatlanok felértékelődését, drágulását.

Méretes tőkeáramlás az alapokba

A Befeketetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) szeptember közepén erőteljes tőkebeáramlásról számolt be augusztusra vonatkozóan: a múlt hónapban az idén még nem tapasztalt mértékű, 17 milliárd forint érkezett az ingatlanalapokba. A hozamok sem maradtak el, így a tőkeáramlás és az árfolyammozgások eredőjeként a nettó eszközérték 2 százalékkal nőtt.

Az ingatlanalapok kifejezetten a kisbefektetőket célozták, akik jó hozam reményében befektetési jegyeket vásároltak. (Az érintett ingatlanalapok a lakások hasznosításából,  általában bérbeadásából élnek). A hozam sokáig versenyben volt az egyéb befektetési eszközökkel, de a MÁP+ sok kisbefektetőt pénze kivonására ösztönözte.  

Mások – ezekből is sok ezer volt, főleg a fővárosban – maguk próbálkoztak a használt és új építésű lakások piacán. Ha a drágulás kezdetekor (2014 vége-2015 eleje) vásároltak és folyamatosan kiadták, akkor évi 8-10 százalékos hozamot is elértek 3-4 évig. Ez a drágulás gyorsulásával egyenesen arányosan csökkent, de egy ideig még mindig infláció feletti hozamot garantált, mert időközben a bérleti díjak is dinamikusan emelkedtek. A túlkereslet miatt egy jó lokációban lévő, akár közepes állapotú lakást is könnyen ki lehetett adni, rengetegen a rövid távú lakáskiadással igyekeztek megforgatni pénzüket. Az elmaradó turisták és diák tömegek azonban a hosszú távú piacra terelték ezeket a tulajdonosokat, megindítva ezzel a bérleti díj csökkenését, ami gyakorlatilag tavasz óta tart.

Befektetési lakásvásárlók aránya ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június) Befektetési lakásvásárlók aránya ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június)

Különféle becslések léteznek arra, hogy az elmúlt négy-öt évben mekkora volt a kifejezetten befektetési céllal lakást vásárlók aránya. Budapesten 35-40 százalék közé teszik ezt az értéket, a főbb egyetemi városokban 20-30 százalék közé. A fővárosban a tágabb belvárosban 40 százaléknál is magasabb lehetett ez az arány és szinte csak a külföldi lakásbérlőkre gondolva vásároltak ott ingatlant a befektetők.

Zuhanó hozamok, lejáró moratórium

Az ingatlan.com most azt vetíti előre, hogy a kisbefektetők egy része bedobja a törölközőt és kiviszi az eddig bérbeadott lakását a piacra. Nyilván a visszaeső bérleti díjakra és a Belvárosban már megkezdődött árcsökkenésre vezethető vissza ez a lépés, ha bekövetkezik. A hozamok manapság 3,5-4 százalék körül mozognak, ez kevesebb, mint fele a 4-5 évvel ezelőtt elérhetőnek. Most - az árcsökkenés ellenére is, (ami egyébként nem általános) - még mindig nagyon drágán lehet vásárolni, sok tulajdonos tartja a túlárazott ingatlanát, s ez rontja a megtérülést.

A portál szerint a korábban részben hitelből vásárlók gondolhatják meg magukat, főleg azért, mert lejár a hitelmoratórium. Rájuk ugyanis nem vonatkozik a szeptemberben bejelentett hosszabbítás, az csak a gyermeket nevelőkre, a közfoglalkoztatottakra, a nyugdíjasokra és a munkanélküliekre érvényes, ezek a csoportok további hat hónapra, azaz 2021 júniusáig kaptak haladékot.

Körülbelül 4-5 ezer lakásról lehet szó, amelyeknél felmerülhet a lakáseladás. Ez a mennyiség a budapesti adásvételek éves forgalmának 10-12 százalékát teheti ki – fűzte hozzá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte azok is lépéskényszerbe kerülhetnek, akik az elmúlt 3-4 évben lakástakarékpénztári konstrukciót is indítottak a hitelből történő befektetési célú lakásvásárlás mellett. Ők az államilag támogatott megtakarítási idő lejárta után a felhalmozott összegből tervezték csökkenteni a lakáshitelből fennmaradó tartozásukat, így lefaragva a kiadásokat.

Barnamezős területek Budapesten ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június) Barnamezős területek Budapesten ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június)

A befektetési lakáspiacnak nagyon jól jönne, ha a kormány végre megalkotná az úgynevezett rozsdaövezeti térképet. Vagyis kijelölné azokat a területeket (első lépésként Budapesten), ahol  kedvezményes, 5 százalékos áfával lehetne építeni a lakásokat. Ha ez a program sokáig, akár 15-20 évig is fennmaradna, az nem csupán a saját részre vásárlóknak, de a befektetőknek is jó lenne. Beindulhatna a Nyugat-Európában már régóta létező bérházépítési hullám. A bérházakra mint befektetési termékre tekintenek, sok befektetési alap hajt hasznot ezek hasznosításából.

Földi Tibor, a legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, a Cordia International Zrt. vezetője lapunknak adott exkluzív nyilatkozatában azt mondta: ez a szektor Magyarországon akkor indulhat be, ha a rozsdaövezeti 5 százalékos áfa és az MNB 20 éves futamidejű hitele mellett a kereskedelmi bankok is megfelelő finanszírozási feltételeket kínálnak ezekre a projektekre.

Az ingatlan.com adatai szerint szeptember végén az eladásra kínált budapesti használt lakások esetében a medián négyzetméterár 715 ezer forint volt. Ez azt jelenti, hogy meghirdetett lakások felét ennél alacsonyabb, másik felét pedig magasabb áron kínálták. Ez 1 százalékos emelkedést jelent, lényegében stagnálásnak felel meg éves összevetésben. A VII. kerületben 813 ezer forintnál tart az átlagos négyzetméterár, ami viszont már 4 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól.

Leszorítják az árakat, jönnek a befektetők?

Balogh László szerint, ha sokan döntenek az eladás mellett, az olyan hullámot generálhat a belvárosi kerületekben, ami akár a külső kerületekbe kigyűrűzve is alacsonyabb árakat eredményezhet. Ekkor visszatérhetnek a befektetők is - tesszük hozzá mi. A befektetők megfontolásait azonban is befolyásolja, hogy időközben mi történik az egyéb befektetési eszközökkel, például az állampapírokkal. Nem kizárt, hogy megint lesz valamilyen új elem vagy megoldás, ami pár évre jobb hozamokkal kecsegtet, s akkor nem lesz jelentősebb visszaáramlás a lakáspiacra.

A kormány eddigi megnyilvánulásai ugyanakkor azt sejtetik, hogy a rozsdaprogramban felépülő lakások ára, éppen az 5 százalékos áfa miatt, már elegendő vonzerőt jelent nekik. Emlékezetes, hogy amikor pár éve bevezették ezt az áfamértéket az új lakásokra és egyidejűleg méreteset löktek a hitelpiacon is (CSOK-hitel, Babaváró, majd Fogyasztóbarát lakáshitelek), akkor nagyon megugrott a kereslet. Sokan pont az új olcsó hiteleket felhasználva vettek befektetési céllal lakást.

Az Ön bizalma a mi tőkénk

A Privátbankár HITELES, MEGBÍZHATÓ és EGYEDI információkat kínál, most, a válság alatt és békeidőben is. Tényszerű, politikai és gazdasági befolyástól mentes, világos és érthető elemzéseket, amelyek segítenek a gazdasági, befektetési döntések meghozatalában.

Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában


Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon után, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: az Erste Bank személyi kölcsöne 32 418 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. A Cetelemnél 32 738 forint, a K&H-nál pedig 33 912 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan Felújítási cunami indulhat, ha Joe Biden nyeri az elnökválasztást
Privátbankár.hu | 2020. október 18. 06:07
Négymillió épület felújítása kezdődhet meg, és több tízezer új munkahely is létrejön ha Joe Biden legyőzi a hivatalban lévő elnököt. Donald Trump ugyanis sokkal kevésbé a fenntartható fejlődés bajnoka és másra összpontosít – írta a Bisnow üzleti portál a két jelölt környezetvédelmi és gazdasági elképzeléseit elemezve.
Ingatlan Itthon a következő 10 év legbiztosabb biznisze lehet a lakásfelújítás
Privátbankár.hu | 2020. október 16. 06:07
Az Európai Bizottság épületkorszerűsítési stratégiát tett közzé, mely az épületek energia-hatékonyságát kívánja javítani az üvegházhatásúgáz-kibocsátások csökkentéséért és az energia-szegénység mérsékléséért. Magyarországon inkább a lakóingatlanok korszerűsítése van napirenden, és kevésbé a kereskedelmi és középületeké. Nálunk a következő tíz évben több mint egymillió családi házat lehetne felújítani.
Ingatlan Ingyenpénz lesz a lakásfelújításra, de drágul majd a végszámla
Mester Nándor | 2020. október 15. 15:31
A kormány a lakásfelújítás felét, legfeljebb 3 millió forintot visszafizet a legalább egy gyermeket nevelő családoknak. A keresleti oldal támogatása azonban várhatóan nem mérsékli, inkább növeli majd az építőanyagok és szolgáltatások árát. Jót tehet viszont az építőipari cégeknek és fehérítheti az elszámolást, mert számlához köti a támogatást, továbbá javulhat a lakásállomány. Jövőre akár 400-500 ezer lakást is korszerűsíthetnek.
Ingatlan Hosszú távra akarja az ingatlanos szakma az 5 százalékos lakásáfát
Privátbankár.hu | 2020. október 12. 17:44
A különféle kormányzati, jegybanki és ingatlanszakmai pontokon készült javaslatok összefésülésén túl átlátható, egyértelmű, hosszú távú intézkedéseket várnak az építésgazdasági szereplők – hangsúlyozta a Trend FM hétfői adásában kollégánk, Mester Nándor.
Ingatlan Süppedős fotel és logisztikai központ - ezek lesznek a plázákban
Mester Nándor | 2020. október 11. 17:54
A járvány okozta válság, az e-kereskedelem rohamos térnyerése és az új készletezési igények miatt egyre több pláza átalakulása várható. Magyarországon egyelőre nem csuknak be ilyen bevásárlóközpontokat, bár egyre több bérlő kerül nehéz helyzetbe. Nagy a nyomás a kereskedőkön, mert egyre több üzlethelyiségben jelennek meg az online vásárlók, akik csak átvételi pontként használják a területet. Viszont már feltűnnek a süppedős fotelek egyes éttermekben és ez akár jó is lehet.
Ingatlan Friss bejelentés: milliós ajándék a kormánytól azoknak, akik csokból vesznek új lakást
MTI | 2020. október 11. 10:04
A csokkal vásárolt új építésű lakások áfája visszaigényelhető lesz jövőre.
Ingatlan Zuhantak a lakáshozamok és van, aki már inkább eladná ingatlanát
Privátbankár.hu | 2020. október 10. 12:57
Nagyot csökkentek a lakásbefektetések hozamai országszerte. A leginkább a budapesti belvárosban, ahol már kisebb ez az érték a hivatalos inflációnál. Még nem tömeges, de már vannak olyanok, akik a mostani, még mindig viszonylag magas áron inkább eladnák ingatlanukat és más befektetési formát választanának.
Ingatlan A legnagyobb ingatlanfejlesztők üdvözlik a kedvezményes áfa folytatását
Privátbankár.hu | 2020. október 8. 19:24
Üdvözli a 2016-ban bevezetett 5 százalékos áfakulcs megtartását, folytatását az újlakás-építéseknél a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), amelynek alelnöke Kiss Gábor úgy véli, hogy a tegnap bejelentett kormánydöntés lehetőséget biztosít az ingatlanpiacon a kínálati oldal megerősödésére, és a kedvezményes áfának köszönhetően „lélegzetvételhez jut a piac”. Az IFK alelnöke hangsúlyozta ugyanakkor, hogy a megfelelő kínálat kellő mértékű felépülése éveket vesz igénybe. Leszögezte, hogy a hosszú távú, kiszámítható szabályozás a piac számára nélkülözhetetlen, ezért az IFK a kedvezményes áfa további, több cikluson átívelő meghosszabbítását támogatja.
Ingatlan Rövid távon sokat veszítenek a befektetési lakásvásárlók
Mester Nándor | 2020. október 6. 10:38
Budapesten tovább zuhannak a lakásbérleti díjak, miközben az értékesítési piacon a tulajdonosok nem nagyon engednek az árakból. A bérleti díjak már majdnem egy éve csökkennek, s a jelek szerint nincs megállás. Mindez azt eredményezi, hogy rövid távra tervezve nem érdemes kiadási céllal lakást vásárolni. A befektetőknek jól jönne, ha végre beindulhatna a rozsdaövezeti lakásépítési program.
Ingatlan A cégeknek és a magánépítkezőknek is kedvezni akar az MNB
Mester Nándor | 2020. október 2. 06:07
Egyszerre tolná meg a vállalati és magáncélú építkezéseket a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a most közölt 50 pontos program lakásépítési része szerint. Ha megfogadja a kormány, akkor a barnamezős területeken fejlesztők külön jól járnának és több ezer új lakás épülhetne viszonylag rövid időn belül.
hírlevél