Stagnálnak a lakásárak Ausztriában. Ezt a tömör mondatot írta le az Osztrák Nemzeti Bank, amikor a közelmúltban kiadta az idei első negyedévre vonatkozó összegzését. Egy többéves növekedés zárult le: 2005 és 2023 januárja között 163 százalékos volt a drágulás, ez jóval meghaladta az eurózóna 60 százalékát, de még a németek 96 százalékát is ugyanerre az időszakra vonatkozóan.

Tavaly az utolsó negyedévben még 5,2 százalékos emelkedés volt év/év alapon, de az idei első háromhavi időszakban csupán 1,1 százalékot mértek, egyes alpiacokon már nagyon enyhe csökkenést is rögzíthettek, de inkább nulla körüli értékekről van szó. Bécsben jelenleg egy közepes méretű (60-70 négyzetméteres) belvárosi lakásért 7-7,5 ezer eurót kérnek négyzetméterenként, Grazban mintegy 6 ezer eurót, de Salzburgban már 6800-at, Innsbruckban pedig kicsit több mint 8 ezret. 

Az említett városok külső kerületeiben 3400-5100 euró közötti értékekkel találkoztunk, amikor körbenéztünk a nagyobb közvetítői portálokon, a legalacsonyabb Klagenfurtban volt, a legmagasabb Salzburgban. Az ezeknél egy kategóriával kisebb városokban 15-20 százalékkal kisebb árakat tapasztaltunk, de hozzátesszük: az ingatlanpiacra Ausztriában is igaz, hogy mindig egy lokális piacról beszélünk, ahol a helyi viszonyok a meghatározóak. Sok függ attól, hogy mikor vette a beruházó azt a telket, amin társasházat épített, mennyi projektje van, mennyi a referenciája, ami alapján könnyebben és olcsóbban kap projekthitelt, stb. Mert mindez megjelenik a végső árban, amit mi látunk.

Magyarországgal ellentétben a lakástulajdonlás aránya inkább mérséklődik, de nem olyan gyorsan, mint másutt Európában, ahol szintén nagyon sokba kerül megvenni egy lakást, például Angliában vagy Hollandiában. Ausztrián belül azért jelentős különbségek vannak ezen a téren: a magas árak miatt Bécsben a lakosok 81 százaléka lakik bérelt ingatlanban, Burgenlandban viszont csak 20-24 százalék a lakásbérletek aránya, a lakások 70 százaléka magánkézben van, az emberek inkább családi házakban, semmint társasházi lakásokban laknak.

A lakhatási költségek tavaly az év utolsó negyedében átlagosan 6,8 százalékkal növekedtek év/év alapon. Természetesen az egyébként is drágább feltételekkel működő fővárosban 8,5 százalékkal kellett többet fizetni mint 2021 végén. A 2005-2023 közötti országos átlag 3,2 százalék, illette Bécs esetében 3,4 százalék volt évente.

Egyértelműen látszik, hogy a lakásépítési hullám végéhez értünk 2020 végére, 2021 közepére. Két évvel ezelőtt összesen 71 ezer új lakást adtak át, tavaly 59 ezret, idén valószínűleg 57 ezret, 2024-re várhatóan már csak 43 ezret. Hiába ez a lejtőre került trend, mégiscsak sok lakás épült az elmúlt években, s ez elegendő volt ahhoz, hogy jelentősen csökkenjen az évtized elején tapasztalt lakáshiány. A bank szerint az egyensúlyi helyzet közelébe jutott a piac. A keresletet egyébként nem csupán a magas árak apasztották, hanem a lakosságszám lassuló bővülése is.

Nézzük a bérleti díjakat!

A bank szerint idén áprilisban 7 százalékkal volt magasabb az átlagérték, mint egy évvel korábban. Az újonnan piacra került bérleményeknél érdekes módon csupán 2,9 százalékos emelkedést mutattak ki. A drágulás nem szűnt meg, de az elmúlt pár év tempójához képest (évi 6-8 százalék) mindenképpen lassuló növekedést látni. Az egyéb megélhetőségi költségekről – nemzetközi összehasonlításban – laptársunk, az mfor.hu adott érdekes részleteket.
 
Több osztrák közvetítő portált, valamint a részben ezekre, részben hivatalos forrásokra, valamint magánszemélyek konkrét adataira alapozó numbeo.com-ot is megnéztük. Azt mondhatjuk, hogy az 1-2 személyes háztartások a városközpontokban általában havi 600-1000 euró közötti bérleti díjjal számolhatnak egy egyhálós 40-50 négyzetméteres ingatlan esetében. Ha 1-2 gyerekkel akar valaki bérelni, akkor persze mélyebben kell a zsebbe nyúlni, az albérlet már 1200-1500 euróra is felmehet.  

Akinek nincs ennyi pénze, vagy nem akar ennyit költeni, kénytelen a központtól távolabb nézelődni. Egy kisebb lakást 100-200, egy három hálósat már 200-300 euróval olcsóbban tud kivenni.

Területileg elég nagy különbségek vannak. Grazban például 570-600 euró körül van a belvároson kívüli kislakás átlagos bérleti díja, amihez sokszor jár egy gépkocsibeálló is. Ugyanez Salzburgban már 800 euró felett van, de Bécsben is csak 650-680 euró az átlag, egyébként tavalyhoz képest ott csökkentek a bérleti díjak. A fővárosban a belvárosi kétszobás lakások esetében ez csak minimális 3 százalék körüli volt, de a belvárostól távolabb már a tavalyinál akár 20-25 százalékkal kedvezőbb árért is lehet bérelni - derül ki a numbeo.com adataiból.

Érdekes, hogy az iparváros Linzben alulról súrolja a 700 eurót az átlagos díj az egyhálós lakásoknál. Ott egy három hálószobás, 75-90 négyzetméteres otthonért simán elkérnek 1300-1400 eurót, ami nem sokkal marad el a bécsi vagy a salzburgi értékektől. A kiérkezőknek azzal kell számolni, hogy 2-3 havi kauciót fognak kérni tőlük és az első havi díjat azonnal.

Sok bérlőjelölt van már, aki igyekszik alaposan felkészülni a hosszabb távú életre Ausztriában. Azt látják, hogy az elővárosokban, nem beszélve a kisebb településekről, a fenti árakhoz képest kissé olcsóbban tudják kibérelni a lakásokat. De nem potom áron, mert Ausztria a nyugati országok élmezőnyébe tartozik az árakat tekintve. 

A szállodai vagy vendéglátóiparban dolgozó honfitársaink egy része ingázik, ők tehát inkább a nyugati határhoz közeli városaink vagy falvaink bérleti piacán vannak jelen, nem az osztrákon. Sok ezren vannak olyanok is, akiknek a szállást maga a hotel vagy a panzió adja, így ők az első hónapokban még nem jelennek meg a keresleti oldalon. De egy fél év múlva már igen, nekik érdemes tanulmányozni a fenti grafikont.

A Privátbankár Európai Lakásmonitor összes cikkét itt olvashatja.