Huszonhárom éve nem történt olyan a német lakáspiacon, mint az idei első negyedévben: 6,8 százalékkal csökkentek az árak 2022 azonos időszakához képest. A tavalyi év utolsó negyedévéhez viszonyítva 3,1 százalékos a mérséklődés.
Minden elemző egyetért, hogy az infláció és a folyamatosan emelkedő hitelkamatok annyira visszafogták a keresletet, hogy az eladók immár kénytelen voltak lefaragni a kínálati árból. A tavaly őszig tartó sokéves szárnyalásnak tehát vége, talán elképzelhető, hogy a drágulás miatt saját városaikból kiárazódott emberek esetleg visszatérhetnek.
Területileg természetesen nagy eltérések vannak, már csak azért is, mert a kereslet méretét erősen befolyásolják a demográfiai és a vándorlási folyamatok. Főleg az utóbbi súlya nőtt meg: egyszerre zajlik a keleti tartományok kiürülése és a volt NSZK több tartományának lakosságbővülése, amit ráadásul az is hajt, hogy a külföldiek sem az egykori NDK-ba, hanem a fejlettebb nyugati körzetekben telepednek le. A demográfia ott érhető tetten, hogy az elmúlt 10-15 évben nőtt a háztartások száma, sokkal több lett az egy vagy két tagú háztartásoké, a gyerekek korábban repülnek ki a családi fészekből így a keresleti oldalon ők is megjelennek.
A legnagyobb árcsökkenés a legfontosabb városokban (Berlin, Frankfurt, München, Köln, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf) volt az elmúlt tíz esztendőben. A sorházaknál 10,4 százalékos volt az esés, míg a társasházi lakásoknál átlagosan 6,4 százalékos.
Ugyanakkor a fővárosban a lakásárak átlagosan 180 százalékkal emelkedtek, egyes kerületekben az emelkedés üteme elérte a 230-250 százalékot is. S mivel a bérelt lakások aránya ott 85 százalék (szemben az országos 49 százalékkal), a bérlők rendkívül nehéz helyzetbe kerültek, arra kényszerítve a politikusokat, hogy ársapkát határozzanak meg a hosszú távú bérleteknél.
A hitelfelvételi kedv is erősen megcsappant, különösen azután, hogy az Európai Központi Bank elkezdte emelni az alapkamatot, ez a folyamat most is tart. Tavaly augusztustól idén júniusig a németek mindössze 13,8 milliárd euró értékű lakáskölcsönt vettek fel, szemben a 2021 nyarától 2022 nyara között mért 25,8 milliárd euróval.
A müncheni Ifo gazdaságkutató intézet szerint sokkal kevesebb új lakás kerül majd a piacra, mint az elmúlt aranyévekben. Idén legfeljebb 200 ezer új lakást adnak át, de ez csak a fele annak, amit korábban tervezett a szövetségi kormány. Középtávon is csak halványan jobb a helyzet, erre utal, hogy idén áprilisban mindössze 21 ezer építési kérelmet adtak be, ez harmada annak amit 2022 áprilisában beadtak. Emögött nyilvánvalóan a dráguló kivitelezés és a magas üzleti hitelkamatok állnak, így sem a vállalkozók, sem a magánszemélyek nem akarnak beruházni.
A magyar kiköltözket leginkább érintő, legfontosabb városokban folyamatosan emelkedik a bérleti díj már vagy 8-10 éve, hiába igyekezett megakadályozni ezt több városi vagy tartományi önkormányzat. Berlinben öt év alatt 20 százalékkal ment fel az átlagos bérleti díj, jelenleg 13 euró körül van négyzetméterenként. Ez azt jelenti, hogy egy 60 négyzetméteres lakásért mintegy 800 eurót kell letenni havonta, de persze egyes kerületekben nem ritka az 1200-1300 euró sem. (Az általános megélhetési költségekről és azok Ausztriához mért arányáról laptársunk, az mfor.hu most közölt részletes adatokat.)
München hagyományosan a legdrágább, ott csak 14-16 százalékos volt a drágulás öt év alatt, de fajlagos értékben vezeti a fontos városok listáját a maga 18-19 euró/négyzetméter körüli árával 2023 nyarán. A bronzérmes Frankfurt is drága, 14-15 euró között mozog az átlagos négyzetméterár, ami nem tud csökkenni, mert a pénzügyi szektor nagyon erősen képviselteti magát ebben a városban. A jól kereső dolgozókra építő bérbeadók természetesen nem viszik lejjebb az árakat, itt egyébként 2018 óta csupán 12-15 százalékkal nőttek a bérleti díjak.
Düsseldorf vagy Köln ezekhez képest felüdülés. Előbbiben 12 euró alatt van az átlagos bérleti díj négyzetméterenként, utóbbiban is csak 12,5 euró körül. Egyik sem nagy ipari központ, inkább a szolgáltató cégek otthona, így az ott dolgozókra szabják a bérleti díjakat, nem a menő bankárokra, mint Frankfurtban.
Az Ifo egy júniusi jelentésében rámutatott: a lakásépítés állami támogatása is meredeken csökkent. Ha ehhez hozzáadjuk, hogy aranyáron vannak a szabad telkek, különféle önkormányzati szigorítások léptek életbe és még nagy is a bürokrácia az engedélyeztetésben, akkor egyáltalán nem jósolhatunk szép közeljövőt – fogalmaztak az intézet szakértői.
Az intézményi befektetők is a fékre léptek
Idén az első negyedévben csak 1,15 milliárd euró értékben cseréltek gazdát lakásportfóliók, ez 2011 óta a legrosszabb mutató. Érezhető, hogy az intézményi befektetők és a magán cégek – mindkét szereplő dominál a német lakásbefektetői piacon – óvatosak lett a dráguló hitelek, az infláció és a sokkal kisebb lakásvásárlási kedv miatt. Az is hátráltatja a tranzakciókat, hogy a korábbi évektől eltérően jóval nagyobb a távolság a kínálati ár és a végleges ár között, egyik fél sem nagyon akar engedni.
A Privátbankár Európai Lakásmonitor összes cikkét itt olvashatja.
Bőven a 410 forint felett ligában található az euró. 
