Brutálisan drágul Debrecen, Győr és Fehérvár agglomerációja is

A fontosabb iparvárosainkban végbe ment lakásárdrágulás a környező településekre tolt jelentős vásárlói réteget. Ám a korábbi árelőny olvadóban van, körképünk alapján nyugodtan mondhatjuk, hogy árrobbanás volt ezekben a falvakban és az emelkedés várhatóan nem áll le a következő hónapokban sem.

Az ingatlan hirdetési portálokon keresgélve – és visszaidézve a másfél-két évvel ezelőtt talált helyzetet – egyértelmű, hogy a nagy iparvárosok közvetlen környezetében lévő falvakban mára csökkent a kínálat. Vagyis elfogyóban vannak a felújítható családi házak. A vásárlói csoport egyrészt az adott városból kiköltözők, másrészt az ország más megyéiből oda érkezőkből tevődik össze. Kettejük erős kereslete törvényszerűen felvitte az árakat és egyes szakértők szerint ezek már közelítenek az adott város külső körzeteiben mért árakhoz.

Nézzünk néhány konkrét példát! A NAV adatai szerint – ezeket egyebek mellett az OTP Lakóingatlan Értéktérképe is feldolgozta – Debrecen környékén két év alatt 62 százalékos volt a drágulás. Székesfehérvár agglomerációjában 39, Győrében 33, Szegedében 25 százalékkal került többe átlagosan a lakóingatlan, többnyire családi ház. Ugyanezen idő alatt az említett városokon belül, tehát Debrecenben 21, Fehérváron 14, Győrben 19 és a dél-alföldi megyeszékhelyen „csupán” 11 százalékos áremelkedést mértek. A  nagyvárosokban jóval kevesebb adásvétel történt 2019-ben és 2020-ban, mint az azokat körülölelő településeken.

Az OTP Ingatlanpont képviselője azt mondta lapunknak, hogy Pécs esetében kevés adat áll rendelkezésre, mert jóval kevesebb tranzakció zajlott le, mint a fenti városokban és agglomerációjukban. Ugyanakkor azt rögzítették, hogy 2019 és 2020 között a baranyai városban 7 százalékkal növekedett a lakóingatlanok átlagára, míg a közvetlen közelében 10 százalékos volt a drágulás az átlagárakat nézve.

Kíváncsiak voltunk, hogy az ország nyugati végein, jelesül Győrött és főleg Szombathelyen mekkora volt az árváltozás. Saját információ-gyűjtésünkből és az OTP Ingatlanpont, valamint a Duna House (DH) adataiból kiderült, hogy idén az első félévben a vasi nagyvároshoz közel nem kevesebb, mint 50-65 százalékkal kellett többet fizetni egy házért, mint másfél-két évvel ezelőtt. Felkerült Sárvár is Szombathely agglomerációs térképére, két év múlva adják át az első, nagyobb társasházat, zömmel 45-60 négyzetméteres lakásokkal.

Győr esetében nagyon masszív építkezésekről és felújításokról is beszámolhatunk. Győrújbarát, Győrújfalu és más kisebb falvakban sorházak is megjelentek. Egy 90-140 négyzetméteres új házért 57-85 millió forintot kell fizetni. Ezzel összefüggésben Benedikt Károly, a DH pr és kommunikációs vezetője a falusi CSOK jótékony hatását említette, de hozzátette: hiába van egyre több hitel és támogatási forrás, ha nincs elegendő eladó ingatlan, márpedig a járvány felgyorsította a kiköltözést és az odaköltözést is, szinte mindenki a kertes házakat vagy a teraszos lakásokat keresi.

„Azok költöznek ki, akiknek nagyobb a telekigénye. De az is igaz, hogy például Szombathely vagy Győr és Debrecen esetében a korábban csak Budapestre jellemző ciklikusság is megjelent. Ha már túl sok időt vesz el a közlekedés, akkor egyesek inkább visszaköltöznek a nagyvárosba, így a fejlesztők megint elkezdhetnek a városon belül építkezni, ha találnak megfelelő telket” - mondta a szakember.

Tatabányán azt láttuk, hogy sokan a város központjában lévő lakásukat szeretnék agglomerációs házra váltani. Kecskeméten régebben, még az autógyár megépülése előtti években az árelőny miatt költöztek sokan a környező falvakba, de most már erősen csökkenőben van ez az előny, viszont egyre messzebb kell menni, hogy megfelelő házat találjanak. Így felértékelődőben vannak a városon belüli, de az agglomerációhoz közel eső kerületek, ezért is indulhatott ezekben két lakóparki beruházás is, az egyikben 90-100 négyzetméteres lakásokat már 50 millió forintért is megvehetünk.

Ugyanez fokozottan érvényes Debrecenre, gyakorlatilag például Hajdúszoboszló is a cívisváros agglomerációjának számít, indult is egy-két kisebb méretű beruházás az utóbbi egy évben. Ott is igaz, hogy egy új, 100-120 négyzetméteres családi ház 56-60 millió forintba kerül.

Speciális helyzetben van Székesfehérvár, ahol a város szétterültsége miatt még a külső övezetekben bőven van hely kisebb lakóparkoknak vagy sorházaknak. Épp a napokban fogadtak el egy 10 éves fejlesztési koncepciót. Ugyanakkor például a Velencei-tó és körzete is a fehérvári agglomerációhoz tartozik, ott egymás után indultak lakóparki beruházások és a vevők között sok a Fehérvárról kiköltöző. Gárdonyban egy 55-60 négyzetméteres társasházi lakásért 45-50 millió forintot kell fizetni.

Olyan család is szép számmal van, amelyik Budapestről vagy más megyéből érkezik a fehérvári agglomerációba. Egyik vagy másik felnőttnek a fővárosban vagy Fehérváron van állása és vállalja az ingázást a megyeszékhelyre vagy a fővárosba. Mindez egyértelműen csak felfelé lökhette az árakat.

Nagy kérdés, hogy mi lesz az agglomerációkban is jellemző nagy méretű (150-300 négyzetméteres), korszerűtlen családi házakkal. A közvetítő hálózatok szerint ezek jóval lassabban kelnek el, mint a 100 négyzetméter körüliek. Ugyanakkor az alacsonyabb fajlagos ár vonzhat összeköltöző családokat vagy olyan megoldás is lehet, hogy két ismerős család költözik be egy ilyenbe, természetesen alapos felújítás után. Ehhez ma rengeteg forrás áll rendelkezésre és összességében még mindig olcsóbban jöhetnek ki, mintha az egyedi családi házat választanák.