Hova tűnt 10 ezer ingatlan a magyar piacról?

Nemcsak szimpla számháborúról van szó, az ingatlanpiaci statisztika fontos fokmérője egy gazdaság állapotának. "Nem véletlen, hogy az USA-ban a gazdasági elemzők hada várja az ingatlanpiaci jelentéseket, hiszen azok a lakosság beruházási hajlandóságát, befektetési képességét jelzi. Nincs ez másképp nálunk sem" - magyarázza Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.

Hova tűnt 10 ezer ingatlan?

A válságot követő években, 2009-2011 között 90 ezer ingatlan adás-vétel történt évente, amely megközelítőleg a fele annak, mint amelyet a magyar lakásállomány és a társadalom mérete indokolna. Jól mutatta mindez, hogy az eladósodott háztartások, melyek hitelfelvevőből hitel-visszafizetővé váltak, beálltak a szükségvásárlások állapotára. A tegnap ismertetett konvergenciariportban is szerepel, hogy Magyarországon a beruházási ráta éppen ezért van a régiós átlag alatt: a lakosság nem építkezik, nem hajt végre beruházásokat.

Nem mindegy tehát, hogy ezek után 2012-ben 84 ezer, vagy 94 ezer ingatlan tranzakció történt-e, vagyis 3 éves stagnálást követően végre nőtt-e a piac megközelítőleg 5%-kal, vagy ugyanennyivel még tovább csökkent.

Az idei első adattal a Duna House szolgált, amely minden hónap első munkanapján közzéteszi tranzakciószám becslését. Eszerint 94 302 ingatlan adás-vétel bonyolódott a tavalyi évben, vagyis növekedés történt az előző évekhez képest. A ingatlanközvetítő hálózat, az Otthon Centrum ezt követően egy óvatos 90 ezerrel  állt elő. Március 28-án az FHB-prognózis szintén 94 ezerről számolt be.

Ám ezúttal egy napra rá, március 29-én, szokatlanul gyorsan megjelent a KSH statisztikai tükör kiadványa, amelyben 73 400 eladott lakásról tájékoztat, igaz hozzáteszi, hogy „a negyedik negyedévi adat (…) még nem értékelhető, mivel számottevő mennyiségű év végi eladásról majd csak ezután érkeznek be információk”. A KSH szerint kiindulva a megelőző negyedévekből a végleges adat nem fogja sokkal túlszárnyalni a 80 ezret.

Hol az igazság?

Itt is, ott is – mondja Rutai. A Duna House havi tranzakciószám becslése másfél éve a KSH és az ingatlanközvetítő saját adataiból, vagyis a piaci részesedésből indult el, melyet az aktuális események és gazdasági környezet szerint korrekciókkal lát el. A tavalyi év azonban már az első negyedévben meglepő eltéréseket mutatott, ugyanis míg a Duna House egy igen magas, 30 ezres tranzakciószámot becsült, addig a KSH szerint: „a használtlakás-piacon 2012-ben létrejött lakáseladások száma az első negyedévben enyhe emelkedést mutatott (22 ezer), ami feltehetően még a végtörlesztést kísérő élénkülés lecsengése volt.”

Hogy hol lehet az a 8 ezer, év végére pedig 10 ezret is meghaladó különbség? A válasz szintén a statisztikai tükörben található, csak éppen a végén, a módszertani megjegyzésekben. Itt olvasható, hogy a KSH adatai a „magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó” tranzakciókra terjed ki. Ez sajnos nem a tükrözi a piac valódi méretét, csupán a magánszemélyek közötti forgalmat. Márpedig 2012-ben kiugróan magas volt a céges vásárlók száma.

Miért vettek ingatlant a cégek?

Először is azért, mert mélyponton vannak az ingatlanárak. A Duna House például jócskán 10 ezer fölöttire becsüli a tavalyi évben a magánszemélyek és a cégek közötti adás-vétel nagyságát, ami a korábbiakhoz képest nagyságrendi különbség.

Ebből a volumenből 7-9 ezer tranzakció forrása egy EU-s pályázat, az un. Kombinált Mikrohitel Program volt. –magyarázza a Duna House elemzője. A már 2011-ben is elérhető pályázati forrás 10% önrész mellett, 45%-os vissza nem térítendő támogatást biztosított, amelynek felső határa 10 millió forint. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikrovállalkozások körében. A programban a vissza nem térítendő támogatásra rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban (KMOP) 7 milliárd, vidéken (GOP) pedig 81 milliárd forint volt. Mint a Privátbankár beszámolt korábban róla, a program nagyon népszerű volt, a keret hamar el is fogyott rá.

Miután a kiíró 2012. év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá indult a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint óriási alkuk árán vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. Ennek az lett a hatása, hogy a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron tudtak vevőre találni, sőt – ahogy az árindexek is mutatták  – akár valamivel fölötte is.

A közölt tranzakciószámok közötti óriási különbségek oka tehát megvan. Kérdés, hogy akkor mire lehet ebből következtetni? Ha a lakossági vásárlások számát nézzük, akkor nyilvánvaló a következtetés, enyhe visszaesés történt a korábbi évekhez képest, a hazai lakosság továbbra sem tud vagy akar ingatlant vásárolni. A kormányzati törekvések ennek megváltoztatására tiszták, újraindultak a szocpoltámogatások és elérhetőek ismét az állami kamattámogatásos hitelek. Ezek hatásait az idei számokban fogjuk látni - véli Rutai.

100 milliárdok vándoroltak a lakossághoz

A céges vásárlások pedig elsősorban a kínálati feszültséget oldották egy átmeneti időre, ráadásul sikerült vele elkerülni egy újabb jelentős nominális árcsökkenést a piacon. A végtörlesztési időszak sokaknak óriási lehetőség volt a devizahiteltől való szabadulásra, a rengeteg terhet jelentő örökölt ingatlan (piac kb. 30%-a) egy része gazdát cserélt.

Vagyis az EU és a cégek kasszájából százmilliárdnál is nagyobb összeg vándorolhatott a forráshiányos lakosság kezébe úgy, hogy közben a vállalkozások is jól jártak, hiszen nőtt a vagyonuk, javult az infrastruktúrájuk. Jól látszik tehát, hogy olyan programokra, mint a Kombinált Mikrohitel volt, nagy szüksége van minden szereplőnek nemcsak az ingatlanpiacon, hanem általánosan véve a kkv-knak és a lakosságnak is.