Budapesti újlakás-piac: rányomta bélyegét az eladásokra az idei áfa-emelés

Az OTP Jelzálogbank aktuális elemzése szerint mindeközben a kínálat fokozatos – bár lassuló – mérséklődése az eladatlan készlet további csökkenéséhez vezetett. Mintegy 400, az átadás dátumától függetlenül jelenleg értékesítés alatt álló fővárosi lakásprojekt adatainak elemzése alapján szinte biztosra vehető, hogy idén tovább csökken az értékesítési céllal társasházakban átadott lakások száma. Míg azonban 2010 és 2011 között a megépült volumen 56%-kal zuhant, idén már csak kb. 30-35%-os visszaeséssel 1500 körüli lakásátadás várható.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője utal arra, hogy a beruházói aktivitás utoljára 2000-ben volt ilyen lanyha; akkor alig 1300 lakás épült cégek által. A kedvező piaci környezetben ugyanakkor csak öt év kellett ahhoz, hogy ez 2005-re közel megtízszereződjön. Azóta csökkenő a tendencia, mind a lakásszámot, mind a beruházói építés – jelenleg rekord alacsony, mindössze 44 százalékos – részarányát tekintve. A mélypontot pedig még nem értük el, hiszen a KSH adatai szerint tavaly 55 százalékkal, idén az első hat hónapban további 21 százalékkal esett a kiadott építési engedélyek száma.

Melyik kerületben mi várható?

Idén a legnagyobb átadási volumen a XIV. kerületben várható, ahol jelenlegi információink szerint az 500 feletti lakásszám háromnegyedét három nagyobb beruházás adja. Ezen kívül 200 felett már csak a XI. kerület szerepel; itt az új kínálathoz 60 százalékban ugyancsak egyetlen nagy projekt járul hozzá. A 150-es új lakásszámot még a XIII., III., VII. és VI. kerületek lépik át. Az I. és X. kerületekben ugyanakkor, a jelenlegi tervek szerint 2012-ben egy lakást sem adnak át.

Forrás: OTP Jelzálogbank, beruházói és értékesítői adatközlés alapján

A kereslet idei első féléves alakulása sajnos nem ösztönzi a beruházókat új építkezések indítására. Felmérésünk szerint alig 800 lakás találta meg első tulajdonosát a fővárosban január és június között. 100 feletti eladással mindössze a XI., XIII. és IX. kerületek büszkélkedhetnek. A tavaly már éledezés jeleit mutató piacon ez nagyjából a forgalom megfeleződését jelenti. Ezért részben a januári áfa-emelés okolható. A 25-ről 27%-ra emelt áfa-szint ugyanis egy átlagos, 20 milliós új lakás esetén 320 ezer forintos drágulást jelent a vásárlóknak (16 millió Ft + 25% áfa = 20 millió Ft; 16 millió Ft + 27% áfa = 20,32 millió Ft), azaz nagyjából átlagosan egy négyzetméternyivel kapnak kevesebbet ugyanabból a pénzből idén.

Csökkentett áfa-kulcs az új lakásokra a környező országokban

A körülöttünk lévő államokban sok helyen a csökkentett áfa-kulcs vonatkozik az új lakásokra. Az OTP Jelzálogbank körképe szerint Szlovéniában, Szerbiában és bizonyos esetekben Csehországban, Lengyelországban és Romániában az alacsonyabb – 5-14% közötti – adókulcs vonatkozik az új ingatlanokra. Ausztriában, Oroszországban és Ukrajnában áfa mentes az újlakás vásárlás a magánszemélyeknek.

Csökken az eladatlan lakáskészlet a fővárosban

A kereslet mérséklődése ellenére, az újlakás-utánpótlás elmaradása miatt az idei első félévben csökkent az eladatlan lakáskészlet. Utoljára három éve volt ilyen alacsony, 2900 a már átadott, de eladatlan lakásszám Budapesten.  A mintegy 1700  épülő lakást ehhez hozzáadva azt kapjuk, hogy ma körülbelül 4600 lakás közül választhat az, aki azonnal, vagy nagyjából egy éven belül költözne.

Forrás: OTP Jelzálogbank, beruházói és értékesítői adatközlés alapján

Az azonnal beköltözhető lakások 40 százaléka három kerületben (XIII., XI. és III.) összpontosul. Az I., XVI., XVII. és XXIII. kerületekben ugyanakkor egyenként 30 alatti lakásból választhatnak a reménybeli vevők, akikért manapság nagy küzdelem zajlik az építtetők körében. A mind gyakrabban állandósuló, jelentős, esetenként kétszámjegyű akciókkal elsősorban az épület átadása után megmaradt lakásoktól szabadulnának a beruházók. Gyakori eljárás az is, ha az elkészült lakásokat azok eladásáig bérbe adja a beruházó, és akár bérleti szerződéssel együtt megvásárolhatók.