Nagyot nőhet az ingatlanbefektetések szerepe a következő években
A hazai ingatlanalapokban levő irodaházak, kiskereskedelmi üzletláncok értékét egyelőre nem befolyásolja a válság, a budapesti raktárakért, elosztóközpontokért pedig egyenesen sorban állnak az online áruházak. Az infláció is nőhet hosszú távon, a kötvényhozamok pedig alacsonyak, így az ingatlanbefektetések szerepe felértékelődhet. Interjú a Diófa Alapkezelő Zrt. szakembereivel.
Privátbankár: Sok kisbefektetőnek ismeretlen lehet a Diófa név. Mit kell tudniuk róla?
Biró Gergely, a Diófa Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója: A Diófa a szektor egyik viszonylag új szereplője, de már így is 11 éve működik. Eredetileg magánnyugdíjpénztári alapkezelőnek indult, később a tőkepiacokon jól ismert Lantos Csaba vásárolta meg, utána az FHB, majd a Takarékszövetkezeti Integráció alapkezelője lett. Jelenleg is tulajdonosváltási folyamat zajlik, az Indotek Csoport tervezi megvásárolni.
A cég az évek során a hazai piac egyik meghatározó szereplőjévé vált, piaci részesedése jelenleg öt százalék körül van. A Diófa a magyar alapkezelők között egyedinek számít abban, hogy komplex vagyonkezelőként egy cégen belül végzi az értékpapír- és az ingatlanportfóliók kezelését. Bár banki hátterű, árbevétele döntő részét külső intézményi ügyfelektől szerzi. Ezek jellemzően a cégcsoporttól független nyugdíjpénztárak és biztosítók. Lakossági alapjainkat a Takarékbank hálózatában lehet megvásárolni, de kínálunk a vagyonosabb magánügyfeleknek egyéni portfóliókezelési szolgáltatást is.
Privátbankár: Mennyi körülbelül az alapokban levő tőke és az egyéb kezelt portfóliók értéke?
Biró Gergely: Befektetési alapokban 285 MdFt-ot, portfóliókban 85 MdFt-ot kezelünk jelenleg.
Azt gondoljuk, hogy a folyamatban levő tulajdonosváltás tovább növeli majd a cég üzleti lehetőségeit. A váltást követően is szoros együttműködésben maradunk majd a Takarék Bankcsoporttal, de reméljük, hogy a jövőben más értékesítési hálózatokban is elérhetőek lesznek majd termékeink. Főleg az ingatlanalapoknál számítok bővülésre, ahol kevesebb szereplő van a magyar piacon.
Privátbankár: Apropó, mi lesz veletek ingatlanalapok? Hogyan viselik a válságot?
Biró Gergely: A klasszikus zártkörű ingatlanalapjainknál a konstrukció jellege miatt sem merülnek fel likviditási kérdések. A nyilvános, lakosság részére értékesített rövid visszaváltású ingatlanalapokat pedig én inkább ingatlan-túlsúlyos vegyes alapoknak nevezném. Itt ugyanis csak 50-60 százalékban vannak a portfólióban ingatlanok, a többi likvid eszköz. Az elmúlt hónapok tőkepiaci mozgásai megmutatták, hogy milyen stabilak tudnak maradni ezek a megtakarítási termékek, hiszen továbbra is kiszámítható teljesítményt mutattak. Persze felmerül a kérdés, hogy mi lesz a hazai ingatlanpiacon és ennek lesz-e hatása az ingatlanalapokra. Itt nagyon sokat számít majd, hogy ki milyen portfóliót állított össze az alapkezelők közül, az elkövetkező időszak megmutatja, ki hogyan dolgozott a fellendülés éveiben.
Privátbankár: Önök milyen portfóliót állítottak össze?
Biró Gergely: Vannak irodaházaink, ezt a piacot a válság jóval kevésbé érinti. Még ha home office-ból dolgoznak is az alkalmazottak, a tipikus ügyfelek jellemzően multinacionális cégek, nagyon hosszú bérleti szerződésekkel.
De erősek vagyunk a városi logisztikában is. Ezek jellemzően városon belüli raktárak és elosztóközpontok. Ezt a területet kifejezetten pozitívan érinti a válság, hiszen az online kereskedelem előtérbe kerülésével sorban állnak az újabb és újabb bérlőjelöltek. Sőt, a jelenlegi bérlők is folyamatosan bővülni szeretnének.
A harmadik szegmens a lakossági kiskereskedelmi egységek. Nekünk jellemzően multinacionális kereskedelmi láncokkal vannak hosszú távú bérleti szerződéseink. Alkuk, engedmények, szerződésmódosítások lehetnek, természetesen folyamatosan egyeztetünk a másik oldallal, a bérlőkkel. Azon dolgozunk, hogy a módosítások ne érintsék negatívan az ingatlanok értékét.
Privátbankár: A devizakockázatokat fedezi a lakossági Magyar Posta Takarék Ingatlan (MPTI) Befektetési Alap?
Biró Gergely: Igen, fedezzük ezeket a kockázatokat, mivel a lakossági ügyfélkör nem viselné jól a nagymértékű árfolyamingadozásokat.
Privátbankár: Az MPTI Befektetési Alap a nagyobbak közé tartozik
Biró Gergely: Igen, ez Magyarország harmadik legnagyobb lakossági ingatlanalapja.
Privátbankár: Vettek ki belőle pénzt az emberek a válság miatt?
Biró Gergely: Persze, valamennyit vettek ki, körülbelül öt százalék lemorzsolódás lehetett. De inkább a válság kezdetén, mostanra ismét a beáramlás a jellemző.
Privátbankár: Vajon már kifelé haladunk a válságból, vagy lesz ez még sokkal rosszabb is?
Biró Gergely: Én szeretném azt hinni, hogy most már kifelé haladunk, de nyilván ezt mi sem tudjuk megjósolni pontosan. Azt gondolom, hogy a reálgazdaságra a válságnak sokkal erősebb hatása van, mint a tőkepiacokra. Tőkepiaci oldalról gyorsabb stabilizálódást várunk, mert szerintem nem nagyon tehetnek mást a jegybankok, mint stimulusaikkal ismét megpróbálni mozgásba hozni a gazdaságot, ez a tőke pedig előbb-utóbb megtalálja majd az útját a tőkepiacokra. Azt viszont egyelőre nehéz felbecsülni, hogy a reálgazdaságban eközben mekkora károk keletkeznek.
Nagyon félek tőle, hogy a munkanélküliség magas szinten ragadhat be. A magyar gazdaságpolitika eddig viszonylag jó növekedési számokat tudott elérni, a kérdés az, hogy most van-e elég tartalékunk egy nehezebb időszakra.
Privátbankár: Mit tehetnek a kisbefektetők a jelenlegi helyzetben, hogy pénzük megőrizze az értékét? Várható-e például infláció?
Biró Gergely: Igen, azt gondolom, hogy a következő pár évben érdemben növekvő inflációval kell globálisan szembenéznünk. Ez fel fogja értékelni azokat az eszközöket, amelyek védelmet tudnak nyújtani ez ellen. Nem a kötvények időszaka következik, hanem a részvényeké és az ingatlanoké. Az ingatlanpiaci befektetésekre kifejezetten pozitív hatással lehet a válság, a hozamok további csökkenése is elképzelhető.
Privátbankár: Az MPT Harmónia óvatos vegyes alap díjat nyert a Privátbankár Klasszis 2020 versenyben. Mitől óvatos ez az alap?
Beregszászi Máté, a Diófa Alapkezelő Zrt. senior portfólió-menedzsere: Az ebbe a kategóriába tartozó alapok konzervatív szemléletben, alacsonyabb kockázati szintet megcélozva, különböző eszközök között diverzifikálva próbálnak optimális portfóliót kialakítani. Valamint persze pozitív hozamot kínálni a befektetőknek. A hazai lakosság viszonylag konzervatív szemléletű még most is.
Ez az Alap nekik nyújthat megoldást. Azoknak, akik ebben az alacsony kamatkörnyezetben pluszhozamot szeretnének elérni, és ezért hajlandóak némi kockázatot is vállalni. Az Alap ezt közép- és hosszútávon többletteljesítménnyel igyekszik honorálni. Mi kifejezetten nagy hangsúlyt fektetünk az aktív portfóliókezelésre: különböző eszközosztályokban, egy jól behatárolható stratégia mentén veszünk fel pozíciókat. Az Alap rendelkezik benchmark-kal, de nem egyszerűen csak ezt a referenciaindex-összetételt követjük. (Benchmark: egy irányadó index vagy indexekből képzett mutató – a szerk.)
Privátbankár: Ez a gyakorlatban hány százalék részvényt, kötvényt, egyéb befektetést jelent?
Beregszászi Máté: Az Alap eredeti befektetési politikája szerint tíz százalék részvényarányt céloztunk meg, a maradék 90 százalék pedig inkább rövid lejáratú kamatozó eszköz. Ez volt a kezdeti koncepció 2016-ban, de később ez változott, hiszen a kockázatmentes hozam globálisan is és Magyarországon is csökkent. Hangsúlyosabbá váltak a különböző, hosszabb lejáratú kötvénytípusú befektetések: vállalati kötvények, hitelintézeti kötvények, jelzáloglevelek. Tarthatunk hosszú lejáratú állampapírokat és különösen felértékelődött az ingatlanpiaci befektetések szerepe. Ez utóbbiak erősen hozzájárultak az utóbbi pár évben az Alap teljesítményéhez
Privátbankár: Mennyi ezeknek az ingatlanpiaci befektetéseknek az aránya? Deviza kockázatokat felvállal az alap?
Beregszászi Máté: A részvénybefektetések aránya átlagosan tíz százalék volt az utóbbi években, nulla és húsz százalék között mozgott. A részvényeken keresztül van devizakitettsége az Alapnak. Ezt jellemzően fedezzük, de van lehetőségünk nyitott devizapozíciókat is tartani. Az ingatlanpiaci kitettség 20-30 százalék közötti átlagosan, ami főleg hazai befektetési jegyeken keresztül valósult meg.
Privátbankár: A jegybankok most öntik a piacra friss pénzt. Ha a kötvények hozama tovább esik, akkor milyen lehetőségeik maradnak még?
Beregszászi Máté: Például a részvénypiaci vagy akár az ingatlanpiaci befektetések.
Privátbankár: Mennyi volt az alap hozama tavaly?
Beregszászi Máté: Az Alap tavalyi nettó hozama 4,5 százalék volt.
Privátbankár: Hogyan élte meg az Alap a márciusi nagy zuhanásokat?
Beregszászi Máté: Nagyon jól vette az akadályt a Harmónia Alap, a globális részvénypiaci esések ellenére az idei teljesítmény már a pozitív tartományban van. Főleg annak köszönhetjük ezt, hogy idejében sikerült a részvénykockázatot csökkenteni és az első negyedév eséseinek egy jelentős részét sikerült elkerülni. Viszonylag jól eltaláltuk a piac alját is március második felében. Az ingatlanbefektetési jegyek teljesítménye szintén jó volt. Volt devizakitettségünk is, és számítottunk rá, hogy a forint nagymértékű gyengülésére érkezik majd valamiféle válasz az MNB-től, mivel túlzónak értékeltük a forintgyengülést.
Privátbankár: Mit javasolna a befektetőknek egy ilyen tőkepiaci helyzetben?
Beregszászi Máté: Minden befektetőnek egyedileg kell céljai, befektetési időtávja, és főleg kockázattűrő képessége alapján döntéseket hoznia. A hosszútávú, jelenlegi kockázatokat elviselni képes befektetők továbbra is maradhatnak az eredeti céljaik mellett. Láttunk egy szinte történelmi léptékű tőkepiaci esést, de ez nem szabad, hogy eltántorítsa a befektetőket az eredeti céljaiktól. Aki hosszú távra tervezett, és a portfólióját is ehhez alakította ki, az tudjon ehhez ragaszkodni.
A Diófa Alapkezelő Zrt. kínálatában megtalálható az összes klasszikus tematikájú befektetési alap, az összes fontosabb eszközosztály, amelyekkel az ügyfél megfelelő portfóliót tud magának összeállítani.
Van két új termékünk is idén. Az egyik egy dinamikus vegyes alap, amely az óvatos vegyes alaphoz hasonlít, de kockázatosabb kategóriájú termék. Szerintünk ez jó választás lehet olyan ügyfeleknek, akik vállalják a magasabb kockázatot is. Az Aranymetszés Alap pedig az abszolút hozamú stratégiát alkalmazza majd. Ez egy válogatás más abszolút hozamú befektetési alapok jegyeiből, ami egy modell szerint próbálja kiválasztani a legjobbakat az itthon elérhető abszolút hozamú alapok közül, különböző alapkezelők kínálatából.
Privátbankár: A válság miatt csökkenni vagy nőni fog az infláció? Minek lesz nagyobb jövője, a reáleszközöknek vagy a kötvényeknek?
Beregszászi Máté: Szerintem a kötvénysztori már legalább három-öt éve aktuális kérdés, vagy amióta a jegybankok a mennyiségi lazítást elindították. A kötvényhozamokat már korábban is sikerült nulla környékére vagy az alá lökni. Ez befektetői szempontból csapdahelyzet, mert aki kötvényportfóliót tart, annak előre tekintve negatív reálhozama lesz. Ez szinte borítékolható. Mit tehet így a befektető? Egy kockázatosabb portfólió felé mozdul el. De nem biztos, hogy mindenki számára elviselhető ennek a kockázata.
Biztosan felértékelődnek majd a reáleszközök. Azon befektetők számára, akik eddig nem tudtak elmozdulni a kockázatosabb eszközök felé, most talán adódik erre egy jó lehetőség.
