Befektetői sóhaj a lakáspiacon: óh, csak a rozsdaprogram jönne már!

A szenvedő szállodaiparral kapcsolatos új fejlemény, hogy az elmúlt hetekben-hónapokban megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok. Ezek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket. Vendég nélkül persze nehéz lesz, főleg Budapesten, ahol a folytatódó beutazási korlátozások miatt már alig látni a hoteleket megtöltő külföldit.

A klasszikus plázák ma egyáltalán nem célpontok, soknak teljesen bizonytalan a jövője, a megtérülési idő erősen kitolódott és az ágazat funkcióváltáson is átmegy az e-kereskedelem gyors felfutása miatt is. Magyarországon legfeljebb néhány külvárosi földszintes, szabadtéri parkolós, úgynevezett strip mall (Stop.Shop, Park Center és hasonló hálózatok) lehet vonzó célpont, ilyenre tudomásunk szerint folynak is tárgyalások.  A strip mallok tehát keresettek, ágazati forrásaink szerint a hozamok 7-9 százalék között vannak. Egyes plázák igyekeznek felhasználni a jelentős forgalomzuhanást és masszív felújításokat végeznek, ezt teszi például a Westend és az Allee is. Ezek azonban jelenleg csak túlélnek és igyekeznek visszacsalogatni a hazai vásárlókat.

fotó: Mester Nándor

A válság tehát a kockázatos eszközöktől a biztonságosnak véltek felé tereli a befektetőket. Sokan ilyennek tekintik az ingatlanokat és persze az aranyat is. A hazai ingatlanalapok közül csak néhány fektet lakásokba. Ezek az elmúlt pár évben stabil fejlődésen mentek át, folyamatosan bővültek, kihasználva az általános ingatlanpiaci lendületet és az ingatlanok felértékelődését, drágulását.

Méretes tőkeáramlás az alapokba

A Befeketetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) szeptember közepén erőteljes tőkebeáramlásról számolt be augusztusra vonatkozóan: a múlt hónapban az idén még nem tapasztalt mértékű, 17 milliárd forint érkezett az ingatlanalapokba. A hozamok sem maradtak el, így a tőkeáramlás és az árfolyammozgások eredőjeként a nettó eszközérték 2 százalékkal nőtt.

Az ingatlanalapok kifejezetten a kisbefektetőket célozták, akik jó hozam reményében befektetési jegyeket vásároltak. (Az érintett ingatlanalapok a lakások hasznosításából,  általában bérbeadásából élnek). A hozam sokáig versenyben volt az egyéb befektetési eszközökkel, de a MÁP+ sok kisbefektetőt pénze kivonására ösztönözte.  

Mások – ezekből is sok ezer volt, főleg a fővárosban – maguk próbálkoztak a használt és új építésű lakások piacán. Ha a drágulás kezdetekor (2014 vége-2015 eleje) vásároltak és folyamatosan kiadták, akkor évi 8-10 százalékos hozamot is elértek 3-4 évig. Ez a drágulás gyorsulásával egyenesen arányosan csökkent, de egy ideig még mindig infláció feletti hozamot garantált, mert időközben a bérleti díjak is dinamikusan emelkedtek. A túlkereslet miatt egy jó lokációban lévő, akár közepes állapotú lakást is könnyen ki lehetett adni, rengetegen a rövid távú lakáskiadással igyekeztek megforgatni pénzüket. Az elmaradó turisták és diák tömegek azonban a hosszú távú piacra terelték ezeket a tulajdonosokat, megindítva ezzel a bérleti díj csökkenését, ami gyakorlatilag tavasz óta tart.

Befektetési lakásvásárlók aránya ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június)

Különféle becslések léteznek arra, hogy az elmúlt négy-öt évben mekkora volt a kifejezetten befektetési céllal lakást vásárlók aránya. Budapesten 35-40 százalék közé teszik ezt az értéket, a főbb egyetemi városokban 20-30 százalék közé. A fővárosban a tágabb belvárosban 40 százaléknál is magasabb lehetett ez az arány és szinte csak a külföldi lakásbérlőkre gondolva vásároltak ott ingatlant a befektetők.

Zuhanó hozamok, lejáró moratórium

Az ingatlan.com most azt vetíti előre, hogy a kisbefektetők egy része bedobja a törölközőt és kiviszi az eddig bérbeadott lakását a piacra. Nyilván a visszaeső bérleti díjakra és a Belvárosban már megkezdődött árcsökkenésre vezethető vissza ez a lépés, ha bekövetkezik. A hozamok manapság 3,5-4 százalék körül mozognak, ez kevesebb, mint fele a 4-5 évvel ezelőtt elérhetőnek. Most - az árcsökkenés ellenére is, (ami egyébként nem általános) - még mindig nagyon drágán lehet vásárolni, sok tulajdonos tartja a túlárazott ingatlanát, s ez rontja a megtérülést.

A portál szerint a korábban részben hitelből vásárlók gondolhatják meg magukat, főleg azért, mert lejár a hitelmoratórium. Rájuk ugyanis nem vonatkozik a szeptemberben bejelentett hosszabbítás, az csak a gyermeket nevelőkre, a közfoglalkoztatottakra, a nyugdíjasokra és a munkanélküliekre érvényes, ezek a csoportok további hat hónapra, azaz 2021 júniusáig kaptak haladékot.

Körülbelül 4-5 ezer lakásról lehet szó, amelyeknél felmerülhet a lakáseladás. Ez a mennyiség a budapesti adásvételek éves forgalmának 10-12 százalékát teheti ki – fűzte hozzá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte azok is lépéskényszerbe kerülhetnek, akik az elmúlt 3-4 évben lakástakarékpénztári konstrukciót is indítottak a hitelből történő befektetési célú lakásvásárlás mellett. Ők az államilag támogatott megtakarítási idő lejárta után a felhalmozott összegből tervezték csökkenteni a lakáshitelből fennmaradó tartozásukat, így lefaragva a kiadásokat.

Barnamezős területek Budapesten ( forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2020 június)

A befektetési lakáspiacnak nagyon jól jönne, ha a kormány végre megalkotná az úgynevezett rozsdaövezeti térképet. Vagyis kijelölné azokat a területeket (első lépésként Budapesten), ahol  kedvezményes, 5 százalékos áfával lehetne építeni a lakásokat. Ha ez a program sokáig, akár 15-20 évig is fennmaradna, az nem csupán a saját részre vásárlóknak, de a befektetőknek is jó lenne. Beindulhatna a Nyugat-Európában már régóta létező bérházépítési hullám. A bérházakra mint befektetési termékre tekintenek, sok befektetési alap hajt hasznot ezek hasznosításából.

Földi Tibor, a legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, a Cordia International Zrt. vezetője lapunknak adott exkluzív nyilatkozatában azt mondta: ez a szektor Magyarországon akkor indulhat be, ha a rozsdaövezeti 5 százalékos áfa és az MNB 20 éves futamidejű hitele mellett a kereskedelmi bankok is megfelelő finanszírozási feltételeket kínálnak ezekre a projektekre.

Az ingatlan.com adatai szerint szeptember végén az eladásra kínált budapesti használt lakások esetében a medián négyzetméterár 715 ezer forint volt. Ez azt jelenti, hogy meghirdetett lakások felét ennél alacsonyabb, másik felét pedig magasabb áron kínálták. Ez 1 százalékos emelkedést jelent, lényegében stagnálásnak felel meg éves összevetésben. A VII. kerületben 813 ezer forintnál tart az átlagos négyzetméterár, ami viszont már 4 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól.

Leszorítják az árakat, jönnek a befektetők?

Balogh László szerint, ha sokan döntenek az eladás mellett, az olyan hullámot generálhat a belvárosi kerületekben, ami akár a külső kerületekbe kigyűrűzve is alacsonyabb árakat eredményezhet. Ekkor visszatérhetnek a befektetők is - tesszük hozzá mi. A befektetők megfontolásait azonban is befolyásolja, hogy időközben mi történik az egyéb befektetési eszközökkel, például az állampapírokkal. Nem kizárt, hogy megint lesz valamilyen új elem vagy megoldás, ami pár évre jobb hozamokkal kecsegtet, s akkor nem lesz jelentősebb visszaáramlás a lakáspiacra.

A kormány eddigi megnyilvánulásai ugyanakkor azt sejtetik, hogy a rozsdaprogramban felépülő lakások ára, éppen az 5 százalékos áfa miatt, már elegendő vonzerőt jelent nekik. Emlékezetes, hogy amikor pár éve bevezették ezt az áfamértéket az új lakásokra és egyidejűleg méreteset löktek a hitelpiacon is (CSOK-hitel, Babaváró, majd Fogyasztóbarát lakáshitelek), akkor nagyon megugrott a kereslet. Sokan pont az új olcsó hiteleket felhasználva vettek befektetési céllal lakást.